Jahresabrechnung, Absenkung und Vertretungsermächtigung

GE 5/2024, S. 225 - Die WEG-Reform von 2020 erweitert einerseits die Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer, schränkt sie andererseits auch ein. Ein Beschluss über die „Genehmigung der Jahresabrechnung“ ist dann insgesamt nichtig, wenn sich aus der Abrechnung die angepassten Vorschüsse und Nachschüsse i.S.v. § 28 Abs. 2 WEG nicht ergeben. Eine Beschlusskompetenz über das Rechenwerk zu beschließen, sieht § 28 Abs. 2 WEG nicht vor, dies ist im Regelfall aber Teil des Genehmigungsbeschlusses. Beschlüsse, die nach § 24 Abs. 3 Satz 2 WEG für einzelne Gegenstände das Umlaufverfahren mit Mehrheit vorsehen (sog. Absenkungsbeschlüsse), sind nicht isoliert anfechtbar. Eine Beschlusskompetenz, in einer verwalterlosen Gemeinschaft einen Wohnungseigentümer zur Beschlussumsetzung gegenüber Dritten zu ermächtigen, besteht seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr. Durch Beschluss können die „Eigentümer also kein Mitglied ermächtigen, im Außenverhältnis die gefassten Beschlüsse wirksam umzusetzen.

Verlängerung der Räumungsfrist

GE 5/2024, S. 223 - Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen einer Verlängerung der Räumungsfrist trägt der Mieter. Die bloße Einreichung von Bewerbungsunterlagen für die Wohnungssuche reicht allein nicht als Beweis, dass sich der Mieter tatsächlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Das AG darf eine Verlängerung der Räumungsfrist nicht mit dem schlichten Hinweis auf eine angeblich gerichtsbe-kannte Lage am Wohnungsmarkt begründen.

Umfang der Auskunftspflicht des Vermieters über die Vormiete

GE 5/2024, S. 221 - Verlangt der Mieter im Rahmen der Mietpreisbremse Auskunft über die Vormiete, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter, den vereinbarten Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten [-vorauszahlungen]), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Der Vermieter ist dagegen weder zur Vorlage von Belegen noch zur Versicherung an Eides statt verpflichtet.

Nach Treu und Glauben ausgeschlossen

GE 4/2024, S. 175 - Wer an der Grenze zum Nachbarn eine Hecke anlegt, muss dafür sorgen, dass sie je nach Grenzabstand eine bestimmte Höhe nicht überschreitet. Wenn nicht, kann der Nachbar den Rückschnitt der Hecke verlangen, es sei denn, der Nachbar verhält sich selbst regel- und damit treuwidrig. Der Fall: Grundbesitzer A hatte direkt an der Grundstücksgrenze eine durchgehend 2,20 m hohe Hecke gepflanzt. Unter Berufung auf das geltende Nachbarrechtsgesetz verlangte der Nachbar B, dass die Hecke auf maximal 1,5 m gehalten werde. Das LG wies die Klage ab. Das Urteil: Zwar sei die nach dem Nachbarrecht zulässige Höhe der Hecke grundsätzlich einzuhalten. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis sei aber stark von den Grundsätzen von Treu und Glauben und den hieraus entspringenden Pflichten zur gegenseitigen Rücksichtnahme geprägt, die zu einer Beschränkung bis zum Ausschluss nachbarrechtlicher Rechte führen könnten. Deshalb könne nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch auf dem Grundstück des klagenden Nachbarn direkt hinter dem Zaun eine 3 bis 4 m hohe Kugelhecke und eine etwa 2,5 m hohe Zypresse gepflanzt seien. Dadurch werde ebenfalls gegen das Nachbarrecht verstoßen. Wer sich aber selbst nicht regelgerecht verhalte, sei nach Treu und Glauben von Ansprüchen gegen seinen Nachbarn ausgeschlossen.

Mietpreisbremse und die Forderungen der Inkassodienstleister

GE 4/2024, S. 174 - Nach § 556g BGB hat der Vermieter vor Vertragsschluss die Vormiete mitzuteilen, wenn er sich darauf berufen will, dass die Mietpreisbremse bei erheblicher Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht eingreift. Ob die Auskunft rechtlich zutrifft, ist dabei grundsätzlich unerheblich. Nach Ansicht des BGH ist die gesetzliche Regelung, wonach sich der Vermieter bei nicht erteilter Auskunft nicht auf die Vormiete berufen könne, nicht einschlägig bei erteilter, aber falscher Auskunft.

BGH entscheidet: Überleitungsvorschrift der WohnflächenVO gilt hier nicht

GE 4/2024, S. 172 - Wenn im Vertrag nicht näher festgelegt ist, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, sind auch im freifinanzierten Wohnraum die Bestimmungen für preisgebundenen Wohnraum anwendbar, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gelten. Ist der Mietvertrag ab 1. Januar 2004 abgeschlossen, ist die Balkonfläche nur zu einem Viertel anzurechnen; die Überleitungsvorschrift des § 5 Wohnflächenverordnung gilt nicht.

Bauträgervertrag: BGH klärt eine seit langem umstrittene Rechtsfrage

GE 4/2024, S. 171 - Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in einem Bauträgervertrag zur Errichtung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch erst in zehn Jahren und nicht schon in drei Jahren. Der BGH klärt damit eine seit langem umstrittene Rechtsfrage.

Was Mieter so alles in der Wohnung ohne Konsequenzen veranstalten dürfen

GE 4/2024, S. 170 - Fliest ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten erstmals das Bad und baut dort neue Sanitärobjekte ein, wird der Vermieter formal zwar Eigentümer dieser Einbauten, kann aber den Mieter nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers hindern, denn er bleibt berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen. Eigenmächtige bauliche Maßnahmen des Mieters stellen für sich noch keinen Grund für eine Kündigung dar. Handelt es sich bei den Maßnahmen objektiv um eine Modernisierung und trägt der Vermieter keinen sachlichen Grund für die Verweigerung einer rechtzeitig erbetenen Erlaubnis vor, liegt keine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten selbst dann vor, wenn die Maßnahme mangelhaft ausgeführt wurde. Seine Ansprüche auf Rückbau muss der Vermieter dann ggf. bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückstellen.

Nicht steuerbegünstigt

GE 3/2024, S. 128 - Grundsätzlich sind Gewinne aus privaten Grundstücksverkäufen steuerpflichtig (§ 23 EStG), wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (sog. Spekulationsfrist). Ausnahme: Das Grundstück wurde im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Eine zu einer Befreiung von der Einkommensteuer führende Selbstnutzung einer Wohnung liegt jedoch nicht vor, wenn die Wohnung vor der Veräußerung der Schwiegermutter überlassen wurde, so der Bundesfinanzhof.

Trittschallschutz und Kinderlärm

GE 3/2024, S. 122 - In einem hellhörigen Haus können Geräusche aus der Nachbarwohnung sehr stören. Für einen Baumangel kommt es aber darauf an, ob die Vorschriften eingehalten sind, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Nicht übermäßiger Kinderlärm ist grundsätzlich hinzunehmen.