Recht → Miet- & Zivilrecht
Auch wenn nur einer kauft: Mietverhältnis insgesamt erloschen
Vorkaufsrecht bei Mietermehrheit
22.07.2016 (GE 13/2016, S. 826) Wenn ein Schuldner selbst zum Gläubiger wird, etwa weil ihm die Forderung abgetreten wurde, erlischt das Schuldverhältnis (Konfusion). Das Gleiche gilt, wenn der Mieter Eigentum an der Mietsache erwirbt, auch dann – so der BGH –, wenn nur einer von mehreren Mietern sein Vorkaufsrecht ausübt.
Der Fall: Den Mietern der Dachgeschosswohnung in einem Dreifamilienhaus war die Mitbenutzung des Gartens vertraglich zugesichert worden. Nach Umwandlung zu Wohnungseigentum wurde der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht am Garten zugeordnet; anlässlich der Veräußerung der Dachgeschosswohnung übte nur der Mieter zu 2 sein Vorkaufsrecht aus. Die Mieterin zu 1 zahlte ihm in der Folgezeit 800 € monatlich mit dem Verwendungszweck „Miete“. Die Eigentümer der Erdgeschosswohnung verlangten Herausgabe des Gartenanteils.
Das Urteil: Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, wonach die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Gartenanteils verpflichtet seien. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sei das Mietverhältnis des Mieters zu 2 wegen Konfusion erloschen. Ein Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwerbe, werde unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte nunmehr Eigentümer. Das schlage auch auf die Mieterin zu 1 durch, da nach § 566 BGB der bisherige Vermieter aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei. Ein neues Mietverhältnis zwischen den Beklagten sei nicht begründet worden, da es an einer Gebrauchsüberlassung zur ungehinderten Benutzung fehle. Das Nutzungsverhältnis zwischen den Beklagten richtet sich vielmehr ausschließlich nach dem schon vorher bestehenden Rechtsverhältnis, gleich, ob dies durch Familienrecht oder Gesellschaftsrecht geprägt sei. Der ehemaligeMieterzu2alsWohnungserwerber könne sich nicht auf ein fortbestehendes Nutzungsrecht nach dem erloschenen Mietverhältnis berufen, sondern habe nur Ansprüche aus dem Kaufvertrag, so dass ein Gartennutzungsrecht nicht mehr bestehe.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 849 und in unserer Datenbank)
Das Urteil: Der BGH bestätigte die Auffassung der Vorinstanzen, wonach die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Gartenanteils verpflichtet seien. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts sei das Mietverhältnis des Mieters zu 2 wegen Konfusion erloschen. Ein Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwerbe, werde unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte nunmehr Eigentümer. Das schlage auch auf die Mieterin zu 1 durch, da nach § 566 BGB der bisherige Vermieter aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei. Ein neues Mietverhältnis zwischen den Beklagten sei nicht begründet worden, da es an einer Gebrauchsüberlassung zur ungehinderten Benutzung fehle. Das Nutzungsverhältnis zwischen den Beklagten richtet sich vielmehr ausschließlich nach dem schon vorher bestehenden Rechtsverhältnis, gleich, ob dies durch Familienrecht oder Gesellschaftsrecht geprägt sei. Der ehemaligeMieterzu2alsWohnungserwerber könne sich nicht auf ein fortbestehendes Nutzungsrecht nach dem erloschenen Mietverhältnis berufen, sondern habe nur Ansprüche aus dem Kaufvertrag, so dass ein Gartennutzungsrecht nicht mehr bestehe.
Den Wortlaut des Urteils finden Sie in GE 2016, Seite 849 und in unserer Datenbank)
Links:
