28.11.2000 (GE 22/2000, 1525) Für die Ausfertigung von Mietverträgen dürfen nach überwiegender Rechtsprechung „Vertragsausfertigungsgebühren“ verlangt werden. Ausnahme: bei Sozialwohnungen nicht. 150 bis teilweise 300 DM werden für zulässig gehalten. Faustsatz: Je höher die Miete, desto höher darf die Vertragsausfertigungsgebühr sein. Schließlich: Die Vertragsausfertigungsgebühr darf nicht im Zusammenhang mit der Vermittlung/Vermakelung einer Wohnung stehen. Das wäre eine unzulässige verdeckte Provision.

Vertragsschluß, Wohnungsübergabe oder die Beendigung des Mietverhältnisses sind für den Vermieter/Hausverwalter regelmäßig mit Kosten verbunden. Ob und in welchem Umfang derartige Kosten vom Vermieter zu tragen sind oder ob eine Kostenübernahme durch den Mieter vereinbart werden kann, ist eine Frage, die in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet wird. Immerhin: Überwiegend werden derartige Entgelte/Gebühren für zulässig gehalten.

I. Gebühren bei Vertragsabschluß
Dem Gesetz läßt sich über die Zulässigkeit von Vertragsausfertigungsgebühren keine abschließende Aussage entnehmen.

1. Öffentlich geförderter Wohnraum
Für den öffentlich geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) ergibt sich aus § 9 Abs. 1 WoBindG, daß eine Belastung des Mieters mit einer einmaligen Leistung für die Überlassung der Wohnung nicht wirksam vereinbart werden kann (s. auch AG Köln, Urt. v. 27. April 1977, WM 1978, 55; AG Schöneberg Urt. v. 16. Juni 1978, GE 1981, 45). Weiterhin ergibt sich aus § 2 Abs. 3 WoVermittG, daß der Vermieter von preisgebundenem Wohnraum für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen ein Entgelt nicht verlangen darf. § 3 Abs. 3 WoVermittG stellt hierzu klar, daß Vergütungen (jeglicher Art) von Nebenleistungen, insbesondere Einschreibgebühren, Schreibgebühren, Auslagenerstattungen, nicht in Betracht kommen.

2. Nicht preisgebundener Wohnraum
Für den nicht preisgebundenen Wohnraum besteht dagegen kein unmittelbares oder mittelbares Verbot, Kosten der Vertragsausfertigung dem Mieter in Rechnung zu stellen. Dementsprechend sind in Rechtsprechung und Literatur kontroverse Meinungen zu finden:
Das LG Itzehoe hat in seinem Urteil vom 26. Mai 1988 die Meinung vertreten, daß die Erhebung von Vertragsabschlußkosten in Höhe von 94,35 DM rechtmäßig ist und die zugrunde liegende Vertragsklausel keinen Verstoß gegen § 9 AGBG darstellt (WM 1989, 290). Denn das BGB enthalte hinsichtlich der Kostentragung für Vertragsausfertigungen kein gesetzliches Leitbild, von dem zu Lasten des Mieters abgewichen worden wäre. Das AG Norderstedt befand dagegen, daß die Forderung einer Unkostenpauschale dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung für Mietverhältnisse über Wohnraum widerspricht und deshalb gegen § 9 AGBG verstößt (Urt. v. 12. Oktober 1988, WM 1989, 5). Vertragsanbahnungskosten seien als außerhalb des gesetzlichen Austauschverhältnisses stehende Kosten allein vom Vermieter zu tragen, da ansonsten das Gleichgewicht zwischen Bereitstellung der Wohnung durch den Vermieter und entsprechender Mietzinszahlung durch den Mieter einseitig zugunsten des Vermieters aufgehoben würde.

