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Recht  →  Wohnungseigentumsrecht


Bestellung des Verwalters durch Ein-Mann-Beschluss
WEG-Veräußerungszustimmung
25.07.2018 (GE 13/2018, S. 797) Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis (§ 12 WEG) für „die erste Veräußerung nach Teilung“ erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Die Bestellung des Verwalters in der Teilungserklärung (TE) wirkt gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist.
Der Fall: Der teilende Eigentümer veräußerte das Wohnungseigentum an A, der 2011 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, und die übrigen Einheiten an die jetzige Beteiligte zu 1). Diese wurde dann am 7. Mai 2014 eingetragene Eigentümerin sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumsrechte. Die erste Eigentumsübertragungsvormerkung wurde am 17. Juni 2014 eingetragen, am 18. September 2015 erfolgte eine erste Eigentumsumschreibung. Im Juli 2014 reichte die Beteiligte zu 1) ein Protokoll der „Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014“ ein, in dem es heißt, die Beteiligte zu 1) sei Eigentümerin aller Einheiten, halte eine Eigentümerversammlung ab und bestelle zur Verwalterin die Firma J. Mit notariellem Vertrag vom 31. Juli 2015 verkaufte die Beteiligte zu 1) das im Streit befindliche Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2) und 3). Am 8. Mai 2017 hat der Notar die Eigentumsumschreibung beantragt und hierzu eine notariell beglaubigte Erklärung eingereicht, dass der Verwalter J. die – in der TE vorausgesetzte – Veräußerungszustimmung erteilt. Mit Zwischenverfügung forderte das Grundbuchamt eine erneute Zustimmungserklärung nebst Verwalternachweis, weil der Beschluss vom 12. Mai 2014 keine Wirkung entfalte. Hiergegen die Beschwerde an das Kammergericht.

Die Entscheidung: Ohne Erfolg! Die Zwischenverfügung ist zu Recht erteilt worden, weil das aufgezeigte Eintragungshindernis besteht. Soweit in der Teilungserklärung die Erstveräußerung von einer Verwalterzustimmung befreit worden ist, betrifft dies nicht den vorliegenden Fall, weil keine Erstveräußerung mehr vorliegt, nachdem die Beteiligte zu 1) selbst zunächst sämtliche Wohnungen erworben hat. Mit dem Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 12. Mai 2014 kann die Verwaltereigenschaft nicht nachgewiesen werden, weil dieser Beschluss keine Wirkung entfaltet. An diesem Tag bestand noch keine Wohnungseigentümergemeinschaft; sog. Ein-Mann-Beschlüsse sind nichtig (KG, GE 2011, 1695). Sowohl der teilende Eigentümer als auch ein späterer Alleineigentümer kann den Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellen oder sich in der Teilungserklärung ermächtigen, den Verwalter später zu bestimmen. Derartige Bestellungen wirken gegen Sondernachfolger aber nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen oder sämtliche Sondernachfolger der Vereinbarung beigetreten sind. Das ist vorliegend aber nicht der Fall.

Anmerkung: Der Alleineigentümer sämtlicher Wohnungs- und Teileigentumseinheiten kann in der Teilungserklärung selbst bereits den Verwalter bestimmen oder sich einseitig die Verwalterbestellung vorbehalten. Derartige Bestimmungen in der Teilungserklärung müssen jedoch von der Eintragungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt erfasst sein, woran es im vorliegenden Fall fehlt. Anders als bei Kapitalgesellschaften, die juristische Person sind, setzt eine Personengesellschaft sowie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einer Eigentümerversammlung eine Beteiligung von mindestens zwei Personen voraus, woran es bei der vorliegenden Verwalterbestellung fehlt.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 829 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner


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