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Recht  →  Miet- & Zivilrecht


Betriebskosten müssen keineswegs immer herausgerechnet werden
Mieterhöhung für Bruttomiete
15.03.2021 (GE 4/2021, S. 214) Ein Mieterhöhungsverlangen für eine Brutto- oder Teilinklusivmiete ist auch dann ordnungsgemäß begründet, wenn unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel mit Nettomieten zwar die Betriebskosten nicht vorher herausgerechnet wurden, die begehrte erhöhte Bruttomiete die Werte des Mietspiegels jedoch nicht übersteigt, so der Bundesgerichtshof. Bei niedrigen Bruttomieten ist also bei Geltendmachung einer Mieterhöhung mit Hilfe eines Nettomietspiegels das zeitaufwendige und auch mit Unsicherheiten belastete Herausrechnen der Betriebskosten nicht erforderlich.
Der Fall: Der Beklagte hatte 1980 von der Klägerin eine damals öffentlich geförderte Wohnung gemietet. Nach dem damaligen Mietvertrag waren neben der Grundmiete lediglich die Kosten für Heizung, Wasser, Entwässerung, Aufzug und Treppenreinigung
gesondert umzulegen (Teilinklusivmiete). 25 Jahre später beanspruchte die Klägerin eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 131,46 €, die sie auf der Grundlage einer Abrechnung sämtlicher Nebenkosten (und nicht nur der ursprünglich als gesondert umlegbar vereinbarten), die ihr rechtskräftig vom Amtsgericht, das von einer Umstellung der Mietstruktur auf Nettomiete plus Betriebskosten ausging, zugesprochen wurde. Vorliegend verlangt die Klägerin Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Weil in dem Mieterhöhungsverlangen die Betriebskosten nicht herausgerechnet worden waren, wies das Amtsgericht die Zustimmungsklage ab; das Landgericht entschied entgegengesetzt.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof meinte, es komme im vorliegenden Fall nicht darauf an, ob ausdrücklich oder konkludent eine Umstellung auf eine Nettomiete erfolgt sei oder weiterhin die im ursprünglichen Mietvertrag vereinbarte Teilinklusivmiete gelte, es also nicht zu einer Änderung der Mietstruktur gekommen sei. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedürfe es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liege als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2020, Seite 240 und in unserer Datenbank.


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