Der Vermieter hatte in diesem Fall in den Formularmietvertrag aufgenommen, daß der Mieter für die entstandenen Inserat- und Verwaltungs- sowie Ausfertigungskosten einen einmaligen pauschalen Betrag von 300 DM zu erbringen habe, ohne daß es eines Nachweises der tatsächlich entstandenen Kosten bedurft hätte. Das AG sah darin zum einen eine überraschende Klausel, die gem. § 3 AGBG nicht Vertragsbestandteil geworden sei. Neben der angesprochenen unangemessenen Benachteiligung des Mieters, die das AG Norderstedt - anders als das LG Itzehoe - bejahte, sah es in der Klausel aber auch einen Verstoß gegen § 11 Nr. 5 b AGBG. Nach dieser Bestimmung, die ausdrücklich allerdings nur für Schadensersatzforderungen gilt, sind Pauschalierungen dann unwirksam, wenn dem anderen Vertragsteil der Nachweis abgeschnitten wird, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale. Auf die im vorliegenden Fall verwendete Aufwendungsersatzpauschale sei die Wertung des § 11 Nr. 5 b AGBG entsprechend anzuwenden, befand das AG; sie erwecke den Eindruck, für den Mieter sei der Nachweis geringeren Aufwandes ausgeschlossen.
Für unwirksam erklärt wurde auch folgende Klausel:

„Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluß dieses Vertrags verbunden sind, gehen zu Lasten des Mieters.“ (OLG Celle, Urt. v. 29. Dezember 1989, WM 1990, 103 [114]).
Eine solche Klausel verstößt gegen das Bestimmtheitsgebot, weil der Mieter in der Ungewißheit gelassen wird, welche Kosten gemeint sind und in welchem Umfang Vertragskosten überhaupt zu erwarten sind. Der Vermieter habe auch kein Interesse an einer solchen Klausel, weil er bei Vertragsschluß regelmäßig in der Lage ist, seine eigenen Kosten zu übersehen und deren Höhe annähernd anzugeben, befand das OLG.
Das AG München hat die Klausel „Die Kosten des Vertrages hat der Mieter zu zahlen“ für unwirksam erklärt (Urt. v. 2. Dezember 1992, WM 1994, 604). Auch das AG hatte hinsichtlich der Bestimmtheit Bedenken: Einen feststehenden Begriff der Vertragskosten gebe es nicht, so daß der Begriff sowohl eng ausgelegt und nur die zum Vertragsschluß zwingend notwendigen Kosten gemeint sein könnten als auch in weiter Auslegung alle im Zusammenhang mit dem Vertragsschluß stehenden Kosten, die dem Interesse einer Vertragspartei dienen, erfaßt sein könnten. Diese Unklarheit gehe zu Lasten des Verwenders der Klausel. Im entschiedenen Fall konnte der Vermieter deshalb die durch die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit dem Vertragsschluß (trotz Bestehens einer Hausverwaltung) entstandenen Kosten nicht ersetzt verlangen.

Das AG hatte aber auch grundsätzliche Bedenken, die beim Zustandekommen eines Vertrages entstehenden Kosten dem Mieter in Rechnung zu stellen. Dadurch würde der Mieter unangemessen benachteiligt, weil die gesetzlichen Regelungen des Wohnraummietrechts und die Klauselverbote des § 11 AGBG nahelegten, daß eine Kostenüberwälzung gerade nicht möglich sein soll. Dem Interesse des Vermieters, aus seinem Wohnungsbestand Kapital zu erwirtschaften, stehe das Interesse des Mieters an der Befriedigung seines Wohnraumbedürfnisses gegenüber, dieses Gleichgewicht dürfe durch Kostenüberwälzung nicht gestört werden.
Das LG Hamburg hält den Vermieter dagegen grundsätzlich für berechtigt, von dem Mieter für seine Bereitschaft zum Mietvertragsabschluß einen „Abstand“ zu verlangen (Urt. v. 29. November 1988, WM 1990, 62; unter Berufung auf Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 215). Dabei hält es die Vereinbarung von Gebühren in Höhe von 100 bis 150 DM für üblich. Die im konkreten Fall verlangte Gebühr von 1.087,80 DM sah es als wucherisch überhöht an und bejahte einen Rückzahlungsanspruch des Mieters. Der Meinung, daß Vertragsausfertigungsgebühren in Höhe von 100 bis 150 DM erhoben werden dürfen, hat sich auch das AG Wuppertal angeschlossen (Urt. v. 11. Februar 1993, WM 1994, 194). In diesem Fall hatte der Vermieter allerdings Kosten in Höhe von 656,07 DM geltend gemacht, die das AG als unüblich und außerhalb jeden Verhältnisses zum Aufwand und Einsatz eines Rechtsanwaltes für die Erstellung eines für eine Vielzahl von Mietern zu verwendenden Vertragsformulars ansah. Das AG Bremerhaven hat die für die Ausfüllung eines Formularmietvertrages erhobene Gebühr von 285 DM als derartig überhöht angesehen, daß es Sittenwidrigkeit gem. § 138 Abs. 1 BGB angenommen und einen Rückforderungsanspruch bejaht hat (Urt. v. 11. Januar 1994, WM 1994, 194).

