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Kein eigener Anspruch des Vermieters auf Betriebskostennachzahlungen gegen das JobCenter
Direktzahlung der Miete durch den Staat
27.06.2022 (GE 11/2022, S. 554) Der Sozialhilfeempfänger hat einen Anspruch auf Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen (angemessenen) Aufwendungen. Diesen Anspruch kann der Vermieter aber selbst dann nicht direkt geltend machen, wenn die Miete direkt vom JobCenter an ihn bezahlt wird. Das gilt nicht nur für laufende Mietzahlungen, sondern auch für Betriebskostennachforderungen.
Der Fall: Der Vermieter erhielt vom JobCenter die Unterkunftskosten einer Bedarfsgemeinschaft durch Direktzahlung. Er beantragte beim JobCenter mit Schreiben vom 28. Januar 2020 die Direktüberweisung der von der Bedarfsgemeinschaft für die Jahre 2018 und 2019 noch zu zahlenden Nebenkosten von 2.185,69 €, was das JobCenter ablehnte; der Vermieter berief sich auf den Gleichbehandlungsgrundsatz, da die Strom- und Heizkosten des Energieversorgers anstandslos bezahlt worden waren. Er verlangte Auskunft über den Verwendungszweck der bereits erfolgten Direktzahlungen. Das Sozialgericht wies die Klage ab; die Berufung war erfolglos.
Das Urteil: Das Landessozialgericht verwies auf die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts, wonach ein eigener Zahlungsanspruch des Vermieters nicht besteht. Anhaltspunkte für einen Schuldbeitritt des JobCenters seien nicht ersichtlich. Eine Auskunft über den Verwendungszweck der Zahlungen könne der Vermieter nicht verlangen. Bei Teilzahlungen sei es Sache des Vermieters, eine Zuordnung nach §§ 366, 267 BGB selbst vorzunehmen. Ebenso wenig habe der Vermieter einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Leistungsakte.
Anmerkung: Die einschlägige Vorschrift ist § 22 SGB II. Das Bundessozialgericht hat dazu entschieden, dass der Vermieter eines Leistungsempfängers regelmäßig keinen eigenen Anspruch auf Auszahlung der Leistungen hat, und dass auch eine Abtretung der Ansprüche des Leistungsempfängers gegen das JobCenter nur bei Feststellung des sogenannten wohlverstandenen Interesses durch das JobCenter wirksam ist. Eine solche Feststellung ist rückwirkend nicht möglich; Zahlungen und bloße Informationen des JobCenters an den Vermieter begründen keinen Schuldbeitritt.
Ähnlich auch die Rechtsprechung des LG Berlin, das eigene Ansprüche des Vermieters an das Sozialamt abgelehnt hat (GE 2004, 426). Anders ist es nur bei einer Verpflichtungserklärung des Sozialhilfeträgers zur Übernahme der Mietschulden, um die fristlose Kündigung nach § 569 BGB unwirksam werden zu lassen. Es handelt sich um einen zivilrechtlichen Schuldbeitritt, der einen eigenen Zahlungsanspruch des Vermieters begründet. Die Verpflichtungserklärung muss ohne Bedingung abgegeben werden, was bei Erklärungen wie „Miete wird übernommen, wenn der Mieter im Besitz der Wohnung verbleiben kann“ zweifelhaft ist, wenn – wie häufig – mit der fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung verbunden ist, die durch die Zahlung nicht unwirksam wird.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 592 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Landessozialgericht verwies auf die Rechtsprechung des Bundessozialgerichts, wonach ein eigener Zahlungsanspruch des Vermieters nicht besteht. Anhaltspunkte für einen Schuldbeitritt des JobCenters seien nicht ersichtlich. Eine Auskunft über den Verwendungszweck der Zahlungen könne der Vermieter nicht verlangen. Bei Teilzahlungen sei es Sache des Vermieters, eine Zuordnung nach §§ 366, 267 BGB selbst vorzunehmen. Ebenso wenig habe der Vermieter einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Leistungsakte.
Anmerkung: Die einschlägige Vorschrift ist § 22 SGB II. Das Bundessozialgericht hat dazu entschieden, dass der Vermieter eines Leistungsempfängers regelmäßig keinen eigenen Anspruch auf Auszahlung der Leistungen hat, und dass auch eine Abtretung der Ansprüche des Leistungsempfängers gegen das JobCenter nur bei Feststellung des sogenannten wohlverstandenen Interesses durch das JobCenter wirksam ist. Eine solche Feststellung ist rückwirkend nicht möglich; Zahlungen und bloße Informationen des JobCenters an den Vermieter begründen keinen Schuldbeitritt.
Ähnlich auch die Rechtsprechung des LG Berlin, das eigene Ansprüche des Vermieters an das Sozialamt abgelehnt hat (GE 2004, 426). Anders ist es nur bei einer Verpflichtungserklärung des Sozialhilfeträgers zur Übernahme der Mietschulden, um die fristlose Kündigung nach § 569 BGB unwirksam werden zu lassen. Es handelt sich um einen zivilrechtlichen Schuldbeitritt, der einen eigenen Zahlungsanspruch des Vermieters begründet. Die Verpflichtungserklärung muss ohne Bedingung abgegeben werden, was bei Erklärungen wie „Miete wird übernommen, wenn der Mieter im Besitz der Wohnung verbleiben kann“ zweifelhaft ist, wenn – wie häufig – mit der fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung verbunden ist, die durch die Zahlung nicht unwirksam wird.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2022, Seite 592 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
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