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Mietendeckel  →  Informationen


Keine konkludente Zustimmung „unter Vorbehalt“
Mietendeckel tangiert kein Erhöhungsverlangen vor dem Stichtag
GE 16/2020, S. 1025 - Leistet der Mieter nach Zugang eines auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungsverlangens die erhöhte Miete „unter Vorbehalt“, liegt darin regelmäßig keine konkludente Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Das Gesetz über den „Mietendeckel“ (MietenWoG Bln) hat nach seinem Sinn und Zweck auf die gerichtliche Entscheidung über ein vor dem Stichtag des 18. Juni 2019 ausgebrachtes Mieterhöhungsverlangen keine Auswirkungen.
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Erneute Verfahrensaussetzung und neue Vorlage wegen Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels
67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin legt noch einmal nach und vor
GE 16/2020, S. 1024 - Die Mietberufungskammer 67 des Landgerichts Berlin bleibt bei ihrer Auffassung (vgl. LG Berlin GE 2020, 468), dass der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig ist und sieht sich in ihrer Haltung durch die Entscheidung des Bayerischen Verfassungsgerichtshofs (GE 2020, 981) zur Unzulässigkeit eines Volksbegehrens für einen bayerischen „Mietenstopp“ bestätigt. Die Kammer setzt erneut ein Verfahren über die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB aus und legt die Sache erneut und mit noch umfangreicherer Begründung dem Bundesverfassungsgericht vor. Dem muss eigentlich jeden Tag deutlicher werden, dass eine Entscheidung zum Berliner Mietendeckel die Dringlichkeitsstufe 1 hat.
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„Mietendeckelgesetz verfassungsgemäß“ – jetzt sind so gut wie alle denkbaren Auslegungen vertreten
Mietberufungskammer 66 des Landgerichts Berlin
GE 16/2020, S. 1023 - Die – neben den Kammern 63, 64, 65 und 67 für Berufungen in Mietsachen zuständige – Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin hat im Urteil vom 31. Juli 2020 - 66 S 55/20 - die Auffassung vertreten, dass nach ihrer Ansicht die Vorschriften des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – auch als sog. „Berliner Mietendeckel“ bezeichnet – als verfassungsgemäß anzusehen sind. Allerdings könnten diese Vorschriften trotz des gesetzlichen Stichtags vom 18. Juni 2019 Mieterhöhungen der Vermieterseite erst ab dem Inkrafttreten dieses Gesetzes am 23. Februar 2020 und nicht schon für die Zeit zwischen diesem Stichtag und dem Inkrafttreten dieses Gesetzes verhindern.
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Mieterhöhungsverlangen bei einer Bruttomiete ohne Aufschlüsselung des Betriebskostenanteils
Vor dem 18. Juni 2019 gestellt, erstmals zu zahlen danach
GE 16/2020, S. 1022 - Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Bruttomieterhöhung, ist es jedenfalls dann, wenn die begehrte Bruttokaltmiete unter dem Spannenunterwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes liegt, unschädlich, dass in dem Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Angabe bzw. Berechnung der in der Miete enthaltenen Betriebskosten fehlt. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht einem vor dem Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen, dessen Wirkung der Vertragsänderung erst nach dem Stichtag eintritt, nicht entgegen.
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Wann tritt die 2. Stufe in Kraft?
Mietendeckel
GE 17/2020, S. 1088 - Frage: Im Mietendeckelgesetz steht, dass das Gesetz bezüglich der Mietsenkung neun Monate nach Verkündigung in Kraft tritt. „Nach“ ist ein dehnbarer Begriff. Im Grundeigentum konnte man in verschiedenen Artikeln bis Heft 11/20 lesen, dass die neue Miete im Dezember 2020 beginnt. In Heft 12, 771 steht nun, schon im November. Auf Anfrage meinen das Bezirksamt Friedrichshain: am 23. November und Steglitz: frühestens am 22. November – also ad libitum? U. Sch., per eMail
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Wie bei Staffelmiete/Modernisierung?
Mietendeckel
GE 16/2020, S. 1016 - Frage: Mit den meisten meiner Wohnungsmieter habe ich moderate Staffelmietvereinbarungen geschlossen und auch im Bestand nach Auslaufen einvernehmlich verlängert. Damit waren dann auch alle Modernisierungen abgegolten, die ich im Laufe der Jahre durchgeführt habe. Nun verbietet mir das staatssozialistische Mietpreisdiktat, der sog. Mietendeckel, die Entgegennahme der vereinbarten Mietsteigerungen. Theoretisch wäre ja gemäß § 7 MietenWoG Bln eine Mieterhöhung nach Modernisierung u. a. aufgrund gesetzlicher Verpflichtung möglich, nach BGB-Recht ist mir aufgrund der Staffelmietvereinbarung aber eine Erhöhungsmöglichkeit verwehrt. Ist es in diesem schizophrenen Zwei-Mieten-Modell nun eventuell möglich, ohne eine den Mietern gegenüber ausgesprochene BGB-Mieterhöhung die zulässige Miete nach MietenWoG Bln aufgrund einer Modernisierung (z. B. Rauchmeldereinbau) zu erhöhen, um so wenigstens einen Teil der vereinbarten Staffelmieterhöhung auch entgegennehmen zu dürfen? D. T., Berlin
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Modernisierungsumlage weg?
