Recht → Wohnungseigentumsrecht
Klage auf gerichtliche Geltendmachung auch in Zweier-Gemeinschaften
WEG-Störungsbeseitigungsansprüche
24.09.2018 (GE 16/2018, S. 978) Ist der Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verjährt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beschließen. Für den Anspruch auf Duldung der Störungsbeseitigung ist aber auch in Zwei-Personen-Gemeinschaften nur die Gemeinschaft anspruchsberechtigt, so dass zuvor auf gerichtliche Geltendmachung durch die Gemeinschaft geklagt werden muss.
Der Fall: Es handelt sich um eine Zweier-WEG, deren Teilungserklärung mehrfach geändert wurde, indem der Garten aufgeteilt und Sondernutzungsrechte begründet wurden. Die Beklagten errichteten auf der ihnen zugeteilten Sondernutzungsfläche im Garten ein Gartenhaus, ferner gestalteten sie die Terrasse um und stellten in das Treppenhaus eine Vielzahl von Sachen wie eine Garderobe, eine Schuhablage, ein Regal, einen Schrank und eine Kommode. In einem Vorprozess wurde die Individualklage auf Beseitigung der Störungen wegen Verjährung abgewiesen. Nunmehr verlangen die Kläger von den Beklagten die Duldung der Beseitigung auf Kosten der Gemeinschaft. Hinsichtlich des Duldungsanspruchs der Gemeinschaft hat das AG die Verjährung verneint und die Beklagten verurteilt. Hiergegen die Berufung.
Das Urteil: Das LG weist indessen auch die Duldungsklage ab. Die Verjährung des Beseitigungsanspruches führt nicht dazu, dass der Zustand legalisiert wird, sondern nur dazu, dass ein Miteigentümer seinen individuellen Beseitigungsanspruch nicht mehr mit Erfolg durchsetzen kann. Demzufolge hat der BGH es auch für zulässig erachtet, dass die Gemeinschaft die Störung beseitigen kann und der Störer dies dulden muss. Für diesen Duldungsanspruch ist aber nicht der einzelne Eigentümer, sondern die WEG anspruchsberechtigt, so dass die auf Duldung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gerichtete Klage der Kläger mangels deren Aktivlegitimation abzuweisen ist. Diese erfordert jedoch, dass die Wohnungseigentümer sich vorab mit der Angelegenheit befassen und ihr Ermessen, ob sie den derzeitigen Zustand auf Kosten der Gemeinschaft beseitigen, ausüben. Anderes gilt auch nicht für die Zweier-WEG. Es bleibt den Klägern vorbehalten, die nötige gerichtliche Entscheidung zur Verfolgung der Duldungsansprüche durch die Gemeinschaft herbeizuführen. Diese Prüfung kann nicht in den Prozess, in dem der Störer auf Duldung verklagt wird, verlagert werden. Durch einen Prozess zwischen den beiden einzigen Wohnungseigentümern könnte auch nicht eine Zahlungsverpflichtung der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft begründet werden.