Das AG Neuss hat die Erhebung einer Bearbeitungsgebühr in Höhe von einer Monatsmiete als nichtig angesehen, weil in einem solchen Fall ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt (Urt. v. 16. September 1994, WM 1996, 532). Auch dieses Gericht hat einen Aufwand im Rahmen des Üblichen (100 bis 150 DM) für grundsätzlich erstattungsfähig gehalten. Dieser Meinung ist auch das AG Hamburg; bei der Beurteilung der Angemessenheit einer Vertragsausfertigungsgebühr ist die Höhe der Nettokaltmiete zu berücksichtigen (Urt. v. 19. November 1998, ZMR 1999, 343). Bei einer Nettokaltmiete von 285 DM sei eine vereinnahmte Gebühr in Höhe von 290 DM als wucherisch überhöht anzusehen.
Nach der Ansicht des AG Bochum ist dagegen sogar die Vereinbarung eines Betrages von 300 DM wirksam, wenn dieser den tatsächlich entstandenen Kosten des Vermieters für das Inserieren in einer Zeitung entspricht (Beschl. v. 2. Dezember 1997, WM 1998, 595).
Durch ein jüngeres Urteil des LG Lüneburg wurde die Argumentationsbasis für das Fordern einer Vertragsausfertigungsgebühr weiter gefestigt.

Das LG Lüneburg hat einen Anspruch des Vermieters auf Kompensation der tatsächlichen Aufwendungen für die Ausfertigung von Verträgen und die Wohnungsübergabe bejaht (Urt. v. 9. September 1999, ZMR 2000, 303). Voraussetzung hierfür ist, daß die Mietvertragsklausel exakt bestimmt, welche Kosten auf den Mieter zukommen und daß die Höhe der Kosten „hinnehmbar“ ist. Im konkreten Fall sah das Gericht bei einer Nettokaltmiete von 960 DM die pauschal vereinbarten Vertragsausfertigungsgebühren in Höhe von 287,50 DM einschließlich Mehrwertsteuer „als noch hinnehmbar“ an.
Die eben gemachten Ausführungen lassen den Schluß zu, daß die in der Rechtsprechung vorherrschende Meinung die Zulässigkeit der Erhebung einer Vertragsausfertigungsgebühr bejaht (so auch Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 7. Aufl., 1999, §§ 535, 536 Rdn. 540).

Dennoch gibt es auch Urteile, die Rückforderungsklagen von Mietern hinsichtlich der gezahlten Gebühren stattgegeben haben (AG Witzenhausen, Urt. v. 5. Mai 1997, WM 1997, 333; AG Trier, Urt. v. 16. November 1990, WM 1991, 123; AG Köln, Urt. v. 8. November 1988, NJW-RR 1989, 269).
Jeweiliger Grund der Unwirksamkeit der Vereinbarung solcher Gebühren war ein Verstoß gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz. Wohnungsvermittler i. S. dieses Gesetzes ist nach § 1 Abs. 1, wer den Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen nachweist. Gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit des Abschlusses von Mietverträgen nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnungsvermittler ist. Darüber hinaus darf auch eine Vergütung für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis zusammenhängen oder für etwaige Nebenleistungen wie Einschreib-, Schreibgebühren oder sonstige Auslagen gem. § 3 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG nicht verlangt werden. Dies gilt selbst dann, wenn eine Vermittlungsgebühr gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen ist. Die gesetzliche Wertung geht dahin, daß der Wohnungsvermittler allein auf die Vergütung durch den Vermieter verwiesen ist, weil er in dessen ganz überwiegendem Interesse tätig wird. Eine Kostenübernahme durch den Mieter wäre insoweit unbillig.

