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Erwartete Kostensteigerung reicht nicht – oder doch?
Vorschusserhöhung für Betriebskosten
02.11.2022 (GE 19/2022, S. 983) Die Kosten für Energie (Gas, Strom) steigen gravierend; inwieweit das den Vermieter berechtigt, auch während der Abrechnungsperiode einen erhöhten Vorschuss zu verlangen, ist nach wie vor umstritten. Das AG Hamburg meint: Eine Erhöhung der Vorauszahlungen könne nicht mit einer nicht näher spezifizierten erwarteten Kostensteigerung begründet werden, wenn sich aus der Abrechnung nur eine geringfügige Nachforderung ergibt.
Der Fall: Die Betriebskostenabrechnung ergab eine geringfügige Nachforderung; der Vermieter verlangte unter Verweis auf zu erwartende Kostensteigerung eine erhöhte Vorauszahlung (statt ca. 75 € ca. 120 €). Das Amtsgericht Hamburg wies die Klage ab.

Das Urteil: Das Amtsgericht meinte, ein Erhöhungsrecht für die Vorauszahlungen ergebe sich nicht aus § 560 Abs. 4 BGB, da sich aus der Abrechnung nur eine geringfügige Nachforderung ergeben habe. Es könne zwar im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Betriebskostenvorschuss aufgrund von geänderten Bezugspreisen angepasst werden solle. An einer solchen Vereinbarung fehle es jedoch hier, zumal die zu erwartenden Kostensteigerungen in keiner Weise dargelegt worden seien.

Anmerkung: Um welche Art von Betriebskostensteigerungen es ging, ergibt sich nicht eindeutig aus dem Urteil. Der Vermieter hatte die Erhöhung ab Januar 2021 verlangt, also vor der Energiekrise infolge des Ukraine-Kriegs. Die Rechtslage hat sich seitdem grundlegend geändert, weil allgemein bekannt ist, dass mit erheblichen Kostensteigerungen für Beheizung und Warmwasser zu rechnen ist. Im GRUNDEIGENTUM (GE 2022, 816) ist deshalb auf die Rechtsprechung des BGH verwiesen worden, wonach Kostensteigerungen für Betriebskosten ein maßgeblicher Faktor für eine Änderung der Betriebskosten sind (GE 2011, 1547) und dass zumindest aus § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) eine Erhöhung der Vorschüsse verlangt werden kann. Die Vorschrift des § 313 BGB ist auch für eine Anpassung der Betriebskostenregelungen anwendbar (BGH, GE 2006, 1030). Auch Zehelein (NZM 2022, 593) vertritt inzwischen diese Auffassung.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 1011 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann


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