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Nicht alle Probleme geklärt: Neues BMF-Schreiben erwartet
Die Bescheinigung des Vermieters über haushaltsnahe Dienst- oder Handwerkerleistungen
18.06.2007 (GE 11/2007, Seite 760) Auch Mieter und Wohnungseigentümer können Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigung und Dienst- sowie Handwerkerleistungen von der Steuer abziehen. So im November 2006 die überraschende Interpretation des § 35 a EStG durch ein Schreiben des Bundesfinanzministers. Zu berücksichtigen seien auch Teile der Betriebskosten, die ein Mieter zu entrichten hat. Über das Thema wurde hier bereits sehr früh und umfänglich berichtet (vgl. GE 2006 S. 1596 ff.). Zu Ende diskutiert ist die Sache noch nicht. Inzwischen haben noch einmal die Referats- und Abteilungsleiter des Bundesfinanzministeriums getagt, um sich insbesondere mit den inzwischen aufgetauchten Praxisproblemen insbesondere bei Mietverhältnissen auseinanderzusetzen. Nun ist ein neues Schreiben des BMF in Vorbereitung, welches das bisherige Schreiben vom 3. November 2006 ersetzen und Ende Juni 2007, spätestens Mitte Juli 2007 veröffentlicht werden soll. Nach unseren Informationen soll es dabei bleiben, daß auch Mieter die Steuerermäßigung nach § 35 a EStG für die zu zahlenden Betriebskosten in Anspruch nehmen können. Nachstehend greifen wir wesentliche Punkte, die für Vermieter und Hausverwalter wichtig sind, auf und antworten damit auch auf Fragen, die aus dem Leserkreis an uns herangetragen worden sind. Eine dann abschließende Behandlung des Themas erfolgt, sobald das neue BMF-Schreiben vorliegt.
1. Zunächst ist noch einmal auf die Veröffentlichung in GE 2006 [24] 1596 ff. hinzuweisen, außerdem auf die empfehlenswerte und umfassende, auch mit Beispielsrechnungen versehene Broschüre des Vorsitzenden Richters am Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Hans-Joachim Beck (erschienen im Grundeigentum-Verlag 2007, 104 Seiten, 19,80 incl. MwSt., zzgl. Versandspesen; erhältlich unter Tel. 030/414769-11, [email protected]).
2. Es gibt zwar keine unmittelbare gesetzliche Verpflichtung für den Vermieter, den Mietern eine solche Bescheinigung für das Finanzamt auszustellen, dennoch resultiert eine solche Verpflichtung - so die überwiegende Meinung (vgl. aber die Zweifel bei Kinne, in dieser Ausgabe Seite 764) aus Treu und Glauben (vgl. Kinne, a.a.O.).
3. Der Vermieter ist entgegen der Auffassung des Berliner Mietervereins nicht verpflichtet, dem Mieter eine solche Bescheinigung vor Ablauf der Fristen zu übergeben, die das Gesetz für die Abrechnung von Betriebskosten vorsieht (bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes). Der Mieter hat es in der Hand, seine Steuererklärung nicht schon bis jeweils Ende Mai abzugeben. Er kann Fristverlängerung beantragen, er braucht auch eine steuerliche Festsetzung ggf. nicht bestandskräftig werden zu lassen. Ein Anspruch auf Ausstellung der Bescheinigungen vor der gesetzlichen Betriebskostenabrechnungsfrist besteht deshalb nicht (wie man sich gegenüber vermeintlichen Ansprüchen der Mieter verhält, vgl. Seite 764 mit Musterschreiben). Eine kürzere Frist kann dann in Frage kommen, wenn im Mietvertrag eine kürzere Abrechnungsfrist für die Betriebskosten vereinbart ist.