Mietendeckel
GE 16/2020, S. 1016 - Mietendeckel Modernisierungsumlage weg? Frage: Modernisierung: 2017 wurde ein Fahrstuhl eingebaut und der Modernisierungszuschlag (11 % der Baukosten) 2018 erhoben. Der Modernisierungszuschlag ist also in der Stichtagsmiete enthalten, die ab November auf den Tabellenwert + 20 % abgesenkt werden muss. Ist damit der gesamte Fahrstuhl-Modernisierungszuschlag abgegolten? Oder kann ich noch 1 € zusätzlich geltend machen? Der Fahrstuhl führt nicht schwellenlos zur Wohnung, sondern öffnet jeweils auf dem Treppen-Podest. Im Gesetz heißt es in § 7 (siehe auch GE 2020 [3] 164) dazu: Die Tabellenmiete erhöht sich um 1 €/m2, wenn Sie folgende Maßnahmen durchgeführt haben: 7. zum Aufzugsanbau oder 8. zum Abbau von Barrieren … Meine Hausverwaltung sagt: nicht möglich, nur ohne Schwellen Mietberechnung der Hausverwaltung für mein Haus: Winterfeldtstraße in Berlin, Baujahr 1956, mittlere Wohnlage Mietentabelle 6,08 €/m² (Mietpreis pro Quadratmeter aus der Mietentabelle nach Bezugsfertigkeit der Wohnung, Ausstattung mit Sammelheizung und Bad und Wohnungsanzahl im Gebäude) Moderne Ausstattung: Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1 €. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind: ■ schwellenlos erreichbarer Personenaufzug, ■ Einbauküche, ■ hochwertige Sanitärausstattung, ■ hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, ■ Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a) Berücksichtigung der Wohnlage - 0,09 € /m² Folgende Werte sind zusätzlich zur errechneten Mietobergrenze zu berücksichtigen: Gute Wohnlage + 0,74 € Mittlere Wohnlage - 0,09 € Ist diese Wohnlage richtig? Einfache Wohnlage - 0,28 € Zwischenergebnis unter Berücksichtigung der Wohnlage = 5,99 €/m² Für Bestandsmietverhältnisse zulässige Überschreitung der Mietobergrenze (unter Berücksichtigung der Wohnlage) um maximal 20 % + 1,198 €/m² Endergebnis 7,19 €/m² Aus dieser Berechnung nach MietenWoG Bln ergibt sich der Quadratmeterpreis 7,19 € für die Winterfeldtstraße in Berlin. Was ist richtig? H. B., per eMail
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Wie bei besseren Energiewerten?
Mietendeckel
Frage: Bei der Auskunftserteilung nach § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln mit dem Formular des GRUNDEIGENTUM-Verlages habe ich mich in vielen Häusern auf die verbrauchsorientierten Energieausweise gestützt, die im Jahr 2018 erstellt wurden. In einem Haus wurden inzwischen aber auch Modernisierungen und Instandsetzungen vorgenommen, so dass der Eigentümer sich jetzt entschlossen hat, noch einmal einen neuen Energieausweis in Auftrag zu geben, der tatsächlich bessere Werte aufweist als der bisherige. Damit ist das Kriterium „Energieverbrauchskennwert kleiner als 120“ aus den 5 Punkten im Punkt 3 des Formulares plötzlich erfüllt. Können die Mieter sich nun auf die im April erteilte Auskunft berufen, wenn es an die Reduzierung der Miete im November geht? Muss ich den Mietern jetzt umgehend eine korrigierte Auskunft zuleiten oder reicht es aus, wenn im Zusammenhang mit ggf. anstehenden Zahlungsreduzierungen nach dem 23. November 2020 dann noch einmal die Angabe zur „Besonderen Ausstattung korrigiert“ wird? Muss ich auch eine korrigierte Auskunft zuleiten, wenn keine Zahlungsreduzierung ansteht? M. W., per eMail
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Kellerfläche ansetzbar?
Mietendeckel
Frage: Wir vermieten normalerweise unsere Wohnungen mit einem dazugehörigen Keller, wobei die Quadratmeterzahl des Kellers für die Berechnung der Miete nicht berücksichtigt wird. Nun wurde mir die Frage gestellt, warum eigentlich nicht? Und ob man die Wohnung auch ohne Keller und den Keller separat vermieten könnte, für den ja dann auch kein Mietendeckel greifen würde? Kann man dann für den Keller irgendeinen Quadratmeterpreis nehmen, oder ist man da auch vom Gesetzgeber gebunden? K. L., HV Berlin
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Auskunftskorrektur zwingend?
Mietendeckel
Frage: Nach Abgabe der Auskunft zur Mietobergrenze an meine Mieter habe ich festgestellt, dass nur bei zwei Mietverträgen die zulässige Mietobergrenze um geringfügig mehr als 20 % überschritten ist. 1. In meiner fristgerecht abgegebenen Erklärung an die Mieter zur Berechnung der Mietobergrenze habe ich bei zwei Grundstücken die Wohnlage zu meinen Ungunsten falsch angegeben. Muss ich das noch korrigieren? 2. Muss ich nun alle Mieter noch einmal anschreiben und diesen Grenzwert (Tabellenmiete + Zuschläge + 20 %) mitteilen? 3. Einer der beiden betroffenen Mietverträge ist gekündigt worden, der Mieter hat einen Nachmieter benannt, der in den Mietvertrag einsteigen will. Die derzeitige Nettokaltmiete beträgt 9,86 €/m2. Die Tabellenmiete einschließlich Zu-/Abschlägen wäre 10,71 €/ m2. Welche Miete ist in dem neuen Mietvertrag bei Neuvermietung zulässig zu vereinbaren? U. K., per eMail
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