Nicht baubedingte Schimmelpilzbildung schließt Mietmangel nicht aus

21.01.2026 (GE 22/2025, S. 1125) Nach dem Einbau neuer, dicht schließender Fenster ist es Sache des Vermieters, die notwen­digen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und ggf. die zur Vermeidung von Schim­melbildung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter muss den Mieter sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüf­tungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen.

Der Fall: Die Klägerin macht gegen die Beklagten einen Anspruch auf Mängelbeseitigung wegen Schimmelbefalls in ihrer Mietwohnung nach dem Austausch der alten Holzfenster gegen dreifach isolierte Kunststofffenster geltend. Dadurch sei es zu Schimmelpilzbildung gekommen. Der Vermieter könne vom Mieter kein anderes Heizungs- und Lüftungsverhalten verlangen, sofern ihm wie hier keine präzisen Hinweise dazu erteilt wurden. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil keine baubedingten Mängel vorgelegen hätten. Die Berufung hatte überwiegend Erfolg.

Das Urteil: Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseiti­gung der Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen in ihrer Mietwohnung.
Die Wohnung ist mangelhaft. Sie weist im Schlaf-, Arbeits- und Wohnzimmer dunklen punktförmigen Schim­mel auf, der nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht baubedingt ist, sondern durch unzureichendes Lüftungs- und Heizverhalten der Klägerin verursacht wurde. Die trifft hieran jedoch kein Verschulden.
Es wurden Fensterelemente mit Isolierverglasung und Falzdichtungen eingebaut, welche die sog. bewohnerunabhängige Grundlüftung bei geschlossenen Fenstern im Gegensatz zu zugigen, undichten Fenstern alter Bauart ohne Dichtungen reduzierten. Durch eine übliche gründliche und regelmäßige zweimalige tägli­che Stoßlüftung von ca. 8 bis 15 Minuten kön­ne aber eine gute Klimaregulie­rung erreicht werden, was grundsätzlich zumutbar sei.
Welche Beheizung und Lüftung der Wohnung dem Mieter zumutbar ist, könne nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Ge­bäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden.
Allerdings sei es beim Einbau neuer, dicht schließender Fenster Sache des Vermieters, die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen und erforderlichenfalls mit Hilfe der Sachkunde eines Architekten oder Handwerkers die zur Vermeidung von Schimmelbil­dung erforderlichen neuen Verhaltensanforderungen zu ermitteln. Der Vermieter müsse den Mieter sodann sachgerecht und präzise auf die neuen Anforderungen an dessen Heiz- und Lüftungsverhalten im veränderten Raumklima hinweisen. Tue er das nicht, könne dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden. Hier seien derartige Hinweise unstreitig nicht erfolgt.
Keinen Anspruch habe die Klägerin allerdings auf die Beseitigung der Ursachen der Schim­melpilzbildung, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Schimmelpilzbildung keine baubedingten Ursachen habe. Im Schlafzimmer lägen zwar Wärmebrücken vor, die bei unzureichender Lüf­tung und Heizung einer Schimmelpilzbildung Vorschub leisteten. Sofern die Ver­tragsparteien aber keine Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache getroffen hätten, sei dies nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang stehe. Der Sachverständige habe die Außendämmung als baualterstypisch bezeichnet.

Anmerkung: Wie LG Hamburg auch schon LG Berlin vom 23. Januar 2001 - 64 S 320/99 - GE 2001, 1133.

Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 1144 und in unserer Datenbank.

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