Diese Vorschriften können auch nicht durch die Vereinbarung einer „Bearbeitungsgebühr“ als verdeckte Vermittlungsprovision umgangen werden (AG Hannover, Urt. v. 28. August 1987, WM 1989, 584; AG Hamburg, Urt. v. 3. Mai 1999, NZM 1999, 839). Denn gem. § 2 Abs. 5 WoVermittG sind abweichende Vereinbarungen unwirksam, und die Bezeichnung einer Vermittlungsgebühr als Bearbeitungsgebühr stellt einen Verstoß gegen dieses Umgehungsverbot dar. § 3 Abs. 3 WoVermittG enthält abschließende Ausnahmen von dem Verbot der Auslagenerstattung: Eine solche Ausnahme liegt zum einen vor, wenn die nachgewiesenen Auslagen eine Monatsmiete übersteigen, und zum anderen, wenn der Mietvertrag nicht zustande gekommen ist. Diese Regelungen schränken die allgemeine Vertragsfreiheit hinsichtlich der Vereinbarung der Kostenüberwälzung im Rahmen des Wohnungsvermittlungsgesetzes ein, so daß es auf die Angemessenheit der Höhe der Gebühren nicht mehr ankommen kann (AG Hamburg, Urt. v. 3. Mai 1999, NZM 1999, 839).
Allerdings liegt nicht bei jedem Tätigwerden eines Verwalters auch wirklich Vermittlungstätigkeit vor und muß deshalb eine Kostenerhebung nach dem WoVermittG ausgeschlossen sein:

Das LG Itzehoe hat in dem bereits angesprochenen Urteil das Vorliegen einer versteckten unzulässigen Maklercourtage abgelehnt mit Hinweis auf die Höhe des Betrages (unter 100 DM). Das AG Hamburg hat im Urt. v. 9. November 1999 einen Verstoß gegen das WoVermittG angenommen (ZMR 2000, 306), jedoch gleichzeitig deutlich gemacht, daß bei vom Vermieter tatsächlich nachgewiesenen Auslagen unter bestimmten Voraussetzungen auch eine andere Beurteilung in Betracht kommen und somit eine Ausnahme vom Verbot der Auslagenerstattung des § 3 Abs. 3 WoVermittG gemacht werden könne.
In dem bereits angesprochenen Urteil des LG Lüneburg (a. a. O.) wurde die mietvertragliche Vereinbarung über die pauschale Kostenerstattungspflicht des Mieters für Vertragsausfertigung und Wohnungsübergabe durch die Verwaltergesellschaft in Höhe von 287,50 DM als wirksam angesehen. Es lagen keine hinreichenden Gründe für die Annahme vor, daß es sich bei dieser Klausel um eine Umgehung des Verbotes des § 2 Abs. 2 WoVermittG handelte. Dafür reichte auch der Einwand der Mieter nicht, von anderen Mietparteien des gleichen Objekts seien Maklerprovisionen verlangt worden, von ihnen dagegen statt dessen eine Gebühr für Vertragsausfertigung und Wohnungsübergabe.

Entscheidend ist nach der Meinung des LG Lüneburg, daß zwischen den Parteien über die Tatsache, daß tatsächlich Aufwendungen bei Beginn des neuen Mietverhältnisses entstanden sind, kein Streit besteht. Nach diesem Urteil bestehen also gegen die Erhebung von Gebühren für die Vertragsausfertigung wegen des WoVermittG keine Bedenken, wenn die tatsächliche Höhe der entstandenen Kosten nachgewiesen wird und sich in einem hinnehmbaren Rahmen hält.
Ob und wie sich diese Rechtsprechung fortsetzt, bleibt allerdings abzuwarten.

