Floskelhafte Formulierung ohne Substanz reicht nicht aus

10.06.2026 (GE 8/2026, S. 378) Die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss neben den Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten.

Der Fall: Die Kläger waren seit 2002 Mieter einer Wohnung der Beklagten in einem Mehrparteienhaus. Im März 2023 kündigte die Beklagte gegenüber den Klägern schriftlich die Durchführung von im Einzelnen näher bezeichneten Modernisierungsmaßnahmen an, durch die das im Jahr 1975 bezugsfertige Haus an den Standard eines „KfW 70 EE-Wohnhauses“ angepasst werden sollte. Ferner teilte die Beklagte den voraussichtlichen Beginn sowie die Dauer der Maßnahmen mit und wies darauf hin, dass die monatliche Nettokaltmiete sich infolge der Modernisierungsmaßnahmen von bisher 661 € auf voraussichtlich 868 €
erhöhen werde. Hinsichtlich der künftigen Betriebskosten beließen es die Kläger bei dem floskelhaften Satz, dass durch die Modernisierungsmaßnahmen „höhere Energiekosten“ infolge von Preissteigerungen „eingespart“ würden.
Nachdem die Kläger die von der Beklagten erbetene Zustimmung zu den Modernisierungsmaßnahmen nicht erteilten, schob die Beklagte ein Jahr später eine ergänzende Ankündigung nach, dass sich der „Baustart“ weiter verzögern werde und die voraussichtlichen Betriebskosten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser ca. 100 € pro Jahr und die Heizkosten ca. 310 € pro Jahr betragen würden. Die Kläger verlangten zunächst die Feststellung, nicht zur Duldung der angekündigten Maßnahmen verpflichtet zu sein; die Beklagte verlangte widerklagend die Gewährung von Zutritt zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen. Die Feststellungsklage haben die Parteien in erster Instanz übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Widerklage der Beklagten hat das AG mit der Begründung abgewiesen, dass die Modernisierungsmaßnahmen von der Beklagten nicht ordnungsgemäß angekündigt worden seien. Weder die Angaben über Art und Umfang der Modernisierung noch die über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten seien ausreichend gewesen.
In der Berufung gab das LG der Widerklage statt. Die Modernisierungsankündigung genüge den Anforderungen des 555c Abs. 1 BGB und die Kläger hätten der Ankündigung – entgegen der Auffassung des AG – auch entnehmen können, dass ihre Energiekosten in Folge der Modernisierung „jedenfalls nicht steigen würden“.
Im Laufe des vom LG zugelassenen Revisionsverfahrens kündigten die Mieter, die Parteien erklärten übereinstimmend den Rechtsstreit für erledigt, so dass der BGH nur noch über die Kosten zu entscheiden hatte. Und die erlegte er in vollem Umfang
der Beklagten auf.

Die Entscheidung: Das LG habe die Berufung als unzulässig zurückweisen müssen. Die Berufungsbegründung der Beklagten habe sich nur mit dem Teil der Begründung des Amtsgerichts auseinandergesetzt, der die Angaben über Art und Umfang der Modernisierung für unzureichend gehalten hatte, nicht aber mit dem Teil der Urteilsbegründung, der auch die Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für unzureichend angesehen hatte. Die Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten seien aber Voraussetzung für die Fälligkeit des Duldungsanspruchs des Vermieters.
Anmerkung: Wichtig ist, konkrete Angaben über künftige Betriebskosten zu machen. Da es nur um die „voraussichtlichen“ geht, müssen sie sich im späteren Betrieb nicht zwingend als zutreffend herausstellen.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 393 und in unserer Datenbank.

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