4. Bei der Bescheinigung des Vermieters über haushaltsnahe Dienst- oder Handwerkerleistungen handelt es sich nicht um eine "Steuerbescheinigung". Dieser Begriff ist unbedingt zu vermeiden. Der Vermieter darf lediglich mitteilen, daß der Mieter für bestimmte Aufwendungen bestimmte Beträge bezahlt hat. Die Verantwortung dafür, welche Beträge beim Finanzamt zum Abzug von der Steuerschuld geltend gemacht werden, liegt allein beim Mieter. Die Entscheidung über die steuerliche Anerkennung trifft zunächst nur das Finanzamt. Der Vermieter hat sich jeder steuerlichen Bewertung zu enthalten. Er hat nur aus der Sache heraus eine gewisse steuerliche Vorauswahl zu treffen und jene Ausgaben auszusondern, die keinesfalls zu den haushaltsnahen Leistungen gehören (z. B. Grundsteuer). Ansonsten gilt der Faustsatz: Aufwendungen zu bescheinigen, die das Finanzamt dann nicht anerkennt, birgt weniger Gefahren als umgekehrt welche nicht zu bescheinigen, die der Mieter hätte geltend machen können.
5. Grundsätzlich gilt, daß die Steuer-ermäßigung nur gewährt wird, wenn Rechnungen unbar bezahlt werden. Falls ein Vermieter beispielsweise Wartungskosten bar bezahlt hat (auf der Rechnung vermerkt "Betrag dankend erhalten"), kann er solche Beträge dem Mieter gegenüber nicht bescheinigen, es sei denn, es wird nachträglich unbar bezahlt und die Summe dem Vermieter vom Dienstleister wieder bar ausgehändigt. Steuerlich begünstigt sind alle Kosten außer Materialkosten. Das setzt voraus, daß die Rechnungen von Dienstleistern und Handwerkern Materialkosten gesondert ausweisen.
Dienstleister sollten gebeten werden, in ihren Rechnungen den Anteil des Materials zu beziffern. Sofern der Dienstleister dazu nicht in der Lage ist oder sich weigert, kann dem Mieter die entsprechende Leistung jedenfalls für 2006 mit dem Hinweis bescheinigt werden, daß darin Materialkosten enthalten sind. Es ist Sache des Mieters bzw. dann des Finanzamtes, eine Schätzung vorzunehmen.
Für künftige Veranlagungszeiträume, bei denen eine Schätzung nicht mehr zulässig ist, kann meines Erachtens der Mieter vom Vermieter nicht verlangen, nur solche Dienstleister zu beschäftigen, die eine entsprechende Aufteilung ihrer Rechnung vornehmen. Der Vermieter ist bei Betriebskosten vorrangig der ordentlichen Geschäftsführung verpflichtet. Dabei spielt auch das Interesse von Mietern eine Rolle, die überhaupt keine Möglichkeit haben, Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen steuerlich geltend zu machen. Der Vermieter hat deshalb bei seinem Auswahlermessen, welche Dienstleister er in Anspruch nimmt, zunächst den Gesichtspunkt der ordentlichen Geschäftsführung genau im Auge zu behalten; er muß den preiswürdigsten Anbieter nehmen.
Für das Jahr 2006 und früher ist, was den Materialkostenanteil betrifft, eine Schätzung zulässig. Diese Schätzung vorzunehmen, ist jedoch nicht Sache des Vermieters, sondern des Mieters und letztlich des Finanzamtes. Wo der Vermieter in der Lage ist, aufgrund der erteilten Rechnungen eine solche Aufteilung vorzunehmen, sollte er dies tun. Dort, wo die Herausrechnung der Materialkosten nicht möglich ist, sollte lediglich darauf hingewiesen werden, welche Positionen Materialkosten enthalten. Das vom Grundeigentum-Verlag konzipierte spezielle Betriebskostenabrechnungsformular sieht entsprechende Hinweise und Spalten vor. Das Formular ist elektronisch abrufbar unter www.ratiofill.de. Inzwischen hat die Finanzverwaltung ein Bescheinigungsformular entwickelt, bei dem unabhängig von den Betriebskosten entsprechende Aufwendungen bescheinigt werden können. Dieses Formular steht zum Download auf der Internetseite des Grundeigentum-Verlages (www.grundeigentum-verlag.de) bereit.
