Rückgabe der wie ein Schweizer Käse durchlöcherten Mietsache

02.05.2025 (GE 8/2025, S. 376) Das gehört zum Vermieteralltag: Der Mieter gibt die Wohnung zurück und der Vermieter entdeckt bei der Besichtigung Wände, die von einer Unzahl von Dübellöchern übersät sind, zum Teil mehr oder weniger gut, schlecht oder gar nicht verschlossen. Was kann er tun? Was ist Mietersache? Der Mieter stellt sich auf den Standpunkt: Das Setzen von Dübeln gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, er müsse die Löcher nicht einmal verschließen. Der Vermieter sieht in der Vielzahl der Löcher, insbesondere angesichts durchbohrter Fliesen, eher eine Sachbeschädigung, auch weil man Dübel heutzutage durch Klebemontagen vermeiden könne. Die von der Rechtsprechung entwickelten Lösungen sind bunt und zum Teil widersprüchlich. Der folgende Beitrag versucht, Klarheit zu bringen.

Wie häufig hängt die Antwort von der Beachtung des rechten Maßes und der Umstände ab. Grundsätzlich dürfen Mieter zur Befestigung von Einrichtungs- und Gebrauchsgegenständen Bohrlöcher und Dübel in Wänden auch ohne Zustimmung des Vermieters setzen, denn das gehört nach allgemeiner Auffassung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, den der Vermieter während der Mietzeit zu gewähren hat (§ 535 BGB). Die Grenze bildet das „verkehrsübliche Maß“, also der vernünftige, maßvolle Umfang der Bohrungen bzw. präziser: Das, was für das Anbringen zum vertragsgemäßen Gebrauch „unerlässlich“ ist (BGH vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92 - GE 1993, 1184). Formularvereinbarungen, welche ein Dübelverbot beinhalten, Klebetechnik vorschreiben oder den Mieter generell dazu verpflichten, Dübellöcher wieder zu verschließen oder durchbohrte Kacheln oder Fliesen zu ersetzen, sind regelmäßig unwirksam, weil sie den Mieter dazu verpflichten, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die lediglich auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zurückgehen. Trägt der Mieter allerdings Schönheitsreparaturen und sind solche bei Auszug fällig, ist auch der Verschluss von Dübellöchern als vorbereitende Maßnahme zur ordnungsgemäßen Durchführung von Schönheitsreparaturen geschuldet; Gleiches gilt, wenn der Mieter Dübel exzessiv im Übermaß gesetzt hat (vgl. dazu später).

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Den vollständigen Aufsatz finden Sie in GE 8/2025, Seite 376.

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