Recht → Wohnungseigentumsrecht
Von der Pflicht der Verwaltung, eine Jahresabrechnung aufzustellen – was gilt?
Ein Ex-Organ treffen keine Organpflichten mehr
05.02.2026 (GE 23/2025, S. 1186) Damit die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Frage, ob von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Nachschüsse angefordert oder die beschlossenen Vorschüsse anzupassen sind, beschließen können, muss, wie es in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG heißt, der „Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahresabrechnung)“ aufstellen. Berufen die Wohnungseigentümer ihre Verwaltung ab, bleibt diese Aufgabe häufig unerledigt liegen. Dann fragt es sich, ob man die Ex-Verwaltung notfalls gerichtlich dazu zwingen kann, doch noch abzurechnen. Als Anspruchsgrundlage kann man darauf abstellen, dass die Ex-Verwaltung das Ex-Organ der GdWE ist. Oder man versucht, den geschlossenen, aber in der Regel bereits beendeten Verwaltervertrag als weitere Anspruchsgrundlage fruchtbar zu machen. Der BGH klärt, welcher Weg gangbar ist und wann.
Der Fall: Die Verwaltung B wird abberufen. Die Wohnungseigentümer bestellen mit Wirkung zum 1. Januar 2023 eine andere Verwaltung. Die GdWE verklagt im Anschluss B, mit dem Antrag, die Jahresabrechnung für das Jahr 2022 aufzustellen. AG und LG weisen die Klage ab. Mit der von dem LG zugelassenen Revision verfolgt die GdWE ihr Klageziel weiter.
Das Urteil: Ohne Erfolg! Die Pflicht, Jahresabrechnungen aufzustellen, sei nach § 18 Abs. 1 WEG und entgegen dem Wortlaut des § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG eine der GdWE. Als ausführendes Organ müsse die jeweils aktuelle Verwaltung diese Pflicht erfüllen. Sie müsse auch bei Amtsübernahme bereits ausstehende Jahresabrechnungen erstellen (= keine Pflicht der B als Ex-Organ).
Allerdings könnte B aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein, die Jahresabrechnung 2022 aufzustellen. Denn eine einmal entstandene vertragliche Pflicht der Verwaltung zur Erstellung der Jahresabrechnung gehe nur durch Erfüllung oder durch die Geltendmachung von Sekundäransprüchen unter. In diesem Zusammenhang komme es auf die Frage an, wann die Pflicht der GdWE entstehe, eine Jahresabrechnung aufzustellen.
Nach überwiegender Ansicht entstehe diese Pflicht am 1. Januar des Folgejahres. Diese Ansicht treffe auch zu. Da B aber vor dem 1. Januar abberufen worden sei, gebe es im Fall auch keine vertragliche Pflicht. Zwar hätte B vertraglich etwas anderes versprechen können. Das hätte aber einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung bedurft. Diese gebe es nicht.
Anmerkung: Der BGH klärt erstens, dass ein Ex-Organ keine Organpflichten mehr treffen können. Das kann man wohl kaum anders sehen.
Zweitens klärt er für das WEG-Recht, dass die Verwaltung eine bereits entstandene Vertragsschuld auch nach Vertragsende grundsätzlich erfüllen muss. Dem ist, wie auch für andere Dauerschuldverhältnisse wie Miet-, Leasing- oder Versicherungsverträge, zuzustimmen: Die einzelnen Schuldverpflichtungen sind mit Vertragsschluss angelegt und entstehen im jeweiligen Zeitraum, bleiben aber auch nach Vertragsende als offene Forderungen bestehen und können vom Gläubiger geltend gemacht werden. Beispielsweise muss eine berechtigte Betriebskostennachforderung auch nach Mietende vom Mieter bezahlt werden.
Drittens klärt die Entscheidung, ab wann die Pflicht der GdWE entsteht, abzurechnen. Hier konnte man bislang an den 31. Dezember oder eben an den 1. Januar denken (dazu Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 113). Der BGH entscheidet sich für die zweite Sichtweise. Diese entspreche dem Wortlaut von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG („nach Ablauf“, nicht „mit Ablauf“). Die Gegenargumente, es liege im Interesse der GdWE, dass die Verwaltung mit der Jahresabrechnung über ihre wirtschaftliche Tätigkeit Rechenschaft ablege, und die Erstellung der Jahresabrechnung für Vorjahre für die neue Verwaltung mit praktischen Schwierigkeiten und Haftungsrisiken verbunden, seien nach dem Konzept des WEMoG ohne Kraft. Auch dem ist zuzustimmen. Für eine Entstehung der Abrechnungspflicht am 1. Januar sprechen außerdem auch praktische Gründe und Gerechtigkeitserwägungen.
