Recht → Miet- & Zivilrecht
Vergütung für Kauf einer noch zu errichtenden Eigentumswohnung verjährt in zehn Jahren
Bauträgervertrag: BGH klärt eine seit langem umstrittene Rechtsfrage
13.03.2024 (GE 4/2024, S. 171) Verpflichtet sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils in einem Bauträgervertrag zur Errichtung einer Eigentumswohnung, verjährt sein einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarter Vergütungsanspruch erst in zehn Jahren und nicht schon in drei Jahren. Der BGH klärt damit eine seit langem umstrittene Rechtsfrage.
Der Fall: Die Klägerin (Bauträger) verkaufte den Beklagten mit notariellem Bauträgervertrag vom 26. Februar 2013 eine von ihr auf ihrem Grundstück zu errichtende Eigentumswohnung. Der Kaufpreis war in sieben vom Baufortschritt abhängigen Raten zu zahlen, die Schlussrate von 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Nach einer Begehung der Wohnung durch die Klägerin und die Beklagten am 20. Juni 2014 wurde ein von den Anwesenden unterzeichnetes Abnahmeprotokoll erstellt, in dem 27 Beanstandungen aufgeführt wurden. Mit Schreiben vom 24. November 2014 teilte die Klägerin den Beklagten die vollständige Fertigstellung mit. Die Beklagten verweigerten die Zahlung unter Bezug auf noch vorhandene Baumängel.
Die Klägerin hat am 28. Dezember 2017 einen Mahnantrag über die letzte Rate eingereicht. Der Mahnbescheid vom 29. Dezember 2017 ist den Beklagten am 3. Januar 2018 zugestellt worden, sie haben hiergegen Widerspruch eingelegt, was der Klägerin am 15. Januar 2018 mitgeteilt wurde. Die Beklagten haben zunächst auf die Einrede der Verjährung bis zum 31. Dezember 2018 verzichtet, sie aber in dem von der Klägerin anhängig gemachten Rechtsstreit erhoben.
Landgericht und Berufungsgericht haben die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Die Verjährungsfrist folge aus § 195 BGB (regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren) und nicht aus § 196 BGB (zehnjährige Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück). Hiergegen richtet sich die – erfolgreiche – Revision der Klägerin.
Das Urteil: Eine Bauträgervergütung ist nicht in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile einerseits und eine Vergütung für die Bauleistungen andererseits aufteilbar und kommt allenfalls dann in Betracht, wenn die Parteien eine derartige Aufteilung vereinbaren, was hier nicht der Fall war.
Für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht die dreijährige Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB, sondern die zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB. In Rechtsprechung und Literatur war dies bislang allerdings höchst umstritten.
§ 196 BGB ist nach Ansicht des BGH dahin auszulegen, dass die dort geregelte Verjährungsfrist für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt. § 196 BGB verdränge insoweit als speziellere gesetzliche Regelung die Vorschrift des § 195 BGB, die innerhalb des Verjährungsrechts die Grundnorm darstelle. Sie sei jedoch nur anwendbar, wenn sie nicht durch eine speziellere Regelung verdrängt werde.
Eindeutig sei das nach dem Wortlaut des § 196 BGB zwar nicht, denn die dem Bauträger zustehende Vergütung stelle sowohl die Gegenleistung für die von ihm geschuldete Übertragung des Eigentums und damit eine Gegenleistung im Sinne des § 196 BGB als auch die Gegenleistung für die von ihm geschuldete Errichtung des Bauwerks dar, die von § 196 BGB nicht erfasst sei. Gleichwohl ist es aus systematischen und zweckgerichteten Gesichtspunkten gerechtfertigt, hier § 196 BGB als speziellere Regelung anzuwenden.
Dagegen könne auch nicht eingewendet werden, dass es sich bei dem Vergütungsanspruch um einen Anspruch aus einem Mischvertrag handele, bei dem die vom Bauträger geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gegenüber der Bauwerkserrichtung von derart untergeordneter Bedeutung für das Vertragsverhältnis sei, dass § 196 BGB auf den Vergütungsanspruch nicht angewendet werden könnte. Vielmehr sei die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei einem Bauträgervertrag von wesentlichem Interesse für den Erwerber. Der Anspruch des Erwerbers sei auf Übertragung des Grundstücks mit dem zu errichtenden Bauwerk gerichtet. Das Bauwerk werde mit seiner Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, das Eigentum an dem Grundstück erstrecke sich daher auch auf das Eigentum an dem Bauwerk.
