Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

GE 10/2020, S. 639 - Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein formalisiertes Verfahren mit einigen Fristen, die sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter beachtet werden müssen. Zahlt der Mieter die erhöhte Miete beispielsweise unter Vorbehalt, stellt das den Vermieter vor die Frage, ob er mangels ausdrücklicher Zustimmung klagt oder den Ablauf der Klagefrist im Vertrauen darauf verstreichen lässt, dass auch die Zahlung unter – nicht näher konkretisiertem – Vorbehalt als (konkludente) Zustimmung zu werten ist. Das LG Berlin hat jetzt entschieden: Zahlt der Mieter auch nach dem Ablauf der Klagefrist weiter, stellt sich die Leistung des Mieters aus der maßgeblichen Sicht des Vermieters als vorbehaltlos und demnach als Zustimmung dar.

Namen & Nachrichten

GE 12/2020, S. 759 - Der Mann scheint aus dem (harten)Holz geschnitzt zu sein, nach dem er benamt ist: Dr. Ulrich Nußbaum, der Hausmeier, vulgo Finanzsenator, des früheren Regierenden Bürgermeisters Klaus Wowereit, inzwischen Staatssekretär im Bundeswirtschaftsministerium von Peter Altmaier. Nußbaum, wegen seiner unternehmerischen Tätigkeiten als Meeresfrüchtehändler von seinen Neidern und vielen Journalisten gerne als Fischkopp betitelt, hat zwar nicht viele Freunde in Berlin, aber noch einen Koffer mit Zahlen. Nußbaum war aufgefallen, dass es bei dem vom Senat in Rekordzeit verteilten Helikopter-Corona-Geld – immerhin rund 1,8 Mrd. € – 210.000 Anträge gegeben hatte, während es nach Nußbaums Auffassung nur 170.000 Anspruchsberechtigte hätte geben dürfen.

Vermieter als Verbraucher

GE 10/2020, S. 638 - Ob die Vermietung von mehreren Wohnungen noch zur privaten Vermögensverwaltung gehört oder sich als gewerbliche Tätigkeit mit allen rechtlichen Konsequenzen darstellt, richtet sich nach dem Umfang der damit verbundenen Geschäfte. Die Einstufung ist nicht nur wichtig für das Entstehen der Gewerbesteuerpflicht. Für den Unternehmer nach § 14 BGB gelten nämlich in vielen Rechtsbereichen strengere Vorschriften (z. B. § 310 BGB), während der Verbraucher vielfach geschützt ist (z. B. § 312a BGB). Wer nur vier Wohnungen vermietet, ist in der Regel als Verbraucher anzusehen – so der BGH, selbst wenn er zur Umsatzsteuer optiert hat.

Mietendeckel – moderne Ausstattung

GE 11/2020, S. 698 - Frage: Wir haben allen Mietern in unserem allgemeinen Mitteilungsschreiben gemäß § 6 Abs. 4 MietenWoG Bln die fünf Merkmale als Stichpunkte genannt, ferner den Hinweis gegeben, dass drei Merkmale erfüllt sein müssten und mit „ja“ markiert, dass eine moderne Ausstattung vorläge. Ein Mieter wünscht nun ergänzend die Angabe, 1. um welche zutreffenden Merkmale es sich handele und 2. warum sie als zutreffend angesehen würden (= eine Begründung). Besteht dafür eine Auskunftspflicht, d. h. müssen wir dem Mieter die eine oder beide Fragen beantworten? H. G., Berlin

Wert der Beschwer

GE 10/2020, S. 642 - Die Beschwer des Mieters, dessen Klage auf Feststellung einer Mietminderung wegen Mängeln der Mietsache abgewiesen worden ist, ist ebenso wie bei einer Abweisung der Klage auf Beseitigung von Mängeln nach dem 3 1⁄2-fachen Jahresbetrag der beanspruchten Minderung zu berechnen.