Der BGH musste nicht klären, wann die Jahresabrechnung fällig ist. Hier werden derzeit zwei Zeitpunkte genannt: Der Ablauf des 2. und der Ablauf des 3. Quartals des Folgejahres. Ich selbst halte mit der wohl h. M. die erste Ansicht für richtig (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 114). Diese Messe muss aber noch irgendwann höchstrichterlich gesungen werden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 1201 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Ohne Erfolg! Die Pflicht, Jahresabrechnungen aufzustellen, sei nach § 18 Abs. 1 WEG und entgegen dem Wortlaut des § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG eine der GdWE. Als ausführendes Organ müsse die jeweils aktuelle Verwaltung diese Pflicht erfüllen. Sie müsse auch bei Amtsübernahme bereits ausstehende Jahresabrechnungen erstellen (= keine Pflicht der B als Ex-Organ).
Allerdings könnte B aus dem Verwaltervertrag verpflichtet sein, die Jahresabrechnung 2022 aufzustellen. Denn eine einmal entstandene vertragliche Pflicht der Verwaltung zur Erstellung der Jahresabrechnung gehe nur durch Erfüllung oder durch die Geltendmachung von Sekundäransprüchen unter. In diesem Zusammenhang komme es auf die Frage an, wann die Pflicht der GdWE entstehe, eine Jahresabrechnung aufzustellen.
Nach überwiegender Ansicht entstehe diese Pflicht am 1. Januar des Folgejahres. Diese Ansicht treffe auch zu. Da B aber vor dem 1. Januar abberufen worden sei, gebe es im Fall auch keine vertragliche Pflicht. Zwar hätte B vertraglich etwas anderes versprechen können. Das hätte aber einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung bedurft. Diese gebe es nicht.
Anmerkung: Der BGH klärt erstens, dass ein Ex-Organ keine Organpflichten mehr treffen können. Das kann man wohl kaum anders sehen.
Zweitens klärt er für das WEG-Recht, dass die Verwaltung eine bereits entstandene Vertragsschuld auch nach Vertragsende grundsätzlich erfüllen muss. Dem ist, wie auch für andere Dauerschuldverhältnisse wie Miet-, Leasing- oder Versicherungsverträge, zuzustimmen: Die einzelnen Schuldverpflichtungen sind mit Vertragsschluss angelegt und entstehen im jeweiligen Zeitraum, bleiben aber auch nach Vertragsende als offene Forderungen bestehen und können vom Gläubiger geltend gemacht werden. Beispielsweise muss eine berechtigte Betriebskostennachforderung auch nach Mietende vom Mieter bezahlt werden.
Drittens klärt die Entscheidung, ab wann die Pflicht der GdWE entsteht, abzurechnen. Hier konnte man bislang an den 31. Dezember oder eben an den 1. Januar denken (dazu Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 113). Der BGH entscheidet sich für die zweite Sichtweise. Diese entspreche dem Wortlaut von § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG („nach Ablauf“, nicht „mit Ablauf“). Die Gegenargumente, es liege im Interesse der GdWE, dass die Verwaltung mit der Jahresabrechnung über ihre wirtschaftliche Tätigkeit Rechenschaft ablege, und die Erstellung der Jahresabrechnung für Vorjahre für die neue Verwaltung mit praktischen Schwierigkeiten und Haftungsrisiken verbunden, seien nach dem Konzept des WEMoG ohne Kraft. Auch dem ist zuzustimmen. Für eine Entstehung der Abrechnungspflicht am 1. Januar sprechen außerdem auch praktische Gründe und Gerechtigkeitserwägungen.
Der BGH musste nicht klären, wann die Jahresabrechnung fällig ist. Hier werden derzeit zwei Zeitpunkte genannt: Der Ablauf des 2. und der Ablauf des 3. Quartals des Folgejahres. Ich selbst halte mit der wohl h. M. die erste Ansicht für richtig (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 28 Rn. 114). Diese Messe muss aber noch irgendwann höchstrichterlich gesungen werden.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 1201 und in unserer Datenbank.
Autor: VRiKG Dr. Oliver Elzer
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