Recht → Miet- & Zivilrecht
Hilfsaufrechnung mit der Mietkaution im Urkundenprozess
Nicht vor Eintritt der Abrechnungsreife
09.10.2026 (GE 17/2026, S. 844) Die Hilfsaufrechnung des Mieters mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch ist gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters im Urkundenprozess nur statthaft, wenn der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht bzw. Abrechnungsreife eingetreten ist, sodass der Rückzahlungsanspruch fällig wird.
Der Fall: Der Kläger nimmt die Beklagten im Wege des Urkundenprozesses auf Zahlung rückständiger Mieten aus einem durch die Beklagten beendeten Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus in Anspruch. Die Beklagten behaupten Mangelhaftigkeit der Mietsache durch wiederkehrende Probleme mit der Heizungsanlage, berufen sich auf Mietminderungsansprüche und erklären hilfsweise die Aufrechnung mit dem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Mietkaution – ohne Erfolg.
Das Urteil: Die zulässige Klage ist im Urkundenprozess statthaft und auch begründet.
Der Kläger hat den von ihm geltend gemachten Zahlungsanspruch hinsichtlich unstreitig nicht bezahlter Mieten durch Vorlage der Mietvertragsurkunde nachgewiesen; dass die eingeklagten Mieten nicht gezahlt wurden, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Die von den Beklagten gegen den Klageanspruch im Urkundenprozess erhobenen Einwendungen sind hinsichtlich der geltend gemachten Mietminderung unerheblich und im Urkundenprozess unstatthaft.
Die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch ist gegenüber dem Klageanspruch im Urkundenprozess unstatthaft. Denn dieser Anspruch ist nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln belegt.
Zwar ergibt sich der Kautionsrückzahlungsanspruch dem Grunde nach aus der Vereinbarung im Mietvertrag, der unbestrittenen Kautionszahlung und dem ebenfalls unbestrittenen Vertragsende. Doch fehlt es an dem erforderlichen Nachweis der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs mit den im Urkundenprozess zugelassenen Beweismitteln für die geltend gemachte Hilfsaufrechnung.
Die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch ist nämlich nur möglich, wenn der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht bzw. Abrechnungsreife eingetreten ist, sodass der Rückzahlungsanspruch fällig wird.
Hieran fehlt es allerdings, was den von den Beklagten zur Fälligkeit und Aufrechenbarkeit ihres Rückzahlungsanspruchs erforderlichen Urkundenbeweis betrifft. Der Kläger hat nämlich unstreitig über die geleistete Mietsicherheit gegenüber den Beklagten abgerechnet und gerade von seinem Verwertungsrecht an der Mietsicherheit Gebrauch gemacht. Ob die vom Kläger dem Rückzahlungsanspruch entgegengehaltenen Ansprüche aus dem Mietverhältnis berechtigt sind, lässt sich jedenfalls mit den Mitteln des Urkundenprozesses nicht aufklären.
Anmerkung: Ein Anspruch, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme – z. B. Miete – oder die Leistung einer bestimmten Menge anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere zum Gegenstand hat, kann im sog. Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden – bei Mietzahlungsansprüchen z. B. durch Vorlage der Mietvertragsurkunde – bewiesen werden können (§ 592 der Zivilprozessordnung [ZPO]). Dafür ist ein bestimmtes Verfahren vorgeschrieben und es sind fast nur schriftliche Urkunden als Beweismittel zugelassen. Einwendungen des Beklagten sind, wenn er den ihm obliegenden Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln angetreten oder mit solchen Beweismitteln nicht vollständig führen kann, im Urkundenprozess unstatthaft.
Dann ergeht im Urkundenprozess nur ein sog. Vorbehaltsurteil (§ 599 ZPO), das dem Kläger den Anspruch vorläufig zuspricht, wenn die Klage schlüssig ist und durch Urkunden belegt wird, aber der Beklagte Einwendungen erhoben hat, die nicht sofort urkundlich bewiesen werden können.
Der Kläger darf dann sofort vollstrecken – oft sogar ohne Sicherheitsleistung.
