Recht → Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentümer zahlt kein Hausgeld: Wer zahlt denn dann?
Welche Schritte in welcher Reihenfolge?
16.10.2026 (GE 17/2026, S. 840) Die Wohnungseigentümer müssen die Gemeinschaft gleichsam finanzieren. Dies geschieht einerseits durch Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG), zu denen auch „Sonderumlagen“ gehören. Andererseits durch Nachschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). An den entsprechenden Zahlungen müssen sich alle Wohnungseigentümer beteiligen. Was aber ist zu tun, wenn ein Wohnungseigentümer nicht zahlen will/kann?
Der Fall: Wohnungseigentümer X zahlt kein Hausgeld. Die Wohnungseigentümer beschließen daher im Jahr 2025 für die Jahre 2023 und 2024, dass die Zahlungen, die eigentlich X leisten musste, in den Jahresabrechnungen genannt und auf alle Wohnungseigentümer außer X nach ihrem Anteil umgelegt werden (TOP 2.1. und TOP 2.2.).
Unter TOP 2.3. bestimmen die Wohnungseigentümer, wie in den Jahren 2023 und 2024 „inklusive Anwalts- und Verfahrenskosten“ auch im Jahr 2025 und später so zu verfahren („… die Hausgeldrückstände inkl. aller dazugehörigen Anwalts- und Verfahrenskosten ab 2025 immer periodengerecht in der Jahresabrechnung auf alle Eigentümer nach MEA umgelegt werden.“).
Unter TOP 3.1. wird schließlich beschlossen, im Wirtschaftsplan eine Position für die zu erwartenden Hausgeldausfälle des X, wieder „inklusive Anwalts- und Verfahrenskosten“, vorzusehen. Allerdings soll X daran nicht beteiligt werden.
Gegen diese vier Beschlüsse wendet sich Wohnungseigentümer K an das Amtsgericht. Mit Erfolg. Dagegen richtet sich die Berufung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Hier erledigt sich der Rechtsstreit, was die Parteien auch erklären. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat.
Der Beschluss: Das Landgericht meint, in Bezug auf TOP 3.1. müsse K die Kosten tragen. Denn bei absehbaren Hausgeldausfällen könne im Wirtschaftsplan eine entsprechende Vorsorge getroffen werden. Es sei dabei nicht zu beanstanden, dass sich X daran nicht beteiligen müsse. Auch der Beschluss zu 2.3. sei nicht zu beanstanden (= K müsse wieder die Kosten tragen). Dessen Gegenstand sei eine Ausfalldeckungsrücklage. Diese sei nicht zu beanstanden.
Die Beschlüsse zu TOP 2.1. und TOP 2.2. widersprächen hingegen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, womit die GdWE die Kosten zu haben. Es sei nämlich nicht möglich, mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG eine neue Forderung zu begründen. Außerdem sei es nicht möglich, dort einen Umlagebeschluss zu fassen.
Anmerkung: Es ist immer ärgerlich, wenn ein Wohnungseigentümer die Forderungen der GdWE aus Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht erfüllen kann. Die entsprechenden Forderungen sind dann gegen ihn unverzüglich einzuklagen und es ist notfalls in die Zwangsvollstreckung überzugehen. Ferner ist nach § 17 WEG das Wohnungseigentum zu entziehen. Fällt der Wohnungseigentümer in die Insolvenz, sind die Forderungen zur Tabelle anzumelden. Außerdem ist die GdWE nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG dort teilweise zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Im Fall scheinen die Wohnungseigentümer sehr langmütig gewesen zu sein, auch wenn „Anwalts- und Verfahrenskosten“, wohl für Hausgeldprozesse, erwähnt werden.
Solange kein Hausgeld eingeht, müssen Zwischenschritte erhoben werden. Der eine Schritt ist, Vorsorge zu treffen. Dies geschieht aber richtigerweise nicht so, wie es das Landgericht wohl meint (= TOP 3.1. widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung!). Tatsächlich wird schlicht der Vorschuss für sämtliche Wohnungseigentümer erhöht, damit am Ende genug Geld für die GdWE da ist. Natürlich ist dabei der Wohnungseigentümer, der für den Ärger sorgt, wieder entgegen den Frankfurter Richtern nicht auszunehmen.
Der andere Schritt ist, nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG weiteren Vorschuss zu beschließen (= eine „Ausfalldeckungssonderumlage“), an der der säumige Wohnungseigentümer natürlich wieder zu beteiligen ist. Ausgeschlossen ist es hingegen, über einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG etwas zu unternehmen. TOP 2.1. und TOP 2.2. widersprechen also tatsächlich einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
Dies gilt aber auch für den TOP 2.3.! Er behandelt keine „Ausfalldeckungsrücklage“, denn die Hausgeldrückstände sollen ja wieder in der Jahresabrechnung umgelegt werden. Das läuft aber auf einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und nicht einen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG hinaus. Insoweit hatten die Richter aber – eigentlich – erkannt, dass das eben der falsche Weg ist.
