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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Dann Kürzungsrecht des Mieters ausschließen!
HeizkostenV freiwillig vereinbaren?
03.11.2021 (GE 19/2021, S. 1165) Wird Warmwasser bei einer verbundenen Zentralheizung zwar verbrauchsabhängig, aber nicht genau nach der in § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV vorgegebenen Rechenregel abgerechnet, so begründet dies ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV. Dieses Kürzungsrecht gilt auch dann, wenn wegen einer Kraft-Wärme-Kopplung eine Ausnahme nach § 11 Abs. 1 Nr. 3b HeizkostenV in Betracht kommt, aber zugleich die Geltung der HeizkostenV mietvertraglich vereinbart ist. Ein Kürzungsrecht wegen nicht verordnungsgemäßer Warmwasserkostenabrechnung erstreckt sich nur auf die Warmwasserkosten, aber nicht auf die Kosten der Raumbeheizung.
Der Fall: Auf die Nachforderung von Heizkosten reagierte der Mieter damit, dass er den Anteil für das von der Zentralheizung gelieferte Warmwasser nach § 12 HeizkostenV um 15 % kürzte.

Das Urteil: Das LG Stralsund bejahte ein Kürzungsrecht in Höhe von rd. 70 €. Die Warmwasserkostenabrechnung habe nicht dem § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV entsprochen. Ob wegen der Wärmeversorgung des Hauses mittels Kraft-Wärme-Kopplung eine Ausnahme nach § 11 HeizkostenV vorliege, könne dahinstehen. Denn jedenfalls sei im Mietvertrag ausdrücklich auf §§ 7 bis 10 HeizkostenV Bezug genommen. Infolge dieser Vertragsabrede gelte selbst dann die Kürzungsregelung nach § 12 HeizkostenV, wenn die HeizkostenV wegen der in Betracht kommenden Kraft-Wärme-Kopplung gar nicht angewandt werden müsse.

Praxistipp: Ist die HeizkostenV wegen eines Ausnahmefalls nach § 11 HeizkostenV nicht zwingend anzuwenden, kann bei Wohn- und Geschäftsraum deren vollständige oder nur teilweise Geltung freiwillig vereinbart werden (Lammel, HeizkV, 4. Aufl. 2015, § 11 HeizkostenV, Rn. 13). Folglich lässt sich insbesondere das Kürzungsrecht nach § 12 HeizkostenV durch eine ausdrückliche und klare, sprich AGB-sichere Vereinbarung ausschließen (so: Drager, BeckOnline-Grosskommentar, Stand: 1. Juli 2021, § 12 HeizkostenV, Rn. 6; Kreuzberg/Wien, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 9. Aufl. 2018, S. 159; Pfeifer, BeckOnline-Kommentar-Mietrecht, 25. Edition, Stand: 1. August 2021, § 12, Rn. 5).

Den Wortlaut finden Sie in GE 2021, Seite 1195 und in unserer Datenbank.
Autor: RA Frank-Georg Pfeifer, Düsseldorf


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