Mietendeckel

GE 11/2020, S. 699 - Frage: Das MietenWoG Bln definiert die Nettokaltmiete inkl. von Zuschlägen. Somit sind doch im Geltungsbereich des Gesetzes Untermietverhältnisse wie bei Wohngemeinschaften mit erfasst, und bedeutet dies, dass Zuschläge für gemeinschaftlich genutzte, vom Hauptmieter der WG-Wohnung mit zur Verfügung gestellte Nutzungsmöglichkeiten (z. B. Internet, Waschmaschinenbenutzung etc.) ab dem 23. November 2020 nicht mehr von diesem erhoben werden können, und dass dies sogar unter den Bußgeldtatbestand fällt? Wie verhält es sich bei einer Senioren-WG – ist das nicht dann auch analog zu regeln? R. M., per eMail

Mietendeckel

GE 11/2020, S. 700 - Frage: Wir haben ein Mietverhältnis mit einer Frau abgeschlossen, in deren Haushalt noch ihr Lebensgefährte lebt. Die Miete teilen sie sich. Wir sind unserer Informationspflicht nachgekommen und haben die maßgeblichen Umstände zur Berechnung der Mietobergrenze der Hauptmieterin fristgemäß mitgeteilt. Muss die Hauptmieterin ihrem Lebenspartner nicht auch die maßgeblichen Umstände mitteilen, zumal sie ja ihrem Partner den Wohnraum gegen Bezahlung überlässt? Und fällt dieses auch unter die Bußgeldtatbestände? R. M., per eMail

Mietendeckel

GE 11/2020, S. 700 - Frage: In GE 2020 [8] 516 schreibt Herr Beck zu den Ausführungsvorschriften zum Mietendeckel zur „Kappungsgrenze, § 5“ im 1. Absatz am Ende, dass der Vermieter bereits für die zum 1. Dezember 2020 fällig werdende Miete entweder die Lastschrift beschränken oder dem Mieter mitteilen muss, welchen Betrag er in Zukunft überweisen soll. Dazu schreibt er auch auf Seite 517 unter der Überschrift „Einhaltung der Frist zum 22. April 2020“ links unten, dass entgegen der ursprünglichen Regelung nun das Gesetz so gefasst sei, dass ein Antrag des Mieters (auf Mietsenkung) nicht erforderlich ist, „sondern der Vermieter die (Forderung der) Miete von sich aus absenken muss“. Nun frage ich, wo bitte steht explizit, dass und wie der Vermieter die Miete selbst absenken muss? Ist damit gemeint, dass der Vermieter dem Mieter (evtl. sogar unaufgefordert?) die dann nur noch zu fordernde und entgegenzunehmende Miete direkt ausrechnen muss? Das dürfte dem Vermieter, ebenso wie dem Mieter, bereits deshalb nicht möglich sein, weil er ohne Bestimmung der Wohnlagenzuordnung die Kappungsgrenze nicht errechnen kann. Auch begibt sich der Vermieter in die Gefahr der bußgeldbewährten Ordnungswidrigkeit, wenn er sich bei der Berechnung vertut. In diese Gefahr begibt er sich ohnehin schon, insofern er sich bereits bei der Auskunft nach § 6 Abs. 4 hinsichtlich der dortigen schwammigen Merkmalgestaltung in Ziffer 3 und 4 auf dünnem Eis bewegt. Würde es nicht ausreichen, und dazu sollte ja wohl gerade die Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände gemäß § 6 Abs. 4 MietenWoG für den Mieter dienen, den Mieter seitens des Vermieters darauf zu verweisen, dass aufgrund des MietenWoG Bln vermieterseits ab 1. Dezember 2020 nur noch die nach den §§ 3 bis 7 MietenWoG Bln zulässigen Mietbeträge gefordert und entgegengenommen werden dürfen, der Vermieter dementsprechend auch nur noch diese zulässigen Mietzahlungen fordere und entgegennehme und der Mieter sich bitte entsprechend mit seiner Mietzahlung darauf einstellen möge? Dies stehe unter dem Vorbehalt der verfassungsmäßigen Wirksamkeit bzw. Laufzeit des Gesetzes. Der Vermieter kann dem Mieter in diesem Zusammenhang ein Exemplar des MietenWoG Bln zur Verfügung stellen, damit er sich die zu zahlende Miete selbst ausrechnen oder vom Amt überprüfen lassen kann. Denn gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 MietenWoG Bln sind die Ämter ermächtigt, den Mietern (nicht den Vermietern!) Auskunft über die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe zu erteilen. Der Vermieter ist gemäß § 3 Abs. 1 Satz 3 nur auf Aufforderung des Mieters oder Amtes zur Mitteilung der Stichtagsmiete verpflichtet. Über Ihre Einschätzung würde ich mich freuen. A. S., per eMail

