Recht → Wohnungseigentumsrecht
Verstoß gegen eine Gebrauchsvereinbarung
Muss GdWE vorgehen?
04.09.2026 (GE 14/2026, S. 700) Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verpflichtet, Vereinbarungen einzuhalten. Verstößt ein Wohnungseigentümer gegen diese Pflicht, mag man fragen, ob die GdWE überhaupt verpflichtet ist, gegen den Verstoß vorzugehen, oder ob es irgendwie ein Ermessen gibt, alles so zu lassen, wie es ist.
Der Fall: Ein Wohnungseigentümer S betreibt in einem Teileigentum im Keller, welches im Jahr 2008 durch eine rechtliche Unterteilung des Wohnungseigentums Nr. 2 entstanden ist, gewerblich ein Büro nebst Reparaturbetrieb (Werkstatt) für Kleinelektrogeräte. Wohnungseigentümer K meint, dieser Gebrauch sei unzulässig. Seinen Antrag, „Unterlassung der Gewerbetätigkeiten in den Kellerräumen S“, lehnen die Wohnungseigentümer indes mehrheitlich ab. Hiergegen erhebt K eine Anfechtungsklage und eine Beschlussersetzungsklage. Das AG gibt den Klagen statt. Dagegen wendet sich die GdWE.
Das Urteil: In Bezug auf die Anfechtungsklage mit Erfolg! Das Ermessen der Wohnungseigentümer sei in Bezug auf den Antrag des K nicht, wie es aber notwendig wäre, auf null reduziert gewesen. Der Beschlussersetzungsklage habe das AG hingegen zu Recht stattgegeben. Ein Wohnungseigentümer könne mit der Beschlussersetzungsklage eine Rechtsverfolgung durch die GdWE gegen einen anderen Wohnungseigentümer erzwingen, wenn ein Anspruch (hier: ein Verstoß gegen die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer) „ernsthaft in Betracht“ komme. Dies sei der Fall. Die Räume im Keller dürften nach den Vereinbarungen nicht zu gewerblichen Zwecken gebraucht werden.
Anmerkung: Die Abweisung der Anfechtungsklage entspricht der BGH-Rechtsprechung. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert war (s. nur BGH, NJW-RR 2023, 1242 Rn. 21; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 44 Rn. 160).
Die Lösung zur Beschlussersetzungsklage lässt sich auch hören. Da ein Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der GdWE verpflichtet ist, Vereinbarungen einzuhalten, nicht aber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, hat jeder Wohnungseigentümer bei Gebrauchs- und Benutzungsbestimmungen gem. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Korrelat tatsächlich einen Anspruch gegen die GdWE auf Einschreiten gegen den betreffenden Wohnungseigentümer (BeckOGK/Falkner, 1. März 2026, WEG § 14 Rn. 50; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 11), es sei denn, die Wohnungseigentümer hätten die Kompetenz, das rechtswidrige Handeln durch Beschluss zu legitimieren. Dies sieht das LG nicht anders. Es mag aber gut sein, wenn der BGH (die Revision ist zugelassen) sich auch zum Fall äußert.
Mir selbst ist im Übrigen nicht klar, warum die Unterteilung aus dem Jahr 2008, die womöglich dazu geführt hat, dass es ein echtes Teileigentum gibt, nur als Keller gebraucht werden darf. Hier sind die LG-Feststellungen leider etwas unvollständig.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 718 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: In Bezug auf die Anfechtungsklage mit Erfolg! Das Ermessen der Wohnungseigentümer sei in Bezug auf den Antrag des K nicht, wie es aber notwendig wäre, auf null reduziert gewesen. Der Beschlussersetzungsklage habe das AG hingegen zu Recht stattgegeben. Ein Wohnungseigentümer könne mit der Beschlussersetzungsklage eine Rechtsverfolgung durch die GdWE gegen einen anderen Wohnungseigentümer erzwingen, wenn ein Anspruch (hier: ein Verstoß gegen die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer) „ernsthaft in Betracht“ komme. Dies sei der Fall. Die Räume im Keller dürften nach den Vereinbarungen nicht zu gewerblichen Zwecken gebraucht werden.
Anmerkung: Die Abweisung der Anfechtungsklage entspricht der BGH-Rechtsprechung. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert war (s. nur BGH, NJW-RR 2023, 1242 Rn. 21; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 44 Rn. 160).
Die Lösung zur Beschlussersetzungsklage lässt sich auch hören. Da ein Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der GdWE verpflichtet ist, Vereinbarungen einzuhalten, nicht aber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, hat jeder Wohnungseigentümer bei Gebrauchs- und Benutzungsbestimmungen gem. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Korrelat tatsächlich einen Anspruch gegen die GdWE auf Einschreiten gegen den betreffenden Wohnungseigentümer (BeckOGK/Falkner, 1. März 2026, WEG § 14 Rn. 50; Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 14 Rn. 11), es sei denn, die Wohnungseigentümer hätten die Kompetenz, das rechtswidrige Handeln durch Beschluss zu legitimieren. Dies sieht das LG nicht anders. Es mag aber gut sein, wenn der BGH (die Revision ist zugelassen) sich auch zum Fall äußert.
Mir selbst ist im Übrigen nicht klar, warum die Unterteilung aus dem Jahr 2008, die womöglich dazu geführt hat, dass es ein echtes Teileigentum gibt, nur als Keller gebraucht werden darf. Hier sind die LG-Feststellungen leider etwas unvollständig.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 718 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
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