Recht → Miet- & Zivilrecht
Angaben zur Gewinnung und dem Umfang der Daten sind erforderlich
Mieterhöhung mit Typengutachten
24.08.2025 (GE 14/2025, S. 685) Als Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen reichen drei Vergleichswohnungen, auch aus demselben Hause. Ein Typengutachten, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters bezieht, sondern auf andere nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen, und keine Angaben dazu enthält, wie viele Datensätze zur Ermittlung der Mietspannen zugrunde gelegt und wie diese ermittelt wurden, ist dagegen ungeeignet – so das LG Lüneburg. Damit stellt sich grundsätzlich die Frage nach dem Wertgehalt solcher Gutachten.
Der Fall: Die Klägerin verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung und bezog sich auf ein beigefügtes Typengutachten. Das AG wies die Zustimmungsklage ab, weil das Gutachten die Mindestanforderungen an ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen i.S.d. § 558a BGB nicht erfülle. Die Berufung war erfolglos.
Das Urteil: Das Landgericht Lüneburg hielt das Gutachten für mangelhaft, weil der Sachverständige nicht in nachvollziehbarer Weise dargelegt habe, wie er zu seiner Wertvorstellung gelangt sei. Nicht angegeben sei, wie viele Datensätze im Gutachten zugrunde gelegt wurden, wie die Neu-und Bestandsmieten gewichtet wurden und wie die Daten ermittelt worden seien. Das Gutachten mache den Eindruck eines Ergebnisermittelns durch „Kaffeesatz-Lesen“ und sei als Begründungsmittel völlig ungeeignet.
Anmerkung: Nach dem Gesetz muss das Gutachten mit Gründen versehen sein; aus dem Vergleich mit den geringen Anforderungen an das Begründungsmittel „Vergleichswohnungen“ ergibt sich, dass etwa die ausschließliche Berücksichtigung von Neuvertragsmieten unschädlich ist (BGH GE 2016, 388). Bemerkenswert ist der Hinweis der Kammer, wonach ihr „bekannt geworden ist, dass sich wegen der Vorgaben der DSGVO für Sachverständige gerade keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermitteln lässt“. Wird das zu Ende gedacht, sind Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens oder zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 706 und in unserer Datenbank.
Das Urteil: Das Landgericht Lüneburg hielt das Gutachten für mangelhaft, weil der Sachverständige nicht in nachvollziehbarer Weise dargelegt habe, wie er zu seiner Wertvorstellung gelangt sei. Nicht angegeben sei, wie viele Datensätze im Gutachten zugrunde gelegt wurden, wie die Neu-und Bestandsmieten gewichtet wurden und wie die Daten ermittelt worden seien. Das Gutachten mache den Eindruck eines Ergebnisermittelns durch „Kaffeesatz-Lesen“ und sei als Begründungsmittel völlig ungeeignet.
Anmerkung: Nach dem Gesetz muss das Gutachten mit Gründen versehen sein; aus dem Vergleich mit den geringen Anforderungen an das Begründungsmittel „Vergleichswohnungen“ ergibt sich, dass etwa die ausschließliche Berücksichtigung von Neuvertragsmieten unschädlich ist (BGH GE 2016, 388). Bemerkenswert ist der Hinweis der Kammer, wonach ihr „bekannt geworden ist, dass sich wegen der Vorgaben der DSGVO für Sachverständige gerade keine zureichende Datenmenge für die Feststellung der Ortsüblichkeit mehr ermitteln lässt“. Wird das zu Ende gedacht, sind Gutachten zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens oder zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr möglich.
Den Wortlaut finden Sie in GE 2025, Seite 706 und in unserer Datenbank.
Autor: Rudolf Beuermann
Links:
