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Kellerfläche ansetzbar?
Mietendeckel
12.08.2020 Frage: Wir vermieten normalerweise unsere Wohnungen mit einem dazugehörigen Keller, wobei die Quadratmeterzahl des Kellers für die Berechnung der Miete nicht berücksichtigt wird. Nun wurde mir die Frage gestellt, warum eigentlich nicht? Und ob man die Wohnung auch ohne Keller und den Keller separat vermieten könnte, für den ja dann auch kein Mietendeckel greifen würde? Kann man dann für den Keller irgendeinen Quadratmeterpreis nehmen, oder ist man da auch vom Gesetzgeber gebunden? K. L., HV Berlin
Antwort:
Man kann die Kellerfläche deshalb nicht als Wohnfläche berücksichtigen, weil nach den einschlägigen Wohnflächenberechnungsvorschriften Kellerräume ausdrücklich nicht einzubeziehen sind (vgl. § 2 Abs 3 Ziff. 1a der Wohnflächenverordnung oder den früheren § 42 Abs. 4 Ziff. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung).
Allerdings kann man eine Wohnung auch ohne Keller vermieten. Es gibt zwar öffentlich-rechtliche Vorschriften, die beim Wohnungsneubau fordern, dass für jede Wohnung ein ausreichend großer Abstellraum und für bestimmte Gebäude auch Abstellräume für Rollstühle, Rollatoren, Kinderwagen und Fahrräder herzustellen sind (vgl. §§ 48, 50 Berliner Bauordnung). Insofern ist es über das Instrument der Wohnungsaufsicht grundsätzlich möglich, durch Auflagen der Wohnungsaufsicht Wohnungen über diesen Weg an erträgliche Wohnverhältnisse anzupassen, auch wenn die Wohnungen den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden baurechtlichen Anforderungen entsprechen. Nicht gefordert werden kann die Anpassung an die heutigen baurechtlichen Anforderungen.
Dass Wohnungen über Keller oder Abstellräume verfügen müssen, wird vom Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz nicht gefordert (vgl. neueste Fassung in GE 2020 [13] 857 ff.). Mithin kann eine Wohnung auch ohne Keller und der Keller separat vermietet werden.
Was vermietet wird und was nicht, ergibt sich somit in erster Linie aus dem Mietvertrag. In erster Linie deshalb, weil auch eine stillschweigende Vermietung des Kellers in Frage kommen kann, etwa wenn bei der Wohnungsübergabe die Schlüssel – oder noch schlimmer: der einzige dafür existierende Schlüssel – für den Keller übergeben werden und der Keller gar noch mit dem Wohnungsstrom verbunden ist. Allein die Tatsache, dass der Mieter den Keller oder Abstellraum nutzen darf, reicht wohl nicht, um eine konkludente Vermietung annehmen zu dürfen.
Es wird also darauf ankommen, dass zwei rechtlich getrennte Verträge abgeschlossen werden: einer über die Wohnung, der andere über den Keller. Insoweit kann umfänglich auf die Ausführungen von Beck (GE 2020 [9] 583 ff.) zur getrennten Vermietung von Möbeln hingewiesen werden, ebenso auf die Frage/Antwort in GE 2020 [5] 286.
Um zu verdeutlichen, dass es sich um zwei separate Verträge handelt, sollte bei der Vermietung des Kellers die Kündigungsfrist für Geschäftsräume vereinbart werden (§ 580a Abs. 2 BGB: „[2] Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.“).


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