Recht → Wohnungseigentumsrecht
Schätzung des Heizungsbetriebsstroms
WEG-Jahresabrechnung
07.12.2016 (GE 22/2016, S. 1421) Wird der Betriebsstrom für die Heizung nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.
Der Fall: Der Betriebsstrom der WEG-Zentralheizungsanlage wird über den Allgemeinstrom erfasst; ein Zwischenzähler ist nicht installiert. In der Eigentümerversammlung 2013 wurden die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen für 2012 beschlossen. Der Betriebsstrom ist nicht in der Heizkostenabrechnung, sondern beim Allgemeinstrom berücksichtigt und wird deshalb nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Kläger wollen die gesamte Jahresabrechnung 2012 sowie die sie betreffende Einzelabrechnung hinsichtlich der Heizkostenabrechnung für ungültig erklären lassen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung blieb erfolglos, der BGH hielt die Revision für begründet.
Das Urteil: Gegenstand der Beschlussanfechtungsklage ist die Gesamtjahresabrechnung i. V. mit sämtlichen Einzelabrechnungen, so dass der Antrag der Kläger, die nur ihre eigene Einzelabrechnung für ungültig erklären lassen wollen, sinngemäß erweitert werden muss. Die in den Einzelabrechnungen vorgenommene Verteilung der Kosten des Betriebsstroms widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt nicht nur für den Allgemeinstrom, der unzulässigerweise den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält. Die Gesamtabrechnung muss unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist. Der notfalls geschätzte Betriebsstromanteil muss in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden.
Anmerkung: Die Revision kann auf einzelne Beschlussmängelgründe beschränkt werden, also auch auf rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile der Jahresabrechnung, die alleiniger Gegenstand einer Beschlussanfechtungsklage sein können. Der BGH hat sich auch nicht dadurch beirren lassen, dass der Klageantrag neben der Gesamtabrechnung nur die eigene Einzelabrechnung der Kläger angegriffen hat. Dies ist durch Auslegung dahin zu korrigieren, dass damit neben der Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen erfasst werden, weil die Anfechtung sonst keinen Sinn hätte, wenn sie nur auf die eine Einzelabrechnung beschränkt wäre. Mit Erfolg für ungültig erklärt worden sind sowohl die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen, aber beschränkt darauf, dass die auf den Heizungsbetriebsstrom entfallenden Kosten in der Gesamtabrechnung nicht gesondert ausgewiesen, sondern im Allgemeinstrom auftauchen und in den Einzelabrechnungen nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung, sondern nach Miteigentumsanteilen verteilt worden sind. Das muss durch ergänzende Beschlussfassung korrigiert werden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1454 und in unserer Datenbank
Das Urteil: Gegenstand der Beschlussanfechtungsklage ist die Gesamtjahresabrechnung i. V. mit sämtlichen Einzelabrechnungen, so dass der Antrag der Kläger, die nur ihre eigene Einzelabrechnung für ungültig erklären lassen wollen, sinngemäß erweitert werden muss. Die in den Einzelabrechnungen vorgenommene Verteilung der Kosten des Betriebsstroms widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gilt nicht nur für den Allgemeinstrom, der unzulässigerweise den Betriebsstrom enthält, sondern auch die Heizkostenabrechnung, die ihn nicht enthält. Die Gesamtabrechnung muss unterschiedlich zu verteilende Kostenpositionen zutreffend aufschlüsseln, damit sie für die Wohnungseigentümer nachvollziehbar ist. Der notfalls geschätzte Betriebsstromanteil muss in der Gesamtabrechnung gesondert ausgewiesen werden.
Anmerkung: Die Revision kann auf einzelne Beschlussmängelgründe beschränkt werden, also auch auf rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile der Jahresabrechnung, die alleiniger Gegenstand einer Beschlussanfechtungsklage sein können. Der BGH hat sich auch nicht dadurch beirren lassen, dass der Klageantrag neben der Gesamtabrechnung nur die eigene Einzelabrechnung der Kläger angegriffen hat. Dies ist durch Auslegung dahin zu korrigieren, dass damit neben der Gesamtabrechnung alle Einzelabrechnungen erfasst werden, weil die Anfechtung sonst keinen Sinn hätte, wenn sie nur auf die eine Einzelabrechnung beschränkt wäre. Mit Erfolg für ungültig erklärt worden sind sowohl die Gesamtabrechnung sowie die Einzelabrechnungen, aber beschränkt darauf, dass die auf den Heizungsbetriebsstrom entfallenden Kosten in der Gesamtabrechnung nicht gesondert ausgewiesen, sondern im Allgemeinstrom auftauchen und in den Einzelabrechnungen nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung, sondern nach Miteigentumsanteilen verteilt worden sind. Das muss durch ergänzende Beschlussfassung korrigiert werden.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 1454 und in unserer Datenbank
Autor: VRiKG a.D. RA Dr. Lothar Briesemeister AKD Dittert, Südhoff & Partner
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