Recht → Miet- & Zivilrecht
Klausel nur unwirksam bei Abweichung vom Wortlaut der II. BV
Schönheitsreparaturen
07.04.2026 (GE 3/2026, S. 122) Eine formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die sich nicht an den Wortlaut und materiellen Inhalt von § 28 Abs. 4 II. BV hält, ist unwirksam – im Umkehrschluss heißt das: sie ist wirksam.
Eine formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die sich nicht an den Wortlaut und materiellen Inhalt von § 28 Abs. 4 II. BV hält, ist unwirksam – im Umkehrschluss heißt das: sie ist wirksam.
Der Fall: Mit der Klage begehrt die Mieterin u. a. die Rückzahlung ihrer Kaution, der Vermieter macht widerklagend Renovierungskosten geltend. Im Mietvertrag hieß es zum Umfang der Schönheitsreparaturen wörtlich so:
„2. […] Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. […]“
Das Urteil: Das AG hat die Widerklage abgewiesen, weil die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden. Aus der mietvertraglichen Klausel wird nicht hinreichend deutlich, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung von innen hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht. Soweit der Vermieter behauptet dass die hier verwandte Klausel mit dem § 28 Abs. 4 II. BV übereinstimmt, kann das Gericht dem nicht folgen. Aus dem Satzbau und der Verwendung der Konjunktionen ergibt sich in der Vereinbarung hinsichtlich der Streitfrage folgender Zusammenhang bei der Aufzählung:
– das Streichen der Innentüren, der Fenster und (Außentüren von innen)
Hingegen ergibt sich aus § 28 Abs. 4 II. BV folgender Zusammenhang:
– das Streichen der Innentüren sowie (der Fenster und Außentüren von innen).
Die Überschreitung der zulässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechend der Begriffsbestimmung von § 28 Abs. 4 II. BV führt vorliegend zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung.
Anmerkung: Das Urteil ist zutreffend. Das AG sieht die sprachliche Ausgestaltung der Klausel offenbar wie wir (vgl. Blümmel, GE 2026 [2] 79 f.). Eine winzige sprachliche Veränderung („und“ statt „sowie“) mit weitreichenden Folgen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 150 und in unserer Datenbank.
Der Fall: Mit der Klage begehrt die Mieterin u. a. die Rückzahlung ihrer Kaution, der Vermieter macht widerklagend Renovierungskosten geltend. Im Mietvertrag hieß es zum Umfang der Schönheitsreparaturen wörtlich so:
„2. […] Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. […]“
Das Urteil: Das AG hat die Widerklage abgewiesen, weil die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden. Aus der mietvertraglichen Klausel wird nicht hinreichend deutlich, dass die Fenster der Wohnung nur von innen zu streichen sind, da die Formulierung von innen hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht. Soweit der Vermieter behauptet dass die hier verwandte Klausel mit dem § 28 Abs. 4 II. BV übereinstimmt, kann das Gericht dem nicht folgen. Aus dem Satzbau und der Verwendung der Konjunktionen ergibt sich in der Vereinbarung hinsichtlich der Streitfrage folgender Zusammenhang bei der Aufzählung:
– das Streichen der Innentüren, der Fenster und (Außentüren von innen)
Hingegen ergibt sich aus § 28 Abs. 4 II. BV folgender Zusammenhang:
– das Streichen der Innentüren sowie (der Fenster und Außentüren von innen).
Die Überschreitung der zulässigen Abwälzung von Schönheitsreparaturen entsprechend der Begriffsbestimmung von § 28 Abs. 4 II. BV führt vorliegend zur Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelung.
Anmerkung: Das Urteil ist zutreffend. Das AG sieht die sprachliche Ausgestaltung der Klausel offenbar wie wir (vgl. Blümmel, GE 2026 [2] 79 f.). Eine winzige sprachliche Veränderung („und“ statt „sowie“) mit weitreichenden Folgen.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 150 und in unserer Datenbank.
Links:
