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Mieterschutzvorschriften auch bei Vereinbarung ausländischen Rechts
Wohnungsmietvertrag mit Botschaft
01.02.2024 (GE 2/2024, S. 70) Nach § 575 BGB ist ein Zeitmietvertrag nur in bestimmten Fällen zulässig; ansonsten gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann nur durch Kündigung beendet werden. Diese zwingende Vorschrift kann auch bei einem Vertrag mit einer ausländischen Botschaft als Vermieterin anwendbar sein.
Der Fall: Das Haus der Klägerin (ein ausländischer Staat) neben der Botschaft wurde für die Unterbringung von Botschaftsangehörigen genutzt, teilweise – wie hier – aber auch an botschaftsfremde Personen vermietet. Der Mietvertrag mit dem Beklagten wurde nicht in deutscher Sprache abgefasst. Als Vermieter trat das Außenministerium des ausländischen Staates, vertreten durch die Botschafterin, auf. Im Mietvertrag, der für ein Jahr abgeschlossen wurde, hieß es, dass die Geltung ausländischen Rechts vereinbart wurde. Die Klägerin verlangte nach Fristablauf Räumung. Das LG Berlin bestätigte die Abweisung der Klage durch das AG (LG Berlin, GE 2023, 142). Die zugelassene Revision war erfolglos.
Das Urteil: Mit ausführlicher Begründung legte der BGH dar, dass es sich um einen Vertrag mit reinem Inlandsbezug handele, sodass die Vereinbarung des ausländischen Rechts nach Art. 3 Abs. 3 der Verordnung (EG) Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 17. Juni 2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht (Rom I-VO) unwirksam sei. Anwendbar sei vielmehr (zwingendes) deutsches Recht, was für den Zeitmietvertrag bedeute, dass mangels Angabe eines Befristungsgrundes das Mietverhältnis nach Fristende nicht beendet sei und kein Räumungsanspruch bestehe.
Anmerkung: Mit dieser Begründung hatte auch das AG die Klage abgewiesen; das LG Berlin hatte dagegen eine international zwingende Formvorschrift i.S.d. Art. 11 angenommen (vgl. Wortlaut dieser Vorschriften in GE 2023, 118). Dieser – wenig überzeugenden Auffassung (vgl. Urteilsanmerkung GE 2023, 117) – ist der BGH nicht gefolgt. Die Begründung des BGH trifft wohl auf viele Wohnungsmietverträge mit ausländischen Staaten als Vermieter zu.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 85 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Mit ausführlicher Begründung legte der BGH dar, dass es sich um einen Vertrag mit reinem Inlandsbezug handele, sodass die Vereinbarung des ausländischen Rechts nach Art. 3 Abs. 3 der Verordnung (EG) Nr. 593/2008 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 17. Juni 2008 über das auf vertragliche Schuldverhältnisse anzuwendende Recht (Rom I-VO) unwirksam sei. Anwendbar sei vielmehr (zwingendes) deutsches Recht, was für den Zeitmietvertrag bedeute, dass mangels Angabe eines Befristungsgrundes das Mietverhältnis nach Fristende nicht beendet sei und kein Räumungsanspruch bestehe.
Anmerkung: Mit dieser Begründung hatte auch das AG die Klage abgewiesen; das LG Berlin hatte dagegen eine international zwingende Formvorschrift i.S.d. Art. 11 angenommen (vgl. Wortlaut dieser Vorschriften in GE 2023, 118). Dieser – wenig überzeugenden Auffassung (vgl. Urteilsanmerkung GE 2023, 117) – ist der BGH nicht gefolgt. Die Begründung des BGH trifft wohl auf viele Wohnungsmietverträge mit ausländischen Staaten als Vermieter zu.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2024, Seite 85 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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