Recht → Miet- & Zivilrecht
Kein Anspruch des Mieters auf Vorlage von Belegen oder eidesstattlichen Versicherungen
Umfang der Auskunftspflicht des Vermieters über die Vormiete
22.03.2024 (GE 5/2024, S. 221) Verlangt der Mieter im Rahmen der Mietpreisbremse Auskunft über die Vormiete, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses mit dem Vormieter, den vereinbarten Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten [-vorauszahlungen]), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Der Vermieter ist dagegen weder zur Vorlage von Belegen noch zur Versicherung an Eides statt verpflichtet.
Der Fall: Der Kläger (Mieter) verlangt zur Geltendmachung eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse Auskunft über die Vormiete und in diesem Rahmen die Vorlage eines Beleges sowie Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung. Das AG hat die Klage abgewiesen. Der Auskunftsanspruch sei durch das von dem Kläger bei Mietvertragsabschluss unterzeichnete Informationsschreiben mit Angabe der ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses für die Wohnung vereinbarten Vormiete erfüllt. Ein Anspruch auf Vorlage von Belegen bestehe nicht. Die Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg.
Das Urteil: Verlangt der Mieter Auskunft über die Vormiete, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses, den vereinbarten Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten [-vorauszahlungen]), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Die Beklagte habe in der Berufungserwiderung über die schlichte Angabe der Vormiete hinaus Auskunft über diese Tatsachen erteilt. Damit sei der Auskunftsanspruch des Klägers erfüllt.
Darüber hinaus stehe ihm weder ein Anspruch auf Vorlage „eines Beleges“ noch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über die Richtigkeit der im Rahmen der Auskunft erfolgten Angaben zu.
Die Annahme einer darüber hinausgehenden Verpflichtung des Vermieters, die Höhe der Vormiete neben der Benennung aussagekräftiger Tatsachen etwa durch Vorlage des (geschwärzten) Vormietvertrages zu belegen, ergebe sich auch nicht aus der Gesetzesbegründung. Diese verweise lediglich auf die dem Vermieter eingeräumte Befugnis zur Vorlage eines bis auf die erforderlichen Angaben geschwärzten Vertragsdokuments zum Nachweis der Höhe der Vormiete, bringe aber keine Verpflichtung des Vermieters zum Ausdruck, den Nachweis der Angaben durch Vorlage von Belegen zu erbringen.
Soweit zur Begründung einer Pflicht zur Belegvorlage das Ziel des Gesetzgebers herangezogen werde, Rückforderungsprozesse zu vermeiden, überzeugt das nicht. Denn auch die Vorlage einer geschwärzten Mietvertragskopie allein sei nicht geeignet, mögliche Zweifel des Mieters an der Richtigkeit der Auskunft vollständig zu beseitigen, zumal sich daraus ohnehin nicht verlässlich die Höhe der vom Vormieter rechtlich geschuldeten Vormiete ergebe.
Davon abgesehen gehe das Verlangen nach einem belegten Nachweis bei bloßen mündlichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien ohnehin ins Leere; ebenso wenig ließen sich aus dem zum Beleg der Vormiete überlassenen Mietvertrag später vereinbarte Mietänderungen entnehmen. Der Mieter sei damit auch nicht schutzlos gestellt. Halte er die Angaben des Vermieters für unzutreffend, treffe in einem Rechtsstreit über die Höhe der Miete den Vermieter die volle Beweislast für die Höhe der Vormiete. Zudem habe der Mieter im Fall einer unrichtigen Auskunft einen Schadensersatzanspruch.
Dem Kläger stehe auch kein Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung zu. Insoweit fehle eine gesetzliche Regelung, Auch der ausführlichen Gesetzesbegründung lasse sich kein hinreichender Anhalt dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber von einem Recht auf eidesstattliche Versicherung und den daraus abzuleitenden strafrechtlichen Folgen für den Fall einer falschen eidesstattlichen Versicherung ausgegangen sei.
Das Landgericht hat die Revision zugelassen, weil die Frage in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet wird.