Damit verliert der Beklagte, der nur mangels urkundlicher Beweisführung seiner Einwendungen den Prozess verloren hat, aber nicht seine Rechte, sondern wird auf das nachfolgende Nachverfahren (§ 600 ZPO) verwiesen, in dem die Beweisbeschränkungen weg fallen. Der Beklagte darf nun auch Zeugen, Sachverständige oder andere normale Beweismittel nutzen. Das Gericht prüft dann die Einwendungen im Nachverfahren und hebt das Vorbehaltsurteil auf (Klageabweisung) oder erklärt es für vorbehaltlos (Klagestattgabe).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 867 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Die zulässige Klage ist im Urkundenprozess statthaft und auch begründet.
Der Kläger hat den von ihm geltend gemachten Zahlungsanspruch hinsichtlich unstreitig nicht bezahlter Mieten durch Vorlage der Mietvertragsurkunde nachgewiesen; dass die eingeklagten Mieten nicht gezahlt wurden, ist zwischen den Parteien unstreitig.
Die von den Beklagten gegen den Klageanspruch im Urkundenprozess erhobenen Einwendungen sind hinsichtlich der geltend gemachten Mietminderung unerheblich und im Urkundenprozess unstatthaft.
Die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch ist gegenüber dem Klageanspruch im Urkundenprozess unstatthaft. Denn dieser Anspruch ist nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln belegt.
Zwar ergibt sich der Kautionsrückzahlungsanspruch dem Grunde nach aus der Vereinbarung im Mietvertrag, der unbestrittenen Kautionszahlung und dem ebenfalls unbestrittenen Vertragsende. Doch fehlt es an dem erforderlichen Nachweis der Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs mit den im Urkundenprozess zugelassenen Beweismitteln für die geltend gemachte Hilfsaufrechnung.
Die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch ist nämlich nur möglich, wenn der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht bzw. Abrechnungsreife eingetreten ist, sodass der Rückzahlungsanspruch fällig wird.
Hieran fehlt es allerdings, was den von den Beklagten zur Fälligkeit und Aufrechenbarkeit ihres Rückzahlungsanspruchs erforderlichen Urkundenbeweis betrifft. Der Kläger hat nämlich unstreitig über die geleistete Mietsicherheit gegenüber den Beklagten abgerechnet und gerade von seinem Verwertungsrecht an der Mietsicherheit Gebrauch gemacht. Ob die vom Kläger dem Rückzahlungsanspruch entgegengehaltenen Ansprüche aus dem Mietverhältnis berechtigt sind, lässt sich jedenfalls mit den Mitteln des Urkundenprozesses nicht aufklären.
Anmerkung: Ein Anspruch, der die Zahlung einer bestimmten Geldsumme – z. B. Miete – oder die Leistung einer bestimmten Menge anderer vertretbarer Sachen oder Wertpapiere zum Gegenstand hat, kann im sog. Urkundenprozess geltend gemacht werden, wenn die sämtlichen zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden – bei Mietzahlungsansprüchen z. B. durch Vorlage der Mietvertragsurkunde – bewiesen werden können (§ 592 der Zivilprozessordnung [ZPO]). Dafür ist ein bestimmtes Verfahren vorgeschrieben und es sind fast nur schriftliche Urkunden als Beweismittel zugelassen. Einwendungen des Beklagten sind, wenn er den ihm obliegenden Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln angetreten oder mit solchen Beweismitteln nicht vollständig führen kann, im Urkundenprozess unstatthaft.
Dann ergeht im Urkundenprozess nur ein sog. Vorbehaltsurteil (§ 599 ZPO), das dem Kläger den Anspruch vorläufig zuspricht, wenn die Klage schlüssig ist und durch Urkunden belegt wird, aber der Beklagte Einwendungen erhoben hat, die nicht sofort urkundlich bewiesen werden können.
Der Kläger darf dann sofort vollstrecken – oft sogar ohne Sicherheitsleistung.
Damit verliert der Beklagte, der nur mangels urkundlicher Beweisführung seiner Einwendungen den Prozess verloren hat, aber nicht seine Rechte, sondern wird auf das nachfolgende Nachverfahren (§ 600 ZPO) verwiesen, in dem die Beweisbeschränkungen weg fallen. Der Beklagte darf nun auch Zeugen, Sachverständige oder andere normale Beweismittel nutzen. Das Gericht prüft dann die Einwendungen im Nachverfahren und hebt das Vorbehaltsurteil auf (Klageabweisung) oder erklärt es für vorbehaltlos (Klagestattgabe).
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, 867 und in unserer Datenbank.
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