Neue Berechnungsvorgaben und Vertrauensschutz für Altfälle

18.02.2017 (GE 03/2017, S. 130) Das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“ wurde zum 1. Februar 2017 entsprechend dem Koalitionsvertrag von R2G geändert. Die Quote für den mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum wurde von bisher 25 % der Wohnungen auf nun 30 % der Geschossfläche verändert. Betroffen sind Wohnungsbauprojekte, für deren Realisierung ein Bebauungsplan oder die Änderung von Bebauungsplänen notwendig ist. Von den Neuerungen ausgenommen werden  ausverhandelte Alt-Projekte.

Bei vielen für den Wohnungsbau geeigneten Flächen müssen zunächst die erforderlichen planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen werden. Es müssen mithin Bebauungspläne aufgestellt oder geändert werden. Häufig fehlt in diesen Fällen nicht nur eine ausreichende Erschließung,  sondern auch die nach Verdichtung erforderliche Infrastruktur (Kindergärten, Schulen, Erschließung oder Anlage von Grünflächen etc.). Das Land Berlin will zwar – dauerhaft – von mit der Verdichtung einhergehenden Steuermehreinnahmen profitieren, die erforderlichen Investitionen aber mittels städtebaulicher Verträge teilweise auf die Bauherren abwälzen. Dazu dient das seit 2014 geltende „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“. Nach dessen Modalitäten übernimmt der Projektträger sämtliche dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Projekts sind. Der jeweilige Umfang ergibt sich aus den Erfordernissen des Einzelfalls unter Einschluss der städtebaulichen Zielsetzung. Vorrangig sind solche Maßnahmen in die Kostenvereinbarung einzubeziehen, die den Bedarfsermittlungen zufolge im konkreten Einzelfall für eine angemessene Versorgung und Erschließung erforderlich sind. Dazu gehören sämtliche Maßnahmen, mit denen der durch das Projekt entstehende zusätzliche Bedarf an Kindertageseinrichtungen und Grundschulplätzen gedeckt wird. Grundsätzlich sind die Kosten des Bebauungsplanverfahrens einschließlich notwendiger Gutachterkosten sowie die Kosten für die Erschließung zu übernehmen.
Durch die Ausweisung neuer Baugebiete für den Wohnungsbau soll auch die Versorgung von Haushalten mit geringem Einkommen verbessert werden. Zugleich soll sichergestellt werden, dass eine sozial ausgewogene und stabile Bevölkerungsstruktur in Berlin erhalten bzw. entwickelt wird. Zu diesem Zweck mussten Projektträger Mietpreis- und Belegungsbindungen für einen Anteil von bisher 25 % der geplanten Wohnungen übernehmen. 
Seit 1. Februar 2017 wird diese Quote erhöht und von Wohnungen auf Geschossfläche umgestellt. Grundsätzlich wird ein Anteil von 30 % der Wohnnutzungs-Geschossfläche als förderfähiger Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen gefordert. 
Aus Gründen des Vertrauensschutzes werden von der Neuregelung solche Projekte ausgenommen, für die bis zum 31. Januar 2017 eine abgestimmte unterzeichnete Grundzustimmung vorlag. Bei diesen Projekten bleibt es bei der bisherigen Quote von 25 % der Wohneinheiten als förderfähiger Wohnraum mit Mietpreis- und Belegungsbindungen. Die städtebaulichen Verträge zur Übernahme der Mietpreis- und Belegungsbindungen, die von der Übergangsregelung profitieren wollen, müssen bis zum 31. Juli 2018 abgeschlossen sein, heißt es in einem Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen an die Bezirke. Nach dem 31. Juli 2018 sei zwingend die erhöhte Quote von 30 % der Geschossfläche anzuwenden.
Geändert wurde auch die Bagatellgrenze von 50 Wohnungen im Plangebiet. Bei Bebauungsplanverfahren, in deren Geltungsbereich weniger als 50 Wohneinheiten entstehen, entfällt die Pflicht zur Vereinbarung von Mietpreis- und Belegungsbindungen (die Regelungen zur anteiligen Finanzierung der zusätzlich erforderlichen Infrastruktur finden nach wie vor uneingeschränkt Anwendung). Die Bagatellgrenze von 50 Wohnungen wurde nunmehr dahingehend geändert, dass bei weniger als 5.000 m2 Geschossfläche Wohnen im Plangebiet die Pflicht zur Vereinbarung von Mietpreis- und Belegungsbindungen entfällt.

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