Anmerkung: Anderer Auffassung ist die ZK 65 des Landgerichts Berlin im Urteil vom 26. Juni 2019 - 65 S 55/19 - (GE 2019, 1181), wonach der Mieter die Vorlage geschwärzter Vertragsdokumente (auch Mieterhöhungsverlangen/-erklärungen) das Vormietverhältnis betreffend verlangen kann.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 239 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Verlangt der Mieter Auskunft über die Vormiete, umfasst die Auskunftspflicht des Vermieters das Datum des Vertragsschlusses, den vereinbarten Beginn und das tatsächliche Ende des Vormietverhältnisses sowie die Angabe sämtlicher im Vormietverhältnis vereinbarter oder einseitig geänderter Mieten (aufgegliedert nach Grundmiete und Nebenkosten [-vorauszahlungen]), mit Ausnahme der Mieten, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. Die Beklagte habe in der Berufungserwiderung über die schlichte Angabe der Vormiete hinaus Auskunft über diese Tatsachen erteilt. Damit sei der Auskunftsanspruch des Klägers erfüllt.
Darüber hinaus stehe ihm weder ein Anspruch auf Vorlage „eines Beleges“ noch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über die Richtigkeit der im Rahmen der Auskunft erfolgten Angaben zu.
Die Annahme einer darüber hinausgehenden Verpflichtung des Vermieters, die Höhe der Vormiete neben der Benennung aussagekräftiger Tatsachen etwa durch Vorlage des (geschwärzten) Vormietvertrages zu belegen, ergebe sich auch nicht aus der Gesetzesbegründung. Diese verweise lediglich auf die dem Vermieter eingeräumte Befugnis zur Vorlage eines bis auf die erforderlichen Angaben geschwärzten Vertragsdokuments zum Nachweis der Höhe der Vormiete, bringe aber keine Verpflichtung des Vermieters zum Ausdruck, den Nachweis der Angaben durch Vorlage von Belegen zu erbringen.
Soweit zur Begründung einer Pflicht zur Belegvorlage das Ziel des Gesetzgebers herangezogen werde, Rückforderungsprozesse zu vermeiden, überzeugt das nicht. Denn auch die Vorlage einer geschwärzten Mietvertragskopie allein sei nicht geeignet, mögliche Zweifel des Mieters an der Richtigkeit der Auskunft vollständig zu beseitigen, zumal sich daraus ohnehin nicht verlässlich die Höhe der vom Vormieter rechtlich geschuldeten Vormiete ergebe.
Davon abgesehen gehe das Verlangen nach einem belegten Nachweis bei bloßen mündlichen Vereinbarungen der Mietvertragsparteien ohnehin ins Leere; ebenso wenig ließen sich aus dem zum Beleg der Vormiete überlassenen Mietvertrag später vereinbarte Mietänderungen entnehmen. Der Mieter sei damit auch nicht schutzlos gestellt. Halte er die Angaben des Vermieters für unzutreffend, treffe in einem Rechtsstreit über die Höhe der Miete den Vermieter die volle Beweislast für die Höhe der Vormiete. Zudem habe der Mieter im Fall einer unrichtigen Auskunft einen Schadensersatzanspruch.
Dem Kläger stehe auch kein Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung zu. Insoweit fehle eine gesetzliche Regelung, Auch der ausführlichen Gesetzesbegründung lasse sich kein hinreichender Anhalt dafür entnehmen, dass der Gesetzgeber von einem Recht auf eidesstattliche Versicherung und den daraus abzuleitenden strafrechtlichen Folgen für den Fall einer falschen eidesstattlichen Versicherung ausgegangen sei.
Das Landgericht hat die Revision zugelassen, weil die Frage in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet wird.
Anmerkung: Anderer Auffassung ist die ZK 65 des Landgerichts Berlin im Urteil vom 26. Juni 2019 - 65 S 55/19 - (GE 2019, 1181), wonach der Mieter die Vorlage geschwärzter Vertragsdokumente (auch Mieterhöhungsverlangen/-erklärungen) das Vormietverhältnis betreffend verlangen kann.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 239 und in unserer Datenbank.
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