Recht → Miet- & Zivilrecht
Unterlassungsanspruch verjährt nicht
Vertragswidrige Nutzung des Mieters
09.06.2018 (GE 10/2018, S. 617) Ein Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB (Eigentumsstörung) verjährt in drei Jahren nach der beeinträchtigenden Handlung. Ob bei fortdauernder Beeinträchtigung etwas anderes gilt, ist umstritten. Beim Anspruch des Vermieters auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung ist nach Auffassung des OLG Celle eine Verjährung ausgeschlossen.
Der Fall: Die Räume waren an die Beklagte zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros vermietet worden. Sie nutzte seit mehreren Jahren die Räume jedoch zu Wohnzwecken; später mahnte der Rechtsnachfolger des Vermieters die vertragswidrige Nutzung ab und klagte auf Unterlassung. Die Mieterin behauptete eine mündliche Einverständniserklärung des früheren Vermieters, wandte Verwirkung ein und erhob die Einrede der Verjährung.
Das Urteil: Das OLG Celle bestätigte im Ergebnis das Urteil des Landgerichts Hannover, wonach der Vermieter Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung verlangen könne. Eine mündliche Genehmigung der Wohnraumnutzung sei nicht nachgewiesen; der Unterlassungsanspruch sei auch nicht verwirkt, weil die Mieterin sich selbst vertragswidrig verhalten habe. Er sei auch nicht verjährt, weil zwar die Verjährungsfrist von drei Jahren grundsätzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen beginne. Bei einem Dauerverstoß gelte jedoch etwas anderes, weil hier in ständiger Erneuerung ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten fortgesetzt werde. Der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung entstehe damit während der Mietzeit ständig neu und könne nicht verjähren. Die Erwägungen des BGH (VIII ZR 104/09), wonach ein Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels während der Mietzeit nicht verjährt, seien auch hier anwendbar.
Anmerkung der Redaktion: Der Senat hat die Revision zugelassen, denn die Rechtsfrage der Verjährung des Unterlassungsanspruchs bei einem Dauerverstoß ist umstritten. In einer älteren Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof den Verjährungsbeginn mit Anspruchsentstehung durch Beginn der Beeinträchtigung angenommen, auch wenn die auf ein und derselben Handlung beruhende Beeinträchtigung fortdauert (Bebauung eines fremden Grundstücks: NJW 1994, 999) – dies allerdings zu einer Zeit, in der die Regelverjährungsfrist 30 Jahre betrug. In einer neueren Entscheidung hat das Landgericht Itzehoe (ZMR 2016, 503) den Anspruch eines Grundstückseigentümers auf Beseitigung von Baumwuchs auf dem Nachbargrundstück wegen Verjährung nach drei Jahren abgewiesen, weil der Zeitpunkt maßgeblich sei, wann die Äste über die Grenze hinaus (erstmals) auf das Grundstück geragt hätten. Auch das OLG Koblenz (MDR 2013, 1394) hat den Anspruch auf Beseitigung eines Überbaus nach drei Jahren als verjährt angesehen, wobei allerdings auch nach Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer Störung der Grundstückseigentümer den rechtswidrigen Zustand auf eigene Kosten beseitigen kann (BGH, NZM 2011, 327). Wenn wiederholte gleichartige Störungen abgewehrt werden sollen, löst jede neue Einwirkung einen neuen Anspruch aus (BGH, NZM 2006,192), so dass dann die Verjährungsfrist neu zu laufen beginnt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 639 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das OLG Celle bestätigte im Ergebnis das Urteil des Landgerichts Hannover, wonach der Vermieter Unterlassung der vertragswidrigen Nutzung verlangen könne. Eine mündliche Genehmigung der Wohnraumnutzung sei nicht nachgewiesen; der Unterlassungsanspruch sei auch nicht verwirkt, weil die Mieterin sich selbst vertragswidrig verhalten habe. Er sei auch nicht verjährt, weil zwar die Verjährungsfrist von drei Jahren grundsätzlich mit der Zuwiderhandlung zu laufen beginne. Bei einem Dauerverstoß gelte jedoch etwas anderes, weil hier in ständiger Erneuerung ein bestimmtes vertragswidriges Verhalten fortgesetzt werde. Der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung entstehe damit während der Mietzeit ständig neu und könne nicht verjähren. Die Erwägungen des BGH (VIII ZR 104/09), wonach ein Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels während der Mietzeit nicht verjährt, seien auch hier anwendbar.
Anmerkung der Redaktion: Der Senat hat die Revision zugelassen, denn die Rechtsfrage der Verjährung des Unterlassungsanspruchs bei einem Dauerverstoß ist umstritten. In einer älteren Entscheidung hatte der Bundesgerichtshof den Verjährungsbeginn mit Anspruchsentstehung durch Beginn der Beeinträchtigung angenommen, auch wenn die auf ein und derselben Handlung beruhende Beeinträchtigung fortdauert (Bebauung eines fremden Grundstücks: NJW 1994, 999) – dies allerdings zu einer Zeit, in der die Regelverjährungsfrist 30 Jahre betrug. In einer neueren Entscheidung hat das Landgericht Itzehoe (ZMR 2016, 503) den Anspruch eines Grundstückseigentümers auf Beseitigung von Baumwuchs auf dem Nachbargrundstück wegen Verjährung nach drei Jahren abgewiesen, weil der Zeitpunkt maßgeblich sei, wann die Äste über die Grenze hinaus (erstmals) auf das Grundstück geragt hätten. Auch das OLG Koblenz (MDR 2013, 1394) hat den Anspruch auf Beseitigung eines Überbaus nach drei Jahren als verjährt angesehen, wobei allerdings auch nach Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung einer Störung der Grundstückseigentümer den rechtswidrigen Zustand auf eigene Kosten beseitigen kann (BGH, NZM 2011, 327). Wenn wiederholte gleichartige Störungen abgewehrt werden sollen, löst jede neue Einwirkung einen neuen Anspruch aus (BGH, NZM 2006,192), so dass dann die Verjährungsfrist neu zu laufen beginnt.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2018, Seite 639 und in unserer Datenbank.
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