6. Anspruch auf Erteilung einer solchen Bescheinigung haben in erster Linie Mieter, mit denen eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist. Keinen Anspruch haben nach hier vertretener Auffassung Mieter, mit denen eine Bruttomiete vereinbart ist (a. A. allerdings Kinne, S. 764, 765). Fraglich ist, ob ein solcher Anspruch auch besteht, wenn eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Beck (a.a.O., S. 24) bejaht das. Allerdings dürften die Aufwendungen prozentual nur in der Höhe bescheinigt werden, wie die Betriebskostenpauschale die tatsächlichen Betriebskosten eines Kalenderjahres deckt. Beispiel: Auf eine Wohnung entfallen im Jahre 2006 1.200 Betriebskosten. Der Mieter hat eine Kostenpauschale von monatlich 50 und damit faktisch nur die Hälfte der tatsächlichen Betriebskosten bezahlt. Würden angenommen - von den 1.200 tatsächlichen Betriebskosten 400 steuerlich begünstigt sein, dürfte der Vermieter in diesem Falle nur 200 bescheinigen. Man kann sich allerdings auf den Standpunkt stellen, daß bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale kein Anspruch des Mieters auf eine Bescheinigung besteht, denn der Vermieter ist nur zur Erteilung einer solchen verpflichtet, wenn sie ihm unschwer möglich ist. Das ist bei einer Betriebskostenpauschale, die ja gerade der Vereinfachung des gesamten Vermietungsgeschäftes dient, nicht der Fall. Klarheit wird, wenn überhaupt, nur die Rechtsprechung bringen.
7. Eine Übersicht darüber, welche Betriebskosten steuerlich relevant und welche Teile davon ggf. zu bescheinigen sind, bringen die beiden Tabellen auf S. 762 und 763.
8. Ein Sonderproblem stellen die Berliner Müllabfuhrgebühren dar. Die Müllabfuhrgebühren sind grundsätzlich nicht begünstigt, sofern die Müllabfuhr von den Berliner Stadtreinigungsbetrieben durchgeführt wird. Begünstigt sind nach hiesiger Auffassung allerdings Teile davon, nämlich die sogenannten Komfortzuschläge. Um diese Zuschläge erhöhen sich die Müllentgelte, wenn die Mülltonnen über größere Strecken zum Straßenrand geschafft werden müssen. Diese Arbeit könnte der Vermieter auch vom Hauswart oder von Fremdfirmen erledigen lassen (was auch geschieht), und in diesem Falle sind die Aufwendungen begünstigt. Deswegen können nach hiesiger Auffassung jedenfalls die Komfortzuschläge bescheinigt werden. Materialkosten dürften in ihnen nicht oder nicht meßbar enthalten sein. Die BSR waren allerdings nicht in der Lage, einen entsprechenden Prozentsatz für Materialkosten zu nennen, der herausgerechnet werden könnte. Für 2006 könnte der Mieter bzw. das Finanzamt aber eine Schätzung vornehmen.
9. Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, daß der WEG-Verwalter eine wesentlich umfangreichere Bescheinigung erstellen muß, da es dort nicht nur um Betriebskosten, sondern auch um Instandhaltungs- und Modernisierungskosten geht, die bescheinigt werden können. Beck (a.a.O.) empfiehlt, daß der WEG-Verwalter die Bescheinigung nicht im Rahmen der Jahresabrechnung vornehmen sollte, weil damit zusätzliche Gefahren der Anfechtbarkeit ins Spiel kommen. Dem ist zuzustimmen. Der WEG-Verwalter sollte für die Bescheinigung nach § 35 a EStG eine gesonderte Aufstellung machen. Der Vermieter/Mieterverwalter kann das tun, muß es aber nicht; hier reicht eine abgewandelte Betriebskostenabrechnung aus.
