Recht → Miet- & Zivilrecht
Eigenmächtige Umbauten durch den Mieter: Kein Kündigungsgrund und Rückbau erst am Mietende
Was Mieter so alles in der Wohnung ohne Konsequenzen veranstalten dürfen
11.03.2024 (GE 4/2024, S. 170) Fliest ein Wohnungsmieter mit Zustimmung des Vermieters auf eigene Kosten erstmals das Bad und baut dort neue Sanitärobjekte ein, wird der Vermieter formal zwar Eigentümer dieser Einbauten, kann aber den Mieter nicht an einer neuerlichen Modernisierung des Badezimmers hindern, denn er bleibt berechtigt, die von ihm eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen. Eigenmächtige bauliche Maßnahmen des Mieters stellen für sich noch keinen Grund für eine Kündigung dar. Handelt es sich bei den Maßnahmen objektiv um eine Modernisierung und trägt der Vermieter keinen sachlichen Grund für die Verweigerung einer rechtzeitig erbetenen Erlaubnis vor, liegt keine hinreichend erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten selbst dann vor, wenn die Maßnahme mangelhaft ausgeführt wurde. Seine Ansprüche auf Rückbau muss der Vermieter dann ggf. bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückstellen.
Der Fall: Die Klägerin (Vermieterin) nimmt die Beklagten auf Räumung der seit Dezember 1972 an sie vermieteten Wohnung in Anspruch. Sie stützt sich auf mehrere Kündigungserklärungen wegen ungenehmigter Umbaumaßnahmen, wegen Verweigerung einer Wohnungsbesichtigung sowie wegen unwahren Parteivortrags vor und während des Rechtsstreits.
Die Beklagten hatten nach ihren Angaben mit Billigung der Voreigentümerin und ehemaligen Vermieterin um das Jahr 1991 diverse Baumaßnahmen in der Wohnung vorgenommen. Sie hatten u. a. eine neue Wand zwischen Küche und Bad mit transparenten Glaselementen eingezogen, das Bad gefliest und dort eine neue Toilette und eine neue Badewanne eingebaut, die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer entfernt, um einen Wohn- und Essbereich mit offener Küche zu schaffen, den Verlauf von Elektroleitungen und Rohrsträngen verändert, die Wand zwischen Küche und Badezimmer mit Schlitzen versehen und dort schmale Fenster eingebaut und in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingezogen. Die Beklagten hatten außerdem von den Türen und Zargen die Farbe entfernt und die Holzdielen abgeschliffen. 2021 führten die Mieter auch weitere Umbaumaßnahmen aus, die auf den bereits ausgeführten aufsetzten (Austausch der 1991 eingebauten Sanitärobjekte durch neue) – dies allerdings ohne Zustimmung der Klägerin.
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg.
Das Urteil: Ein hinreichend erheblicher Grund zur Beendung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder außerordentliche fristlose Kündigung habe nicht vorgelegen.
Die Anfang der 1990er Jahre auf Kosten der Mieter erfolgten umfangreichen Umbauten seien mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin erfolgt.
Was die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahre 2021 beseitigte und sodann auf Mieterkosten erneuerte Badezimmerausstattung betreffe, möge die Klägerin zwar formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein, soweit diese untrennbar mit dem Gebäude verbunden worden waren, doch ändere die formale Eigentümerstellung der Klägerin nichts daran, dass die Beklagten berechtigt waren, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen.
Selbst wenn der Respekt vor der Eigentümerstellung der Klägerin es geboten hätte, diese förmlich um Erlaubnis zu bitten, sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen diese ihre Zustimmung hätte verweigern wollen oder können.
Soweit die Klägerin moniere, dass die Beklagten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern einbauten sowie Elektro- und Wasserinstallationen von der – gleichzeitig abgerissenen – Trennwand zum Wohnzimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegten, übersehe sie, dass der Herdanschluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser zu Beginn des Mietverhältnisses mit Billigung der damaligen Vermieterin vorgenommen und durch die Mieter finanziert worden seien. Gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen sei, da eine solche am Ende des Mietverhältnisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne, ohnehin nichts einzuwenden; eine solche Maßnahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt, denn er stelle keinen Eingriff in die Bausubstanz dar und bedürfe deswegen keiner vorherigen Erlaubnis des Vermieters.
Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Überarbeitung von Türen und Böden, zu der die Beklagten sich aufgrund der – vorliegend außergewöhnlich extensiven – Schönheitsreparaturklausel jedenfalls befugt sehen durften. Dass diese Maßnahmen objektiv nicht als Verbesserung, sondern als Verschlechterung der Mietsache einzuordnen seien, habe die Klägerin auch nicht schlüssig dargelegt.