Weil die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend gemacht hatten und das Berufungsgericht dazu keine Feststellungen getroffen hatte, verwies der BGH die Sache zurück.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 192 und in unserer Datenbank.
Nach einer Begehung der Wohnung durch die Klägerin und die Beklagten am 20. Juni 2014 wurde ein von den Anwesenden unterzeichnetes Abnahmeprotokoll erstellt, in dem 27 Beanstandungen aufgeführt wurden. Mit Schreiben vom 24. November 2014 teilte die Klägerin den Beklagten die vollständige Fertigstellung mit. Die Beklagten verweigerten die Zahlung unter Bezug auf noch vorhandene Baumängel.
Die Klägerin hat am 28. Dezember 2017 einen Mahnantrag über die letzte Rate eingereicht. Der Mahnbescheid vom 29. Dezember 2017 ist den Beklagten am 3. Januar 2018 zugestellt worden, sie haben hiergegen Widerspruch eingelegt, was der Klägerin am 15. Januar 2018 mitgeteilt wurde. Die Beklagten haben zunächst auf die Einrede der Verjährung bis zum 31. Dezember 2018 verzichtet, sie aber in dem von der Klägerin anhängig gemachten Rechtsstreit erhoben.
Landgericht und Berufungsgericht haben die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Die Verjährungsfrist folge aus § 195 BGB (regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren) und nicht aus § 196 BGB (zehnjährige Verjährungsfrist bei Rechten an einem Grundstück). Hiergegen richtet sich die – erfolgreiche – Revision der Klägerin.
Das Urteil: Eine Bauträgervergütung ist nicht in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile einerseits und eine Vergütung für die Bauleistungen andererseits aufteilbar und kommt allenfalls dann in Betracht, wenn die Parteien eine derartige Aufteilung vereinbaren, was hier nicht der Fall war.
Für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht die dreijährige Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB, sondern die zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB. In Rechtsprechung und Literatur war dies bislang allerdings höchst umstritten.
§ 196 BGB ist nach Ansicht des BGH dahin auszulegen, dass die dort geregelte Verjährungsfrist für den einheitlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers gilt. § 196 BGB verdränge insoweit als speziellere gesetzliche Regelung die Vorschrift des § 195 BGB, die innerhalb des Verjährungsrechts die Grundnorm darstelle. Sie sei jedoch nur anwendbar, wenn sie nicht durch eine speziellere Regelung verdrängt werde.
Eindeutig sei das nach dem Wortlaut des § 196 BGB zwar nicht, denn die dem Bauträger zustehende Vergütung stelle sowohl die Gegenleistung für die von ihm geschuldete Übertragung des Eigentums und damit eine Gegenleistung im Sinne des § 196 BGB als auch die Gegenleistung für die von ihm geschuldete Errichtung des Bauwerks dar, die von § 196 BGB nicht erfasst sei. Gleichwohl ist es aus systematischen und zweckgerichteten Gesichtspunkten gerechtfertigt, hier § 196 BGB als speziellere Regelung anzuwenden.
Dagegen könne auch nicht eingewendet werden, dass es sich bei dem Vergütungsanspruch um einen Anspruch aus einem Mischvertrag handele, bei dem die vom Bauträger geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gegenüber der Bauwerkserrichtung von derart untergeordneter Bedeutung für das Vertragsverhältnis sei, dass § 196 BGB auf den Vergütungsanspruch nicht angewendet werden könnte. Vielmehr sei die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei einem Bauträgervertrag von wesentlichem Interesse für den Erwerber. Der Anspruch des Erwerbers sei auf Übertragung des Grundstücks mit dem zu errichtenden Bauwerk gerichtet. Das Bauwerk werde mit seiner Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, das Eigentum an dem Grundstück erstrecke sich daher auch auf das Eigentum an dem Bauwerk.
Weil die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln geltend gemacht hatten und das Berufungsgericht dazu keine Feststellungen getroffen hatte, verwies der BGH die Sache zurück.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 192 und in unserer Datenbank.
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