10. Weder der Vermieter/Mitarbeiter noch der WEG-Verwalter ist verpflichtet, solche Bescheinigungen kostenfrei auszustellen. Nach hiesiger Auffassung darf dafür ein angemessener Betrag verlangt werden. Der Landesverband der Makler und Hausverwalter in Berlin und Brandenburg (RDM) hält pro Wohneinheit einen Betrag von 40 zuzüglich Umsatzsteuer für angemessen.
11. Vielfach wird die Auffassung vertreten, der gesamte Aufwand führe nur zu irrelevanten steuerlichen Ersparnissen beim Mieter. Abgesehen davon, daß die Frage grundsätzlich irrelevant ist, kommen unter Umständen tatsächlich spürbare Steuererleichterungen zustande. Der Mieterverein hat nur für Betriebskosten bei einer 60-m2-Wohnung eine Steuerersparnis von über 70 errechnet, Beck, aaO. S. 44, geht unter Zugrundelegung des Berliner Betriebskostenspiegels von über 200 aus.
2. Es gibt zwar keine unmittelbare gesetzliche Verpflichtung für den Vermieter, den Mietern eine solche Bescheinigung für das Finanzamt auszustellen, dennoch resultiert eine solche Verpflichtung - so die überwiegende Meinung (vgl. aber die Zweifel bei Kinne, in dieser Ausgabe Seite 764) aus Treu und Glauben (vgl. Kinne, a.a.O.).
3. Der Vermieter ist entgegen der Auffassung des Berliner Mietervereins nicht verpflichtet, dem Mieter eine solche Bescheinigung vor Ablauf der Fristen zu übergeben, die das Gesetz für die Abrechnung von Betriebskosten vorsieht (bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes). Der Mieter hat es in der Hand, seine Steuererklärung nicht schon bis jeweils Ende Mai abzugeben. Er kann Fristverlängerung beantragen, er braucht auch eine steuerliche Festsetzung ggf. nicht bestandskräftig werden zu lassen. Ein Anspruch auf Ausstellung der Bescheinigungen vor der gesetzlichen Betriebskostenabrechnungsfrist besteht deshalb nicht (wie man sich gegenüber vermeintlichen Ansprüchen der Mieter verhält, vgl. Seite 764 mit Musterschreiben). Eine kürzere Frist kann dann in Frage kommen, wenn im Mietvertrag eine kürzere Abrechnungsfrist für die Betriebskosten vereinbart ist.
4. Bei der Bescheinigung des Vermieters über haushaltsnahe Dienst- oder Handwerkerleistungen handelt es sich nicht um eine "Steuerbescheinigung". Dieser Begriff ist unbedingt zu vermeiden. Der Vermieter darf lediglich mitteilen, daß der Mieter für bestimmte Aufwendungen bestimmte Beträge bezahlt hat. Die Verantwortung dafür, welche Beträge beim Finanzamt zum Abzug von der Steuerschuld geltend gemacht werden, liegt allein beim Mieter. Die Entscheidung über die steuerliche Anerkennung trifft zunächst nur das Finanzamt. Der Vermieter hat sich jeder steuerlichen Bewertung zu enthalten. Er hat nur aus der Sache heraus eine gewisse steuerliche Vorauswahl zu treffen und jene Ausgaben auszusondern, die keinesfalls zu den haushaltsnahen Leistungen gehören (z. B. Grundsteuer). Ansonsten gilt der Faustsatz: Aufwendungen zu bescheinigen, die das Finanzamt dann nicht anerkennt, birgt weniger Gefahren als umgekehrt welche nicht zu bescheinigen, die der Mieter hätte geltend machen können.
