Recht → Miet- & Zivilrecht
Auch eine falsche Auskunft zur Vormiete ausreichend
Mietpreisbremse und die Forderungen der Inkassodienstleister
18.03.2024 (GE 4/2024, S. 174) Nach § 556g BGB hat der Vermieter vor Vertragsschluss die Vormiete mitzuteilen, wenn er sich darauf berufen will, dass die Mietpreisbremse bei erheblicher Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht eingreift. Ob die Auskunft rechtlich zutrifft, ist dabei grundsätzlich unerheblich. Nach Ansicht des BGH ist die gesetzliche Regelung, wonach sich der Vermieter bei nicht erteilter Auskunft nicht auf die Vormiete berufen könne, nicht einschlägig bei erteilter, aber falscher Auskunft.
Der Fall: Die Vermieterin hatte vor der Vermietung dem Mieter die Vormiete mitgeteilt; die vertraglich vereinbarte Miete betrug mehr als 16 €/m2, während die ortsübliche Vergleichsmiete bei 7,33 €/m2 lag. Nach Abtretung der Ansprüche des Mieters an eine Inkassodienstleisterin klagte diese auf Rückzahlung der überhöhten Mieten und berief sich darauf, dass die Auskunft unzutreffend gewesen sei, weil die Vormiete unzulässig gewesen sei und nicht rechtlich geschuldet wurde. Das Amtsgericht Mitte (GE 2022, 957) folgte dem; anders aber die 67. Kammer des LG Berlin, die der Vermieterin die Berufung auf eine sich aus der Vorvormiete ergebende geringere Vormiete nicht verwehrte. Die Revision war erfolglos.
Das Urteil: Mit ausführlicher Begründung legte der Bundesgerichtshof dar, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die rechtliche Zulässigkeit der Vormiete zu überprüfen. Die bloße Auskunftserteilung reiche; schließlich heiße es in der Gesetzesbegründung, dass für die Erteilung der Auskunft lediglich zwei Minuten Zeitaufwand anzusetzen seien. Auch wenn die Vormiete rechtlich nicht geschuldet sei, ändere dies nichts an der Tatsache der Auskunftserteilung. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB, wonach der Vermieter sich bei nicht erteilter Auskunft nicht auf die Vormiete berufen könne, greife daher nicht.
Anmerkung: Wenn der Vermieter eine Auskunft erteilt hat, kommt es nicht darauf an, ob sie zutreffend war oder nicht. Ein Rückforderungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Miete besteht dann nur insoweit, wie die rechtlich geschuldete Vormiete überschritten wird. Ähnlich auch schon LG Berlin (GE 2023, 496), wonach die Auskunftspflicht keiner Erläuterung bedarf. Auch falsche Angaben sind ausreichend, etwa die falsche Qualifikation einer Modernisierungsmaßnahme als umfassend (so BGH, Urteil vom 18. Mai 2022, VIII ZR 9/22), worauf Börstinghaus (jurisPR-MietR 14/2023, Anm. 1, ähnlich in GE 2022, 944) hinweist. Im Schmidt-Futterer (16. Auflage 2024, Rn. 27f zu § 556g BGB) meint Börstinghaus allerdings, die Auskunft sei über die rechtlich zulässige Vormiete zu erteilen, was sich aus der Formulierung in § 556e BGB „zuletzt schuldete“ ergebe. Anderer Ansicht aber zu Recht etwa Fleindl (BeckOGK, Rn. 63, Fn. 106 zu § 556g BGB) unter Verweis auf den Gesetzeswortlaut, wonach die Auskunft zu erteilen ist, wie hoch die Vormiete „war“, und nicht, in welcher Höhe sie rechtlich geschuldet wurde. So jetzt auch der Bundesgerichtshof.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 185 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Mit ausführlicher Begründung legte der Bundesgerichtshof dar, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die rechtliche Zulässigkeit der Vormiete zu überprüfen. Die bloße Auskunftserteilung reiche; schließlich heiße es in der Gesetzesbegründung, dass für die Erteilung der Auskunft lediglich zwei Minuten Zeitaufwand anzusetzen seien. Auch wenn die Vormiete rechtlich nicht geschuldet sei, ändere dies nichts an der Tatsache der Auskunftserteilung. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB, wonach der Vermieter sich bei nicht erteilter Auskunft nicht auf die Vormiete berufen könne, greife daher nicht.
Anmerkung: Wenn der Vermieter eine Auskunft erteilt hat, kommt es nicht darauf an, ob sie zutreffend war oder nicht. Ein Rückforderungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Miete besteht dann nur insoweit, wie die rechtlich geschuldete Vormiete überschritten wird. Ähnlich auch schon LG Berlin (GE 2023, 496), wonach die Auskunftspflicht keiner Erläuterung bedarf. Auch falsche Angaben sind ausreichend, etwa die falsche Qualifikation einer Modernisierungsmaßnahme als umfassend (so BGH, Urteil vom 18. Mai 2022, VIII ZR 9/22), worauf Börstinghaus (jurisPR-MietR 14/2023, Anm. 1, ähnlich in GE 2022, 944) hinweist. Im Schmidt-Futterer (16. Auflage 2024, Rn. 27f zu § 556g BGB) meint Börstinghaus allerdings, die Auskunft sei über die rechtlich zulässige Vormiete zu erteilen, was sich aus der Formulierung in § 556e BGB „zuletzt schuldete“ ergebe. Anderer Ansicht aber zu Recht etwa Fleindl (BeckOGK, Rn. 63, Fn. 106 zu § 556g BGB) unter Verweis auf den Gesetzeswortlaut, wonach die Auskunft zu erteilen ist, wie hoch die Vormiete „war“, und nicht, in welcher Höhe sie rechtlich geschuldet wurde. So jetzt auch der Bundesgerichtshof.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 185 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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