Anmerkung: Immerhin hat das LG die Revision wegen der ungeklärten Frage der Beurteilung der Anspruchsinhaberschaft zwischen Sondereigentümern und teilrechtsfähiger Gemeinschaft zugelassen. Wenn der gegnerische zweite Wohnungseigentümer die Duldung der Beseitigung verweigert und die Anspruchsdurchsetzung durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden müsste, stellt diese vorgeschaltete Beschlussersetzungsklage eine unnötige Förmelei dar. Folglich wäre die Klage auf Duldung der Beseitigung direkt möglich. Dabei könnte auch gleich vom Gericht ausgesprochen werden, dass die Beseitigungskosten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehen. Dass diese als dritte außenstehende Rechtsperson nicht belastet werden darf, stellt nur ein formales Hindernis dar. Wenn in Zweier-Gemeinschaften Reparaturaufträge vergeben werden, kann dies praktisch auch so durchgeführt werden, dass ein Wohnungseigentümer die gesamten Kosten verursacht und den anderen auf Erstattung in Anspruch nimmt. Wenn der andere Wohnungseigentümer die Auslagen nicht zur Hälfte erstattet, kann er wiederum von dem Kostenträger darauf verklagt werden. In diesen Fällen finden auch zumeist keine jährlichen Beschlüsse über Jahresabrechnungen statt, weil jeder weiß, dass er zur Hälfte finanziell haftbar ist. Nur rein begrifflich wäre noch zu bemerken, dass in Fällen der Vergemeinschaftung nicht die Aktivlegitimation (materiell-rechtliche Inhaberschaft) von Ansprüchen auf die Gemeinschaft übergeht, sondern lediglich die Prozessführungsbefugnis.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 990 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das LG weist indessen auch die Duldungsklage ab. Die Verjährung des Beseitigungsanspruches führt nicht dazu, dass der Zustand legalisiert wird, sondern nur dazu, dass ein Miteigentümer seinen individuellen Beseitigungsanspruch nicht mehr mit Erfolg durchsetzen kann. Demzufolge hat der BGH es auch für zulässig erachtet, dass die Gemeinschaft die Störung beseitigen kann und der Störer dies dulden muss. Für diesen Duldungsanspruch ist aber nicht der einzelne Eigentümer, sondern die WEG anspruchsberechtigt, so dass die auf Duldung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands gerichtete Klage der Kläger mangels deren Aktivlegitimation abzuweisen ist. Diese erfordert jedoch, dass die Wohnungseigentümer sich vorab mit der Angelegenheit befassen und ihr Ermessen, ob sie den derzeitigen Zustand auf Kosten der Gemeinschaft beseitigen, ausüben. Anderes gilt auch nicht für die Zweier-WEG. Es bleibt den Klägern vorbehalten, die nötige gerichtliche Entscheidung zur Verfolgung der Duldungsansprüche durch die Gemeinschaft herbeizuführen. Diese Prüfung kann nicht in den Prozess, in dem der Störer auf Duldung verklagt wird, verlagert werden. Durch einen Prozess zwischen den beiden einzigen Wohnungseigentümern könnte auch nicht eine Zahlungsverpflichtung der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft begründet werden.
Anmerkung: Immerhin hat das LG die Revision wegen der ungeklärten Frage der Beurteilung der Anspruchsinhaberschaft zwischen Sondereigentümern und teilrechtsfähiger Gemeinschaft zugelassen. Wenn der gegnerische zweite Wohnungseigentümer die Duldung der Beseitigung verweigert und die Anspruchsdurchsetzung durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden müsste, stellt diese vorgeschaltete Beschlussersetzungsklage eine unnötige Förmelei dar. Folglich wäre die Klage auf Duldung der Beseitigung direkt möglich. Dabei könnte auch gleich vom Gericht ausgesprochen werden, dass die Beseitigungskosten zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehen. Dass diese als dritte außenstehende Rechtsperson nicht belastet werden darf, stellt nur ein formales Hindernis dar. Wenn in Zweier-Gemeinschaften Reparaturaufträge vergeben werden, kann dies praktisch auch so durchgeführt werden, dass ein Wohnungseigentümer die gesamten Kosten verursacht und den anderen auf Erstattung in Anspruch nimmt. Wenn der andere Wohnungseigentümer die Auslagen nicht zur Hälfte erstattet, kann er wiederum von dem Kostenträger darauf verklagt werden. In diesen Fällen finden auch zumeist keine jährlichen Beschlüsse über Jahresabrechnungen statt, weil jeder weiß, dass er zur Hälfte finanziell haftbar ist. Nur rein begrifflich wäre noch zu bemerken, dass in Fällen der Vergemeinschaftung nicht die Aktivlegitimation (materiell-rechtliche Inhaberschaft) von Ansprüchen auf die Gemeinschaft übergeht, sondern lediglich die Prozessführungsbefugnis.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 990 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner
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