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„Komplettumbau und Zusammenlegung mit einer Nachbarwohnung“ nicht ausreichend
Befristungsgrund im Zeitmietvertrag
22.11.2023 (GE 20/2023, S. 983) Ein Zeitmietvertrag für eine Wohnung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, nämlich dann, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will (1), in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (2), oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will (3). Sollen nach Fristende erhebliche Baumaßnahmen durchgeführt werden (Fall 2), sind diese bei Vertragsabschluss dem Mieter genau anzugeben.
Der Fall: Im Mietvertrag hieß es, dass er bis zum 1. April 2022 befristet sei wegen „Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“. Eine Zusammenlegung mit einer Nachbarwohnung kam jedoch nicht in Betracht; die Klägerin verlangte nach Fristende Räumung mit der Begründung, sie wolle den Grundriss der Wohnung verändern und unter anderem die Küche verlegen. Das Amtsgericht wies die Klage ab; die Berufung war erfolglos.
Die Beschlüsse: In ihrem ausführlichen Hinweisbeschluss verwies das LG Berlin (ZK 64) auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bei einer Befristung die geplanten Maßnahmen so genau anzugeben seien, dass der Mieter beurteilen könne, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Die pauschale Angabe „Komplettumbau“ sei kein ausreichend bestimmter Befristungsgrund; der zusätzlich genannte Zweck „Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ sei nicht realisierbar und nicht zu berücksichtigen.
Anmerkung: Der Befristungsgrund nach § 575 BGB ist ähnlich konkret zu bezeichnen wie ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB. Unzureichend ist deshalb der Befristungsgrund „wegen Eigenbedarfs“ (LG Berlin, GE 1996, 127); bei einem geplanten Abriss sind keine näheren Angaben erforderlich (BGH, GE 2007, 841). Eine Auswechslung der Befristungsgründe ist nicht zulässig; im Gesetz heißt es, dass der Vermieter den Grund der Befristung mitzuteilen habe. Kommen mehrere Befristungsgründe in Betracht (Eigenbedarf statt Abriss), sind sie schon bei Vertragsschluss mitzuteilen. Streitig ist lediglich, ob bei Gleichwertigkeit der Befristungsinteressen (z. B. Veränderung der Nutzungsabsicht für die Tochter statt des bisher angeführten Sohnes) ein Auswechseln zulässig ist.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 1010 und in unserer Datenbank.
Die Beschlüsse: In ihrem ausführlichen Hinweisbeschluss verwies das LG Berlin (ZK 64) auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bei einer Befristung die geplanten Maßnahmen so genau anzugeben seien, dass der Mieter beurteilen könne, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Die pauschale Angabe „Komplettumbau“ sei kein ausreichend bestimmter Befristungsgrund; der zusätzlich genannte Zweck „Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung“ sei nicht realisierbar und nicht zu berücksichtigen.
Anmerkung: Der Befristungsgrund nach § 575 BGB ist ähnlich konkret zu bezeichnen wie ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB. Unzureichend ist deshalb der Befristungsgrund „wegen Eigenbedarfs“ (LG Berlin, GE 1996, 127); bei einem geplanten Abriss sind keine näheren Angaben erforderlich (BGH, GE 2007, 841). Eine Auswechslung der Befristungsgründe ist nicht zulässig; im Gesetz heißt es, dass der Vermieter den Grund der Befristung mitzuteilen habe. Kommen mehrere Befristungsgründe in Betracht (Eigenbedarf statt Abriss), sind sie schon bei Vertragsschluss mitzuteilen. Streitig ist lediglich, ob bei Gleichwertigkeit der Befristungsinteressen (z. B. Veränderung der Nutzungsabsicht für die Tochter statt des bisher angeführten Sohnes) ein Auswechseln zulässig ist.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2023, Seite 1010 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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