Mietendeckel

Frage: Als privater Eigentümer eines Altberliner Miethauses stellen sich uns folgende Fragen:

Immer Ärger mit der Botschaft

Frage: Wir betreuen Wohnungen, die an Botschaften vermietet wurden. Zum Mietendeckel besteht folgende Frage: Auf konsularische Räume bestehen nach dem Wiener Übereinkommen zu konsularischen Vertretungen (WÜK) keine Zugriffsrechte, so dass der Vermieter Räumungstitel nicht vollstrecken lassen kann. Dagegen wird empfohlen, die Sicherheitsleistung um ein Vielfaches zu erhöhen, was aus meiner Sicht eigentlich gegen die mietrechtlichen Bestimmungen des BGB ist. Insoweit ist die Überlegung, ob das Mietrecht auf Botschafterwohnungen/konsularische Räume nicht anzuwenden ist, und ob damit der Mietendeckel außer Acht gelassen werden kann. S. G., per eMail

Mietpreisüberhöhung und Bußgeld

Frage: In meiner Hausverwaltung hatte ich jetzt mehrfach den Fall, dass sich Eigentümer, die auch im Vorfeld schon hart an § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vorbeigehen oder den auch schon erfüllen, dahin gehend geäußert haben: Ich sei zu obrigkeitshörig in meiner Warnung vor dem Mietendeckel, insbesondere bei Neuvermietung. Sie suchten sich lieber eine Verwaltung, die mehr Mumm in den Kochen habe. Wie verhalten sich die Kollegen in solchen Fällen? Was passiert einer Hausverwaltung, wenn sie dem Eigentümer nachgibt und zu teuer vermietet? Dokumentiert habe ich auch schon die Wünsche nach einer Miete von mehr als 20 % über dem Mietspiegel. Reicht das, um nicht belangt zu werden?

Was tun…

Frage: Wenn der Mieter, obwohl ihm ausdrücklich mitgeteilt wurde, eine nach Mietendeckel reduzierte Miete zu zahlen, dies aber nicht tut, wurde uns als Möglichkeit aufgezeigt, z. B. die zuviel gezahlte Miete mit zwei Soll-Stellungen zu buchen. Mir ist aber nicht klar, dass wir dann keine Ordnungswidrigkeit begehen, wenn wir das Geld annehmen. Könnten Sie dies bitte erläutern?

Aufwendig modernisiert

Frage: Ich habe die Wohnung aufwendig modernisiert und die Miete noch vor dem 18. Juni 2019 gemäß § 559 BGB um 3 €/m² erhöht. Muss ich die Miete zum 1. März 2020 absenken? Was ist, wenn der Mieter kündigt und ich die Wohnung nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wieder vermiete? Angenommen, der Mieter kündigt nicht: Muss ich dann die Miete gemäß § 5 auf die Kappungsgrenze absenken?

Modernisierung

Frage: Ich habe die Erklärung über die Modernisierungsmieterhöhung dem Mieter nach dem 18. Juni 2019 zugestellt und die Miete um 3 €/m² erhöht. Muss ich die Forderung der Miete zum 1. März 2020 absenken? Wenn ja, auf welchen Betrag? Was ist bei einer Wiedervermietung ab dem 23. Februar 2020? Auf welchen Betrag muss ich die Forderung der Miete zum 1. Dezember 2020 absenken?

Überzahlte Miete

Frage: Könnte ich die Differenz zwischen Stichtagsmiete und der aufgrund einer Mieterhöhung nach dem 18. Juni 2019 höheren Vertragsmiete als Sicherheitseinbehalt behalten?

Staffelmiete

Frage: Wie verhält es sich, wenn sich bei Bestandsmietern zum 1. April 2020 oder später die Miete durch eine Staffelmietvereinbarung erhöht? Darf diese bis November noch gefordert werden, oder müssen diejenigen Mieter ebenfalls eine vorläufige Zahlungsreduzierung auf die Stichtagsmiete erhalten? Ich habe bisher nur die Mieter angeschrieben, deren Miete sich zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Mietendeckels erhöht hat.

Zuschläge

Frage: Wie verfährt man mit Zuschlägen (Stellplatz, Garten, Möblierung)?

Modernisierung

Frage: Zwei Bestandsmieter haben auf eigenen Wunsch zwischen 18. Juni 2019 und 23. Februar 2020 ein neues Fenster erhalten. Ein Mieter zahlt die Erhöhung schon, der andere sollte ab 1. März 2020 zahlen. Ich gehe davon aus, dass die Erhöhungsbeträge ab dem 1. März 2020 nicht mehr gefordert werden dürfen. Aufgrund des mir vorliegenden Auskunftsschreibens (Punkt 6) habe ich Zweifel, ob diese Erhöhungen überhaupt aufgeführt werden dürfen, da sie der IBB nicht angezeigt wurden.