II. Entgelte bei vorzeitiger Aufhebung des Mietvertrages/Vertragsstrafe
Problematisch ist auch die Erhebung von Gebühren für den Fall, daß das Mietverhältnis vorzeitig beendet wird.
Die 64. Kammer des LG Berlin hält die in einem Formularmietvertrag vereinbarte Bearbeitungsgebühr wegen eines Verstoßes gegen § 9 AGBG für unwirksam (Urt. v. 12. Dezember 1995, GE 1996, 607).
In diesem Fall wurde dem Mieter durch die Formulierung „es ist vereinbart, daß der Vermieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages … eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 1.012 DM erhält“, der Nachweis eines geringeren Aufwandes abgeschnitten. Dies widerspricht der Wertung des § 11 Nr. 5 b AGBG, die auch im Rahmen der Generalklausel des § 9 zu berücksichtigen ist. Dem Mieter werde hierdurch suggeriert, daß diese Summe in jedem Fall fällig werde und dem Begriff „Bearbeitungsgebühr“ hafte etwas „Offizielles“ an, das den Eindruck vermittelt, die Leistung sei ohne Rücksicht auf den Wert der Gegenleistung zu erbringen.
Das AG Kamen (Urt. v. 26. November 1987, WM 1988, 109) sah in der Vereinbarung einer „Bearbeitungs“- bzw. „Auszugsgebühr“ bei vorzeitiger Kündigung Verstöße gegen § 550 a BGB und § 10 Nr. 7 AGBG. § 550 a BGB verbietet dem Vermieter, vom Mieter eine Vertragsstrafe zu erheben. Dagegen werde verstoßen, wenn der Mieter bei seinem Auszug eine Gebühr zahlen müsse, die er nach dem Gesetz nicht schuldet (vgl. ähnlicher Fall AG Hannover, Urt. v. 26. September 1986, WM 1987, 147). Wesentliches Kennzeichen einer Vertragsstrafenregelung ist, daß sie die Erfüllung der Hauptforderung durch einen möglichst wirksamen Druck auf den Vertragspartner absichern soll (BGH NJW 1983, 1542). Deshalb bestehen gegen solche Klauseln in Formularmietverträgen Bedenken, denn sie sollen die Mietzinszahlung erzwingen.
In einem Mietaufhebungsvertrag bestehen nach dem Rechtsentscheid des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 17. April 1990 jedoch keine Wirksamkeitsbedenken gegen solche Klauseln (GE 1990, 601). Deshalb kann wirksam vereinbart werden:
„Für den erhöhten Verwaltungs- und Vermietungsaufwand Ihrer vorzeitigen Vertragsauflösung bezahlen Sie eine Pauschalabgeltung in Höhe von einer Monatsmiete - netto/kalt - ohne besonderen Nachweis des Vermieters.“

III. Zusammenfassung
Zusammenfassend läßt sich feststellen, daß mit Ausnahme der Amtsgerichte Norderstedt und München die Meinung vertreten wird, daß wegen der geltenden Vertragsfreiheit grundsätzlich gegen die Erhebung von Vertragsausfertigungsgebühren in Höhe von 100 bis 150 DM keine Bedenken bestehen, im Einzelfall auch höhere Aufwandsentschädigungen anerkannt werden, sofern sie den tatsächlich entstandenen Kosten entsprechen und sich in einem angemessenen Rahmen halten. Für die Bestimmung der Angemessenheit ist dabei die vereinbarte Nettokaltmiete zu berücksichtigen. Bei der Erhebung von Bearbeitungs- oder Vertragsausfertigungsgebühren darf es sich nicht um verdeckte Provisionsansprüche für die Wohnungsvermittlung handeln.

Formularklauseln, die in pauschalierter Form dem Mieter Kosten des Vertragsschlusses auferlegen, stellen in der Regel wegen ihrer Unbestimmtheit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters i. S. d. § 9 AGBG dar und sind vor allem unwirksam, wenn sie diesem den Nachweis abschneiden, daß im Einzelfall wesentlich niedrigere oder überhaupt keine Kosten entstanden sind (§ 11 Nr. 5 b AGBG).
Die Zahlung einer Bearbeitungsgebühr bei vorzeitiger Aufhebung eines Mietvertrages durch den Mieter kann in einem Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. In einem Mietaufhebungsvertrag ist dagegen eine Pauschalabgeltungsklausel in Höhe einer monatlichen Nettokaltmiete zulässig.

Autor: Daniela Bierbaum