5. Grundsätzlich gilt, daß die Steuer-ermäßigung nur gewährt wird, wenn Rechnungen unbar bezahlt werden. Falls ein Vermieter beispielsweise Wartungskosten bar bezahlt hat (auf der Rechnung vermerkt "Betrag dankend erhalten"), kann er solche Beträge dem Mieter gegenüber nicht bescheinigen, es sei denn, es wird nachträglich unbar bezahlt und die Summe dem Vermieter vom Dienstleister wieder bar ausgehändigt. Steuerlich begünstigt sind alle Kosten außer Materialkosten. Das setzt voraus, daß die Rechnungen von Dienstleistern und Handwerkern Materialkosten gesondert ausweisen.
Dienstleister sollten gebeten werden, in ihren Rechnungen den Anteil des Materials zu beziffern. Sofern der Dienstleister dazu nicht in der Lage ist oder sich weigert, kann dem Mieter die entsprechende Leistung jedenfalls für 2006 mit dem Hinweis bescheinigt werden, daß darin Materialkosten enthalten sind. Es ist Sache des Mieters bzw. dann des Finanzamtes, eine Schätzung vorzunehmen.
Für künftige Veranlagungszeiträume, bei denen eine Schätzung nicht mehr zulässig ist, kann meines Erachtens der Mieter vom Vermieter nicht verlangen, nur solche Dienstleister zu beschäftigen, die eine entsprechende Aufteilung ihrer Rechnung vornehmen. Der Vermieter ist bei Betriebskosten vorrangig der ordentlichen Geschäftsführung verpflichtet. Dabei spielt auch das Interesse von Mietern eine Rolle, die überhaupt keine Möglichkeit haben, Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen steuerlich geltend zu machen. Der Vermieter hat deshalb bei seinem Auswahlermessen, welche Dienstleister er in Anspruch nimmt, zunächst den Gesichtspunkt der ordentlichen Geschäftsführung genau im Auge zu behalten; er muß den preiswürdigsten Anbieter nehmen.
Für das Jahr 2006 und früher ist, was den Materialkostenanteil betrifft, eine Schätzung zulässig. Diese Schätzung vorzunehmen, ist jedoch nicht Sache des Vermieters, sondern des Mieters und letztlich des Finanzamtes. Wo der Vermieter in der Lage ist, aufgrund der erteilten Rechnungen eine solche Aufteilung vorzunehmen, sollte er dies tun. Dort, wo die Herausrechnung der Materialkosten nicht möglich ist, sollte lediglich darauf hingewiesen werden, welche Positionen Materialkosten enthalten. Das vom Grundeigentum-Verlag konzipierte spezielle Betriebskostenabrechnungsformular sieht entsprechende Hinweise und Spalten vor. Das Formular ist elektronisch abrufbar unter www.ratiofill.de. Inzwischen hat die Finanzverwaltung ein Bescheinigungsformular entwickelt, bei dem unabhängig von den Betriebskosten entsprechende Aufwendungen bescheinigt werden können. Dieses Formular steht zum Download auf der Internetseite des Grundeigentum-Verlages (www.grundeigentum-verlag.de) bereit.
6. Anspruch auf Erteilung einer solchen Bescheinigung haben in erster Linie Mieter, mit denen eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist. Keinen Anspruch haben nach hier vertretener Auffassung Mieter, mit denen eine Bruttomiete vereinbart ist (a. A. allerdings Kinne, S. 764, 765). Fraglich ist, ob ein solcher Anspruch auch besteht, wenn eine Nettomiete zuzüglich Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Beck (a.a.O., S. 24) bejaht das. Allerdings dürften die Aufwendungen prozentual nur in der Höhe bescheinigt werden, wie die Betriebskostenpauschale die tatsächlichen Betriebskosten eines Kalenderjahres deckt. Beispiel: Auf eine Wohnung entfallen im Jahre 2006 1.200 Betriebskosten. Der Mieter hat eine Kostenpauschale von monatlich 50 und damit faktisch nur die Hälfte der tatsächlichen Betriebskosten bezahlt. Würden angenommen - von den 1.200 tatsächlichen Betriebskosten 400 steuerlich begünstigt sein, dürfte der Vermieter in diesem Falle nur 200 bescheinigen. Man kann sich allerdings auf den Standpunkt stellen, daß bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale kein Anspruch des Mieters auf eine Bescheinigung besteht, denn der Vermieter ist nur zur Erteilung einer solchen verpflichtet, wenn sie ihm unschwer möglich ist. Das ist bei einer Betriebskostenpauschale, die ja gerade der Vereinfachung des gesamten Vermietungsgeschäftes dient, nicht der Fall. Klarheit wird, wenn überhaupt, nur die Rechtsprechung bringen.