Mietendeckel

GE 11/2020, S. 702 - Frage: Ich habe ein wenig Schwierigkeiten mit einem Eigentümer, der sich gern von allen Seiten „Rat“ einholt und das, was ihm am besten gefällt, als Maßstab nimmt. Der Sachverhalt: Mieterin verstorben und MV durch Erben beendet am 31. Januar 2020. Stichtagsmiete am 18. Juni 2019 531,55 €, Tabellenmiete 676 €, Neuvermietung steht an. Meine Vorgabe: „Zwei-Mieten-Modell“ BGB-Miete/MietenWoG mit Vorbehaltsklausel, hier mit der maßgeblichen Stichtagsmiete am 18. Juni 2019 von 531,55 €. Der vom Eigentümer befragte RA errechnete die Tabellenmiete (großzügig mit streitigen Merkmalen „hochwertiger Bodenbelag“ und „modernes Bad“) und will einen Anhang zum Vertragsgegenstand machen, der neben der Vorbehaltsklausel wegen „Verfassungswidrigkeit und Auslaufen MietenWoG“ auch die Möglichkeit einer Härtefallregelung beinhaltet – sollte also der Antrag auf Härtefall durchgehen, so soll diese Miete dann gelten. Meine Bedenken waren, dass die Härtefallregelung ja auf die ganze Wirtschaftseinheit abstellt – und die ist mehr als gut aufgestellt. Selbst die knapp 50.000 € Sanierungskosten/Modernisierung sind in der Gesamtbetrachtung m. E. nicht ausreichend für einen Härtefall (also würde man z. B. eine einzelne WEG-Wohnung betrachten), da hier ca. 50 Jahre nichts getan wurde. Der betreffende Rechtsanwalt ist mir vorher schon durch phantasievolle Vorschläge aufgefallen – so wollte er die (weiter vom Mieter verlangte) Differenz zwischen Deckel- und BGB-Miete auf einem Treuhandkonto parken. Er bietet jetzt an, eine Art Persilschein entwerfen zu wollen – da hätte ich aber Zweifel, ob mir das weiterhelfen würde. Ich wäre dankbar für Ihren Rat! M. H., per eMail

Mietendeckel

GE 11/2020, S. 703 - Frage: In meinem Haus steht der Wohnungswechsel und eine Neuvermietung an. 1. Die Miete der einen Wohnung im Dachgeschoss mit 59,73 m2 beträgt zur Zeit 4,77 €/ m2. Die neue Miete gemäß Mietpreisbremse und Mietspiegel 2019 würde 7,58 € betragen. Die neue Miete gemäß Mietendeckel würde wohl 5,02 €/m2 betragen. 2. Die Miete der zweiten Wohnung im 2. OG mit 55,19 m2 beträgt zur Zeit 6,16 €/m2. Die neue Miete gemäß Mietpreisbremse und Mietspiegel 2019 würde 7,58 €/m2 betragen. Die neue Miete gemäß Mietendeckel Erstbezug 1957 würde wohl 6,08 €/m2 + 0,74 € für gute Lage = 6,82 € betragen. Sollte ich richtig gerechnet haben, wie gestalte ich den Mietvertrag hinsichtlich der Miete? Im GE habe ich dazu leider keinen Hinweis gefunden, oder habe ich etwas übersehen? Gibt es dazu Formulare? W. L., per eMail