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Nachrichten


Kein Verzicht des Erwerbers auf Eigenbedarf
Kündigung in „Ausnahmefällen“
GE 16/2020, S. 1025 - Der Erwerber tritt als Vermieter zu den bisherigen Bedingungen in den Mietvertrag ein. Das AG Schöneberg meint, eine Vereinbarung, dass nur in „besonderen Ausnahmefällen“ gekündigt wird, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung dar.
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Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Jetzt Abzug von zukünftigen Instandhaltungskosten
Rechtsprechungsänderung des Bundesgerichtshofs mit gravierenden Folgen
GE 16/2020, S. 1018 - Nach bisher einhelliger Auffassung sind bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung (nur) fällige (fiktive) Instandsetzungskosten von den umlegungsfähigen Baukosten abzuziehen. Wenn noch funktionsfähige ältere Bauteile oder Einrichtungen ersetzt werden, kommt kein Abzug in Betracht. Davon rückt der Bundesgerichtshof jetzt ab und entscheidet: Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierungsmieterhöhung gebieten es, nicht nur „fällige” Instandsetzungsmaßnahmen von den Modernisierungskosten abzuziehen, sondern bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) keinen zu beseitigenden Mangel aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-) genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage), eine Art Abzug „alt für neu“ zu machen. Damit wird die Umlagehöhe zur Wundertüte.
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Keine konkludente Zustimmung „unter Vorbehalt“
Mietendeckel tangiert kein Erhöhungsverlangen vor dem Stichtag
GE 16/2020, S. 1025 - Leistet der Mieter nach Zugang eines auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungsverlangens die erhöhte Miete „unter Vorbehalt“, liegt darin regelmäßig keine konkludente Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Das Gesetz über den „Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) hat nach seinem Sinn und Zweck auf die gerichtliche Entscheidung über ein vor dem Stichtag des 18. Juni 2019 ausgebrachtes Mieterhöhungsverlangen keine Auswirkungen.
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Keine konkludente Zustimmung „unter Vorbehalt“
Mietendeckel tangiert kein Erhöhungsverlangen vor dem Stichtag
GE 16/2020, S. 1025 - Leistet der Mieter nach Zugang eines auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungsverlangens die erhöhte Miete „unter Vorbehalt“, liegt darin regelmäßig keine konkludente Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Das Gesetz über den „Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) hat nach seinem Sinn und Zweck auf die gerichtliche Entscheidung über ein vor dem Stichtag des 18. Juni 2019 ausgebrachtes Mieterhöhungsverlangen keine Auswirkungen.
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Erneute Verfahrensaussetzung und neue Vorlage wegen Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels
67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin legt noch einmal nach und vor
GE 16/2020, S. 1024 - Die Mietberufungskammer 67 des Landgerichts Berlin bleibt bei ihrer Auffassung (vgl. LG Berlin GE 2020, 468), dass der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig ist und sieht sich in ihrer Haltung durch die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs (GE 2020, 981) zur Unzulässigkeit eines Volksbegehrens für einen bayerischen „Mietenstopp“ bestätigt. Die Kammer setzt erneut ein Verfahren über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB aus und legt die Sache erneut und mit noch umfangreicherer Begründung dem Bundesverfassungsgericht vor. Dem muss eigentlich jeden Tag deutlicher werden, dass eine Entscheidung zum Berliner Mietendeckel die Dringlichkeitsstufe 1 hat.
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Erneute Verfahrensaussetzung und neue Vorlage wegen Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels
67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin legt noch einmal nach und vor
GE 16/2020, S. 1024 - Die Mietberufungskammer 67 des Landgerichts Berlin bleibt bei ihrer Auffassung (vgl. LG Berlin GE 2020, 468), dass der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig ist und sieht sich in ihrer Haltung durch die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs (GE 2020, 981) zur Unzulässigkeit eines Volksbegehrens für einen bayerischen „Mietenstopp“ bestätigt. Die Kammer setzt erneut ein Verfahren über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB aus und legt die Sache erneut und mit noch umfangreicherer Begründung dem Bundesverfassungsgericht vor. Dem muss eigentlich jeden Tag deutlicher werden, dass eine Entscheidung zum Berliner Mietendeckel die Dringlichkeitsstufe 1 hat.
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„Mietendeckelgesetz verfassungsgemäß“ – jetzt sind so gut wie alle denkbaren Auslegungen vertreten
Mietberufungskammer 66 des Landgerichts Berlin
GE 16/2020, S. 1023 - Die – neben den Kammern 63, 64, 65 und 67 für Berufungen in Mietsachen zuständige – Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin hat im Urteil vom 31. Juli 2020 - 66 S 55/20 - die Auffassung vertreten, dass nach ihrer Ansicht die Vorschriften des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – auch als sog. „Berliner Mietendeckel“ bezeichnet – als verfassungsgemäß anzusehen sind. Allerdings könnten diese Vorschriften trotz des gesetzlichen Stichtags vom 18. Juni 2019 Mieterhöhungen der Vermieterseite erst ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes am 23. Februar 2020 und nicht schon für die Zeit zwischen diesem Stichtag und dem Inkrafttreten dieses Gesetzes verhindern.
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„Mietendeckelgesetz verfassungsgemäß“ – jetzt sind so gut wie alle denkbaren Auslegungen vertreten
Mietberufungskammer 66 des Landgerichts Berlin
GE 16/2020, S. 1023 - Die – neben den Kammern 63, 64, 65 und 67 für Berufungen in Mietsachen zuständige – Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin hat im Urteil vom 31. Juli 2020 - 66 S 55/20 - die Auffassung vertreten, dass nach ihrer Ansicht die Vorschriften des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – auch als sog. „Berliner Mietendeckel“ bezeichnet – als verfassungsgemäß anzusehen sind. Allerdings könnten diese Vorschriften trotz des gesetzlichen Stichtags vom 18. Juni 2019 Mieterhöhungen der Vermieterseite erst ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes am 23. Februar 2020 und nicht schon für die Zeit zwischen diesem Stichtag und dem Inkrafttreten dieses Gesetzes verhindern.
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Mieterhöhungsverlangen bei einer Bruttomiete ohne Aufschlüsselung des Betriebskostenanteils
Vor dem 18. Juni 2019 gestellt, erstmals zu zahlen danach
GE 16/2020, S. 1022 - Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Bruttomieterhöhung, ist es jedenfalls dann, wenn die begehrte Bruttokaltmiete unter dem Spannenunterwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes liegt, unschädlich, dass in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht einem vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen, dessen Wirkung der Vertragsänderung erst nach dem Stichtag eintritt, nicht entgegen.
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Mieterhöhungsverlangen bei einer Bruttomiete ohne Aufschlüsselung des Betriebskostenanteils
Vor dem 18. Juni 2019 gestellt, erstmals zu zahlen danach
GE 16/2020, S. 1022 - Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Bruttomieterhöhung, ist es jedenfalls dann, wenn die begehrte Bruttokaltmiete unter dem Spannenunterwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes liegt, unschädlich, dass in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht einem vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen, dessen Wirkung der Vertragsänderung erst nach dem Stichtag eintritt, nicht entgegen.
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