Recht → Wohnungseigentumsrecht
Wie umgehen mit Fehlern in der Jahresabrechnung?
Miete für Dachflächenvermietung
16.08.2026 (GE 13/2026, S. 645) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen. Diese muss u. a. die Einnahmen und Ausgaben enthalten. Fraglich ist, wie mit Fehlern umzugehen ist. Ein solcher besteht z.B. dann, wenn Einnahmen oder Ausgaben nicht genannt oder falsch benannt werden.
Der Fall
Die GdWE vermietet Dachflächen für Antennen zu einer Jahresmiete von 7.500 €. Die Mieterin M zahlt im Januar 2022 versehentlich 97.500 €. Die Verwaltung nimmt insoweit eine „Abgrenzung“ vor und verbucht 7.500 € für das Jahr 2021, für das M keine Miete gezahlt hatte. In die Jahresabrechnung 2023 stellt sie auch (nur) 7.500 € ein. Wohnungseigentümer K greift den Abrechnungsbeschluss für das Jahr 2023 an, dem diese Tatsachen zu Grunde liegen. Im Laufe des Rechtsstreits erstattet die GdWE der M die weitere Überzahlung.
Die Entscheidung
Das Landgericht meint, der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Zwar sei es für den Beschluss irrelevant, dass 7.500 € fehlerhaft für 2021 verbucht worden seien. Die Verwaltung hätte aber die gesamte Einnahme von 97.500 € (= Erlös Mieteinnahmen Dachterrasse) darstellen müssen. In die Gesamtjahresabrechnung seien alle Einnahmen einzustellen, die der GdWE im Abrechnungsjahr zugeflossen seien. Was für die Einzeljahresabrechnung gelte (= K wollte, dass die Überzahlung an die Wohnungseigentümer ausgekehrt wird), sei nicht mehr entscheidungsrelevant.
Anmerkung
Zu den Einnahmen, die die GdWE in die Gesamtjahresabrechnung einstellen muss, gehören vor allem die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse und die Nachschüsse gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG – auch aus Vorjahren. Ferner gehören dazu Mieten, auch, wie das Landgericht zutreffend entscheidet, solche, die der GdWE nicht zustehen, Pachteinnahmen, Entgelte und sonstige Zahlungen, z. B. einer Versicherung. Auch Zinsen sind Einnahmen.
Sind die Einnahmen nicht vollständig angegeben, ist die Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßig und nicht oder teilweise nicht geeignet, dem Abrechnungsbeschluss zu Grunde zu liegen.
Ob die Einnahmen an die Wohnungseigentümer „ausgekehrt“ werden oder wie sonst mit ihnen umzugehen ist, haben die Wohnungseigentümer – in der Regel nach Vorschlag des Verwalters – zu beschließen. Im Fall hätte es einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprochen, die Überzahlung den Wohnungseigentümern zu geben.
K hatte die Klage auch wegen einer Position „Verwalterleistung Parkdeck Sanierung“ angegriffen. Das muss eine Sondervergütung der Verwaltung gewesen sein, die K später gutgeschrieben wurde. Leider teilt die Entscheidung nicht mit, worum es hier ging. Die Urteilsformel lautet jedenfalls „Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25. Oktober 2023 zu TOP 3 wird insoweit für ungültig erklärt, als in die Einforderung von Nachschüssen für das Jahr 2022 bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse die Einnahme von 97.500 € (Erlös Mieteinnahmen Dachterrassen) nicht und die Abrechnungsposition „Verwalterkosten Parkdeck Sanierung“ eingeflossen sind“. Es handelte sich also um eine Teilanfechtung des K wegen 2 Positionen, die mittlerweile zulässig ist.
Im Fall ging es auch noch um ein GKG-Schmankerl: K gehören zwei Wohnungseigentumsrechte. Das LG meint, das Klägerinteresse i.S.v. § 49 Satz 2 GKG sei daher zu verdoppeln. Das dürfte aber nicht richtig sein, da K nur als Eigentümer eines Rechtes geklagt hatte.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 675 und in unserer Datenbank.
Die GdWE vermietet Dachflächen für Antennen zu einer Jahresmiete von 7.500 €. Die Mieterin M zahlt im Januar 2022 versehentlich 97.500 €. Die Verwaltung nimmt insoweit eine „Abgrenzung“ vor und verbucht 7.500 € für das Jahr 2021, für das M keine Miete gezahlt hatte. In die Jahresabrechnung 2023 stellt sie auch (nur) 7.500 € ein. Wohnungseigentümer K greift den Abrechnungsbeschluss für das Jahr 2023 an, dem diese Tatsachen zu Grunde liegen. Im Laufe des Rechtsstreits erstattet die GdWE der M die weitere Überzahlung.
Die Entscheidung
Das Landgericht meint, der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Zwar sei es für den Beschluss irrelevant, dass 7.500 € fehlerhaft für 2021 verbucht worden seien. Die Verwaltung hätte aber die gesamte Einnahme von 97.500 € (= Erlös Mieteinnahmen Dachterrasse) darstellen müssen. In die Gesamtjahresabrechnung seien alle Einnahmen einzustellen, die der GdWE im Abrechnungsjahr zugeflossen seien. Was für die Einzeljahresabrechnung gelte (= K wollte, dass die Überzahlung an die Wohnungseigentümer ausgekehrt wird), sei nicht mehr entscheidungsrelevant.
Anmerkung
Zu den Einnahmen, die die GdWE in die Gesamtjahresabrechnung einstellen muss, gehören vor allem die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Vorschüsse und die Nachschüsse gem. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG – auch aus Vorjahren. Ferner gehören dazu Mieten, auch, wie das Landgericht zutreffend entscheidet, solche, die der GdWE nicht zustehen, Pachteinnahmen, Entgelte und sonstige Zahlungen, z. B. einer Versicherung. Auch Zinsen sind Einnahmen.
Sind die Einnahmen nicht vollständig angegeben, ist die Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßig und nicht oder teilweise nicht geeignet, dem Abrechnungsbeschluss zu Grunde zu liegen.
Ob die Einnahmen an die Wohnungseigentümer „ausgekehrt“ werden oder wie sonst mit ihnen umzugehen ist, haben die Wohnungseigentümer – in der Regel nach Vorschlag des Verwalters – zu beschließen. Im Fall hätte es einer ordnungsmäßigen Verwaltung widersprochen, die Überzahlung den Wohnungseigentümern zu geben.
K hatte die Klage auch wegen einer Position „Verwalterleistung Parkdeck Sanierung“ angegriffen. Das muss eine Sondervergütung der Verwaltung gewesen sein, die K später gutgeschrieben wurde. Leider teilt die Entscheidung nicht mit, worum es hier ging. Die Urteilsformel lautet jedenfalls „Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25. Oktober 2023 zu TOP 3 wird insoweit für ungültig erklärt, als in die Einforderung von Nachschüssen für das Jahr 2022 bzw. die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse die Einnahme von 97.500 € (Erlös Mieteinnahmen Dachterrassen) nicht und die Abrechnungsposition „Verwalterkosten Parkdeck Sanierung“ eingeflossen sind“. Es handelte sich also um eine Teilanfechtung des K wegen 2 Positionen, die mittlerweile zulässig ist.
Im Fall ging es auch noch um ein GKG-Schmankerl: K gehören zwei Wohnungseigentumsrechte. Das LG meint, das Klägerinteresse i.S.v. § 49 Satz 2 GKG sei daher zu verdoppeln. Das dürfte aber nicht richtig sein, da K nur als Eigentümer eines Rechtes geklagt hatte.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 675 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
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