Recht → Miet- & Zivilrecht
Erdgeschosswohnung nach Neubau verschattet
Mietminderung von 5 % gerechtfertigt
01.04.2026 (GE 3/2026, S. 121)
Das LG Berlin hatte die nachträgliche Verschattung einer Wohnung durch heranrückenden Neubau als unerheblichen Mangel angesehen (GE 2025, 1249). Das LG Hamburg ist – auch und gerade für eine Erdgeschosswohnung mit ungünstigen Lichtverhältnissen – anderer Auffassung.
Der Fall: Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung beklagte nach Errichtung eines Neubaus im Innenhof eine erhebliche Verschattung. Das Amtsgericht hielt nach Zeugenaussagen eine Mietminderung von 5 % für gerechtfertigt. Den von der Beklagten gegenbeweislich angebotenen Sachverständigenbeweis hielt es für ungeeignet,weil dadurch die Lichtverhältnisse vor Errichtung des Anbaus nicht festgestellt werden könnten. Die Berufung der Vermieterin war ohne Erfolg .
Das Urteil: Das Landgericht Hamburg stellte zunächst fest, dass die Berufung zulässig sei. Die erforderliche Beschwer sei erreicht, weil diese sich nach dem 36- fachen des monatlichen Minderungsbetrages bemesse. Das Amtsgericht habe zwar zu Unrecht die Einholung eines Sachverständigengutachtens abgelehnt. Das im Berufungsverfahren von der Kammer eingeholte Gutachten eines Diplomingenieurs, der auf Verschattungsgutachten spezialisiert sei, habe jedoch ebenfalls eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit bestätigt. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten sowohl die Besonnungsdauer als auch die Tageslichtversorgung in einem Vergleich des Ist-Zustands mit dem Zustand vor der Bebauung untersucht. Danach sei eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit festzustellen. Das gelte auch für die Wohnung der Klägerin mit an sich ungünstigen Lichtverhältnissen, bei der sich eine weitere Reduktion umso drastischer auswirke.
Anmerkung: Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hatte die einschlägige DIN herangezogen, die mit Computer aus Rohdaten erstellten (gerenderten) Werte für die Besonnungsdauer und die Tageslichtversorgung ermittelt und dabei die Fenstertransmissionsgrade berücksichtigt sowie Luftbilder und Bauzeichnungen. Das Urteil legt im Einzelnen dar, welche Prüfungsmaßstäbe ein Sachverständiger in solchen Fällen anzulegen hat.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 145 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Landgericht Hamburg stellte zunächst fest, dass die Berufung zulässig sei. Die erforderliche Beschwer sei erreicht, weil diese sich nach dem 36- fachen des monatlichen Minderungsbetrages bemesse. Das Amtsgericht habe zwar zu Unrecht die Einholung eines Sachverständigengutachtens abgelehnt. Das im Berufungsverfahren von der Kammer eingeholte Gutachten eines Diplomingenieurs, der auf Verschattungsgutachten spezialisiert sei, habe jedoch ebenfalls eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit bestätigt. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten sowohl die Besonnungsdauer als auch die Tageslichtversorgung in einem Vergleich des Ist-Zustands mit dem Zustand vor der Bebauung untersucht. Danach sei eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit festzustellen. Das gelte auch für die Wohnung der Klägerin mit an sich ungünstigen Lichtverhältnissen, bei der sich eine weitere Reduktion umso drastischer auswirke.
Anmerkung: Der vom Gericht beauftragte Sachverständige hatte die einschlägige DIN herangezogen, die mit Computer aus Rohdaten erstellten (gerenderten) Werte für die Besonnungsdauer und die Tageslichtversorgung ermittelt und dabei die Fenstertransmissionsgrade berücksichtigt sowie Luftbilder und Bauzeichnungen. Das Urteil legt im Einzelnen dar, welche Prüfungsmaßstäbe ein Sachverständiger in solchen Fällen anzulegen hat.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 145 und in unserer Datenbank.
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