Wenn nur einer von zwei Kunden von seinem Recht Gebrauch macht

19.10.2026 (GE 18/2026, S. 889) Kann der für beide Parteien tätige Makler (Doppelmakler) seinen Provisionsanspruch gegen eine der Parteien des Kaufvertrags über ein Einfamilienhaus nicht durchsetzen, weil er dieser keine Widerrufsbelehrung erteilt hat und sie den Maklervertrag widerruft, behält er jedenfalls seinen Provisionsanspruch gegen die andere Kaufvertragspartei.

Der Fall: Der Kläger ist Immobilienmakler. Er wurde von einer Erbengemeinschaft mit der Verkaufs-Vermittlung eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Erbbaurechtsgrundstücks beauftragt. Hierfür sollte er eine Provision in Höhe von brutto 3,57 % des Kaufpreises erhalten.
Der Kläger bot über ein Exposé das Gebäude für 292.800 € und das Grundstück für 102.200 € an mit dem Hinweis, dass der Käufer in den noch laufenden Erbbaurechtsvertrag eintreten könne; die Käuferprovision sollte 3,57 % des Kaufpreises betragen.
Der Beklagte bat über eine Immobilien- Plattform und unter Bezugnahme auf ein zuvor geführtes Telefonat um Übersendung des Exposés. Im Anschluss an eine Besichtigung unterzeichnete der Beklagte eine Bestätigung, wonach ihm durch den Kläger das Haus angeboten und nachgewiesen worden sei. Er verpflichtete sich darüber hinaus, für den Fall, dass er das Haus kaufen werde, zur Zahlung einer Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises an den Kläger. Der Vereinbarung war eine Widerrufsbelehrung beigefügt.
Später erklärte die Erbengemeinschaft den Widerruf des Maklervertrags mit dem Kläger, der bei Abschluss des Maklervertrags keine Widerrufsbelehrung erteilt hatte. Der Kläger erhielt von der Erbengemeinschaft keine Provision.
Der Beklagte erwarb mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht mit dem Gebäude zu einem Kaufpreis von 270.000 €, die Provisionsrechnung des Klägers beglich er nicht.
Das Landgericht hat der auf Zahlung der Provision nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben, das OLG hat sie abgewiesen, weil es einen Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz annahm. Die Revision des Klägers hatte Erfolg.

Das Urteil: Es sei ein formwahrend konkludenter Maklervertrag zustande gekommen, was das Berufungsgericht zutreffend gesehen habe. Der Kläger habe die Maklerleistung auch erbracht. Zutreffend sei auch, dass der sog. Halbteilungsgrundsatz auf ein Einfamilienhaus anzuwenden sei, das auf der Grundlage eines Erbbaurechts errichtet worden ist.
Zu Unrecht habe aber das Berufungsgericht angenommen, dass der Provisionsanspruch des Klägers gegen den Beklagten dadurch erloschen sei, dass die verkaufende Erbengemeinschaft den Abschluss des Maklervertrags mit dem Kläger wirksam widerrufen habe. Der Umstand, dass der Kläger seinen Provisionsanspruch gegen die Verkäuferseite nicht durchsetzen konnte, beruhe nicht darauf, dass der Kläger darauf verzichtet und der Verkäuferseite die Provision erlassen hätte (in diesem Falle hätte der Makler auch vom Käufer wegen Verletzung des Halbteilungsgrundsatzes keine Provision verlangen können), sondern darauf, dass er es fahrlässig versäumt habe, beim Abschluss des Maklervertrags eine Widerrufsbelehrung zu erteilen.
Der Gesetzgeber habe zwar mit der Halbteilungsregelung Umgehungsversuche verhindern wollen, bei denen der Makler mit einer Partei Unentgeltlichkeit vereinbart (von Anfang an oder durch nachträglichen Erlass), um die volle Provision von der anderen Partei zu verlangen. In diesen Fällen gehe es um ein bewusstes, zielgerichtetes Verhalten des Maklers gegenüber einem seiner Vertragspartner. Ein solcher Fall liege bei der vorliegenden Konstellation nicht vor, in der der Makler fahrlässig die Ursache dafür gesetzt hat, dass eine Partei des Hauptvertrags den mit ihm geschlossenen Vertrag wirksam widerrufen konnte.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 915 und in unserer Datenbank.

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