Recht → Miet- & Zivilrecht
Unzulässige Staffelmiete bei Ausschluss im Fördervertrag
Förderung nach ModInstRL
06.07.2026 (GE 9/2026, S. 422) Eine Staffelmietvereinbarung, die im Fördervertrag auf Basis der Berliner ModInst-Richtlinie ausgeschlossen wird, ist unwirksam.
Der Fall: Der Mieter wendet sich mit der Feststellungsklage gegen eine Mieterhöhung auf Grundlage der getroffenen Staffelmietvereinbarung mit der Begründung, sie sei aufgrund des auf Basis der ModInst-Richtlinie geschlossenen Fördervertrages unwirksam – mit Erfolg, wie AG und LG entscheiden.
Der Beschluss: Die Staffelmietvereinbarung ist unwirksam. Die Inhalte des Fördervertrages als echter Vertrag zu Gunsten Dritter strahlen auch in die einzelnen Mietverhältnisse aus. Die im Fördervertrag vorgesehenen Sanktionen treffen nicht ausschließlich das Verhältnis zwischen Fördernehmer und Land. Es folgt bereits aus der Natur der Sache, dass insbesondere die Regelungen, die unmittelbaren Einfluss auf die Miethöhe nehmen, sich unmittelbar auf die einzelnen Mietverhältnissen auswirken und entsprechende Begrenzungen zu Lasten des Vermieters nur dem jeweiligen Mieter zugutekommen sollen. Ein Vertrag zu Gunsten Dritter setzt nicht voraus, dass jede einzelne Vereinbarung darin allein dem Interesse oder dem Vorteil des Dritten dient.
Der Fördervertrag begründet explizit eine Pflicht des Fördernehmers, eine unmissverständliche Verschränkung zwischen den Abreden im Fördervertrag und dem Mietvertrag vorzunehmen. Es wäre ein Leichtes gewesen, in den Fördervertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach die Wirkung einer Staffelmietvereinbarung nicht vor Ablauf des Förderzeitraums eintreten kann bzw. soll.
Das AG-Urteil ist auch hinsichtlich der Abfassung des Feststellungsantrages nicht zu beanstanden, insbesondere nicht mit dem Hinweis der Berufungsklägerin, eine Feststellung habe nicht für eine unbegrenzte Zukunft tituliert werden dürfen, sondern allenfalls bis zum Eintritt der nächsten im Mietvertrag vorgesehenen Staffel. Die Staffelmietvereinbarung ist und bleibt unwirksam, weil sie zu einer Zeit vereinbart wurde, als sie nach den Bestimmungen des Fördervertrages „ausgeschlossen“ war.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 450 und in unserer Datenbank.
Der Beschluss: Die Staffelmietvereinbarung ist unwirksam. Die Inhalte des Fördervertrages als echter Vertrag zu Gunsten Dritter strahlen auch in die einzelnen Mietverhältnisse aus. Die im Fördervertrag vorgesehenen Sanktionen treffen nicht ausschließlich das Verhältnis zwischen Fördernehmer und Land. Es folgt bereits aus der Natur der Sache, dass insbesondere die Regelungen, die unmittelbaren Einfluss auf die Miethöhe nehmen, sich unmittelbar auf die einzelnen Mietverhältnissen auswirken und entsprechende Begrenzungen zu Lasten des Vermieters nur dem jeweiligen Mieter zugutekommen sollen. Ein Vertrag zu Gunsten Dritter setzt nicht voraus, dass jede einzelne Vereinbarung darin allein dem Interesse oder dem Vorteil des Dritten dient.
Der Fördervertrag begründet explizit eine Pflicht des Fördernehmers, eine unmissverständliche Verschränkung zwischen den Abreden im Fördervertrag und dem Mietvertrag vorzunehmen. Es wäre ein Leichtes gewesen, in den Fördervertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach die Wirkung einer Staffelmietvereinbarung nicht vor Ablauf des Förderzeitraums eintreten kann bzw. soll.
Das AG-Urteil ist auch hinsichtlich der Abfassung des Feststellungsantrages nicht zu beanstanden, insbesondere nicht mit dem Hinweis der Berufungsklägerin, eine Feststellung habe nicht für eine unbegrenzte Zukunft tituliert werden dürfen, sondern allenfalls bis zum Eintritt der nächsten im Mietvertrag vorgesehenen Staffel. Die Staffelmietvereinbarung ist und bleibt unwirksam, weil sie zu einer Zeit vereinbart wurde, als sie nach den Bestimmungen des Fördervertrages „ausgeschlossen“ war.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 450 und in unserer Datenbank.
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