Recht → Miet- & Zivilrecht
Auch spätere Mietsenkung heilt Verstoß
Mietpreisbremse nur bei Neuabschluss
04.03.2026 (GE 2/2026, S. 73) Der Bundesgerichtshof hatte bereits mit Urteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21 - (GE 2022, 1201) klargestellt, dass die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB (Mietpreisbremse) auf während der Dauer des Mietvertrages vereinbarte Mieterhöhungen keine Anwendung finden, bislang jedoch ungeklärt war, ob Gleiches auch für nachträglich vereinbarte Mietreduzierungen im laufenden Mietverhältnis gelte. Das Landgericht Berlin hatte das für eine während der Mietzeit erfolgte Mietsenkung verneint, weil es sich dabei nur um einen einseitigen Verzicht des Vermieters handele (LG Berlin GE 2025, 768). Mit ausführlicher Begründung ist der Bundesgerichtshof dieser Auffassung in der Revision entgegengetreten.
Der Fall: Die Mieterin verlangte Auskunft und Rückzahlung einer überhöhten Miete, die mit dem Zwischenvermieter vereinbart war. Nach Ausscheiden des Zwischenvermieters machte die Klägerin ihre Ansprüche gegen den Eigentümer als Vermieter geltend, der sich darauf berief, dass der Zwischenvermieter eine Mietsenkung vereinbart hatte (zum weiteren Sachverhalt siehe GE 2025, 743). Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, während das Landgericht einen Auskunftsanspruch bejahte.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts auf und wies die Auskunftsklage ab. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten die Vorschriften über die Mietpreisbremse nur für Vereinbarungen bei Vertragsbeginn gelten. Das gelte nicht nur für Vereinbarungen zu einer Mieterhöhung, sondern für jegliche Vereinbarung zur Miethöhe. Auch eine Mietsenkung nach Vertragsschluss habe deshalb einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geheilt. Ein Auskunftsanspruch des Mieters bestehe deshalb nicht, ebenso wenig ein Anspruch auf Rückzahlung der Miete, da die Rüge erst 33 Monate nach Vertragsbeginn erhoben worden sei.
Anmerkung: Die korrekte Ermittlung der ortsüblichen Miete und in Folge der zulässigen Obergrenze (Mietpreisbremse) ist keineswegs trivial. Durch Mieterhöhung wie Mietsenkung lassen sich Irrtümer nachträglich korrigieren.
Lesen Sie dazu ausführlich GE 2026, 78
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 85 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts auf und wies die Auskunftsklage ab. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten die Vorschriften über die Mietpreisbremse nur für Vereinbarungen bei Vertragsbeginn gelten. Das gelte nicht nur für Vereinbarungen zu einer Mieterhöhung, sondern für jegliche Vereinbarung zur Miethöhe. Auch eine Mietsenkung nach Vertragsschluss habe deshalb einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse geheilt. Ein Auskunftsanspruch des Mieters bestehe deshalb nicht, ebenso wenig ein Anspruch auf Rückzahlung der Miete, da die Rüge erst 33 Monate nach Vertragsbeginn erhoben worden sei.
Anmerkung: Die korrekte Ermittlung der ortsüblichen Miete und in Folge der zulässigen Obergrenze (Mietpreisbremse) ist keineswegs trivial. Durch Mieterhöhung wie Mietsenkung lassen sich Irrtümer nachträglich korrigieren.
Lesen Sie dazu ausführlich GE 2026, 78
Den Wortlaut finden Sie in GE 2026, Seite 85 und in unserer Datenbank.
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