Soweit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückzudatieren versucht hätten (um sie den von der Vorvermieterin gebilligten Maßnahmen zuzuordnen, Anm. d. Red.), habe diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe die prozessuale Situation der Beklagten nicht verbessert, da die durchgeführten Baumaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. Je nach den Umständen des Einzelfalls rechtfertige der Versuch eines Mieters, das Prozessgericht über für den Rechtsstreit relevante Tatsachen zu täuschen, nicht zwangsläufig die Kündigung des Mietverhältnisses. Ginge von dem Täuschungsversuch objektiv keine Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters aus und habe der Vermieter seinerseits wiederholt die Vertragsrechte des Mieters missachtet, indem er die Existenz des Mietverhältnisses in Abrede gestellt sowie zahlreiche unberechtigte Kündigungen ausgesprochen habe, wiege der einmalige Verstoß des Mieters gegen seine Vertragspflichten noch nicht hinreichend schwer, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Dem Vermieter stehe zwar ein Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zu, doch sei, wenn dem Mieter der von ihm geschaffene Zustand genehm sei und er dafür erhebliche Kosten auf sich genommen habe, dem Vermieter zuzumuten, seinen Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Zustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 194 und in unserer Datenbank.
Die Beklagten hatten nach ihren Angaben mit Billigung der Voreigentümerin und ehemaligen Vermieterin um das Jahr 1991 diverse Baumaßnahmen in der Wohnung vorgenommen. Sie hatten u. a. eine neue Wand zwischen Küche und Bad mit transparenten Glaselementen eingezogen, das Bad gefliest und dort eine neue Toilette und eine neue Badewanne eingebaut, die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer entfernt, um einen Wohn- und Essbereich mit offener Küche zu schaffen, den Verlauf von Elektroleitungen und Rohrsträngen verändert, die Wand zwischen Küche und Badezimmer mit Schlitzen versehen und dort schmale Fenster eingebaut und in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingezogen. Die Beklagten hatten außerdem von den Türen und Zargen die Farbe entfernt und die Holzdielen abgeschliffen. 2021 führten die Mieter auch weitere Umbaumaßnahmen aus, die auf den bereits ausgeführten aufsetzten (Austausch der 1991 eingebauten Sanitärobjekte durch neue) – dies allerdings ohne Zustimmung der Klägerin.
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin hatte keinen Erfolg.
Das Urteil: Ein hinreichend erheblicher Grund zur Beendung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder außerordentliche fristlose Kündigung habe nicht vorgelegen.
Die Anfang der 1990er Jahre auf Kosten der Mieter erfolgten umfangreichen Umbauten seien mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin erfolgt.
Was die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahre 2021 beseitigte und sodann auf Mieterkosten erneuerte Badezimmerausstattung betreffe, möge die Klägerin zwar formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein, soweit diese untrennbar mit dem Gebäude verbunden worden waren, doch ändere die formale Eigentümerstellung der Klägerin nichts daran, dass die Beklagten berechtigt waren, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu ersetzen.
Selbst wenn der Respekt vor der Eigentümerstellung der Klägerin es geboten hätte, diese förmlich um Erlaubnis zu bitten, sei nicht ersichtlich, aus welchen Gründen diese ihre Zustimmung hätte verweigern wollen oder können.
Soweit die Klägerin moniere, dass die Beklagten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern einbauten sowie Elektro- und Wasserinstallationen von der – gleichzeitig abgerissenen – Trennwand zum Wohnzimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegten, übersehe sie, dass der Herdanschluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser zu Beginn des Mietverhältnisses mit Billigung der damaligen Vermieterin vorgenommen und durch die Mieter finanziert worden seien. Gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuchtungselementen sei, da eine solche am Ende des Mietverhältnisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne, ohnehin nichts einzuwenden; eine solche Maßnahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt, denn er stelle keinen Eingriff in die Bausubstanz dar und bedürfe deswegen keiner vorherigen Erlaubnis des Vermieters.
Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Überarbeitung von Türen und Böden, zu der die Beklagten sich aufgrund der – vorliegend außergewöhnlich extensiven – Schönheitsreparaturklausel jedenfalls befugt sehen durften. Dass diese Maßnahmen objektiv nicht als Verbesserung, sondern als Verschlechterung der Mietsache einzuordnen seien, habe die Klägerin auch nicht schlüssig dargelegt.
Soweit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückzudatieren versucht hätten (um sie den von der Vorvermieterin gebilligten Maßnahmen zuzuordnen, Anm. d. Red.), habe diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe die prozessuale Situation der Beklagten nicht verbessert, da die durchgeführten Baumaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. Je nach den Umständen des Einzelfalls rechtfertige der Versuch eines Mieters, das Prozessgericht über für den Rechtsstreit relevante Tatsachen zu täuschen, nicht zwangsläufig die Kündigung des Mietverhältnisses. Ginge von dem Täuschungsversuch objektiv keine Gefahr für das Vermögen und die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters aus und habe der Vermieter seinerseits wiederholt die Vertragsrechte des Mieters missachtet, indem er die Existenz des Mietverhältnisses in Abrede gestellt sowie zahlreiche unberechtigte Kündigungen ausgesprochen habe, wiege der einmalige Verstoß des Mieters gegen seine Vertragspflichten noch nicht hinreichend schwer, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Dem Vermieter stehe zwar ein Anspruch auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zu, doch sei, wenn dem Mieter der von ihm geschaffene Zustand genehm sei und er dafür erhebliche Kosten auf sich genommen habe, dem Vermieter zuzumuten, seinen Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Zustandes bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 194 und in unserer Datenbank.
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