7. Eine Übersicht darüber, welche Betriebskosten steuerlich relevant und welche Teile davon ggf. zu bescheinigen sind, bringen die beiden Tabellen auf S. 762 und 763.
8. Ein Sonderproblem stellen die Berliner Müllabfuhrgebühren dar. Die Müllabfuhrgebühren sind grundsätzlich nicht begünstigt, sofern die Müllabfuhr von den Berliner Stadtreinigungsbetrieben durchgeführt wird. Begünstigt sind nach hiesiger Auffassung allerdings Teile davon, nämlich die sogenannten Komfortzuschläge. Um diese Zuschläge erhöhen sich die Müllentgelte, wenn die Mülltonnen über größere Strecken zum Straßenrand geschafft werden müssen. Diese Arbeit könnte der Vermieter auch vom Hauswart oder von Fremdfirmen erledigen lassen (was auch geschieht), und in diesem Falle sind die Aufwendungen begünstigt. Deswegen können nach hiesiger Auffassung jedenfalls die Komfortzuschläge bescheinigt werden. Materialkosten dürften in ihnen nicht oder nicht meßbar enthalten sein. Die BSR waren allerdings nicht in der Lage, einen entsprechenden Prozentsatz für Materialkosten zu nennen, der herausgerechnet werden könnte. Für 2006 könnte der Mieter bzw. das Finanzamt aber eine Schätzung vornehmen.
9. Bei Eigentumswohnungen kommt hinzu, daß der WEG-Verwalter eine wesentlich umfangreichere Bescheinigung erstellen muß, da es dort nicht nur um Betriebskosten, sondern auch um Instandhaltungs- und Modernisierungskosten geht, die bescheinigt werden können. Beck (a.a.O.) empfiehlt, daß der WEG-Verwalter die Bescheinigung nicht im Rahmen der Jahresabrechnung vornehmen sollte, weil damit zusätzliche Gefahren der Anfechtbarkeit ins Spiel kommen. Dem ist zuzustimmen. Der WEG-Verwalter sollte für die Bescheinigung nach § 35 a EStG eine gesonderte Aufstellung machen. Der Vermieter/Mieterverwalter kann das tun, muß es aber nicht; hier reicht eine abgewandelte Betriebskostenabrechnung aus.
10. Weder der Vermieter/Mitarbeiter noch der WEG-Verwalter ist verpflichtet, solche Bescheinigungen kostenfrei auszustellen. Nach hiesiger Auffassung darf dafür ein angemessener Betrag verlangt werden. Der Landesverband der Makler und Hausverwalter in Berlin und Brandenburg (RDM) hält pro Wohneinheit einen Betrag von 40 zuzüglich Umsatzsteuer für angemessen.
11. Vielfach wird die Auffassung vertreten, der gesamte Aufwand führe nur zu irrelevanten steuerlichen Ersparnissen beim Mieter. Abgesehen davon, daß die Frage grundsätzlich irrelevant ist, kommen unter Umständen tatsächlich spürbare Steuererleichterungen zustande. Der Mieterverein hat nur für Betriebskosten bei einer 60-m2-Wohnung eine Steuerersparnis von über 70 errechnet, Beck, aaO. S. 44, geht unter Zugrundelegung des Berliner Betriebskostenspiegels von über 200 aus.
Autor: Dieter Blümmel
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