Soweit es im Übrigen in den Beschlüssen heißt „inkl. aller dazugehörigen Anwalts- und Verfahrenskosten“ und, nach dem Landgericht, bestimmt wurde, dass Wohnungseigentümer X nicht zu beteiligen ist, ist das kaum nachvollziehbar. Warum soll gerade X sich nicht an den Kosten der Prozesse gegen sich selbst beteiligen müssen? Außerdem kann man das nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG natürlich nicht beschließen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 872 und in unserer Datenbank.
Unter TOP 2.3. bestimmen die Wohnungseigentümer, wie in den Jahren 2023 und 2024 „inklusive Anwalts- und Verfahrenskosten“ auch im Jahr 2025 und später so zu verfahren („… die Hausgeldrückstände inkl. aller dazugehörigen Anwalts- und Verfahrenskosten ab 2025 immer periodengerecht in der Jahresabrechnung auf alle Eigentümer nach MEA umgelegt werden.“).
Unter TOP 3.1. wird schließlich beschlossen, im Wirtschaftsplan eine Position für die zu erwartenden Hausgeldausfälle des X, wieder „inklusive Anwalts- und Verfahrenskosten“, vorzusehen. Allerdings soll X daran nicht beteiligt werden.
Gegen diese vier Beschlüsse wendet sich Wohnungseigentümer K an das Amtsgericht. Mit Erfolg. Dagegen richtet sich die Berufung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Hier erledigt sich der Rechtsstreit, was die Parteien auch erklären. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat.
Der Beschluss: Das Landgericht meint, in Bezug auf TOP 3.1. müsse K die Kosten tragen. Denn bei absehbaren Hausgeldausfällen könne im Wirtschaftsplan eine entsprechende Vorsorge getroffen werden. Es sei dabei nicht zu beanstanden, dass sich X daran nicht beteiligen müsse. Auch der Beschluss zu 2.3. sei nicht zu beanstanden (= K müsse wieder die Kosten tragen). Dessen Gegenstand sei eine Ausfalldeckungsrücklage. Diese sei nicht zu beanstanden.
Die Beschlüsse zu TOP 2.1. und TOP 2.2. widersprächen hingegen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, womit die GdWE die Kosten zu haben. Es sei nämlich nicht möglich, mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG eine neue Forderung zu begründen. Außerdem sei es nicht möglich, dort einen Umlagebeschluss zu fassen.
Anmerkung: Es ist immer ärgerlich, wenn ein Wohnungseigentümer die Forderungen der GdWE aus Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht erfüllen kann. Die entsprechenden Forderungen sind dann gegen ihn unverzüglich einzuklagen und es ist notfalls in die Zwangsvollstreckung überzugehen. Ferner ist nach § 17 WEG das Wohnungseigentum zu entziehen. Fällt der Wohnungseigentümer in die Insolvenz, sind die Forderungen zur Tabelle anzumelden. Außerdem ist die GdWE nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG dort teilweise zur abgesonderten Befriedigung berechtigt. Im Fall scheinen die Wohnungseigentümer sehr langmütig gewesen zu sein, auch wenn „Anwalts- und Verfahrenskosten“, wohl für Hausgeldprozesse, erwähnt werden.
Solange kein Hausgeld eingeht, müssen Zwischenschritte erhoben werden. Der eine Schritt ist, Vorsorge zu treffen. Dies geschieht aber richtigerweise nicht so, wie es das Landgericht wohl meint (= TOP 3.1. widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung!). Tatsächlich wird schlicht der Vorschuss für sämtliche Wohnungseigentümer erhöht, damit am Ende genug Geld für die GdWE da ist. Natürlich ist dabei der Wohnungseigentümer, der für den Ärger sorgt, wieder entgegen den Frankfurter Richtern nicht auszunehmen.
Der andere Schritt ist, nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG weiteren Vorschuss zu beschließen (= eine „Ausfalldeckungssonderumlage“), an der der säumige Wohnungseigentümer natürlich wieder zu beteiligen ist. Ausgeschlossen ist es hingegen, über einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG etwas zu unternehmen. TOP 2.1. und TOP 2.2. widersprechen also tatsächlich einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
Dies gilt aber auch für den TOP 2.3.! Er behandelt keine „Ausfalldeckungsrücklage“, denn die Hausgeldrückstände sollen ja wieder in der Jahresabrechnung umgelegt werden. Das läuft aber auf einen Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG und nicht einen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG hinaus. Insoweit hatten die Richter aber – eigentlich – erkannt, dass das eben der falsche Weg ist.
Soweit es im Übrigen in den Beschlüssen heißt „inkl. aller dazugehörigen Anwalts- und Verfahrenskosten“ und, nach dem Landgericht, bestimmt wurde, dass Wohnungseigentümer X nicht zu beteiligen ist, ist das kaum nachvollziehbar. Warum soll gerade X sich nicht an den Kosten der Prozesse gegen sich selbst beteiligen müssen? Außerdem kann man das nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG natürlich nicht beschließen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 872 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
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