Trotz Vereinbarung auch nach Jahren nicht wohnwerterhöhend?

07.05.2002 (GE 9/02, Seite 579) Bei einem Mieterhöhungsverlangen zählt ein wohnwerterhöhendes Merkmal nicht mit, das der Mieter auf eigene Kosten eingebaut hat. Auch wenn nach acht Jahren dem Vermieter vereinbarungsgemäß die Einbauten (hier: Etagenheizung) übertragen werden und er die Instandsetzungskosten dafür zu übernehmen hat, gilt nichts anderes.

Der Fall: Eine Mieterin hatte mit Genehmigung der Vermieterin anstelle der Öfen eine Nachtstromspeicherheizung auf eigene Kosten eingebaut. Es wurde eine schriftliche Vereinbarung dahin getroffen, daß ab dem achten Jahr die Heizung „in das Eigentum des Hauses übergehen” und daß die Instandsetzungspflicht dann die Vermieterin treffen solle. In den ersten sieben Jahren nach Einbau sollte ferner keine Mieterhöhung „angerechnet” werden wegen des Einbaus. Nachdem die Instandsetzungspflicht schon lange auf die Vermieterin übergegangen war, machte sie in einem Mieterhöhungsverfahren (allgemeine Mieterhöhung) geltend, die Wohnung sei mit einer Sammelheizung ausgestattet und deswegen in das entsprechende Mietspiegelfeld einzuordnen. Die Mieterin widersprach.

Das Urteil: Mit Urteil vom 22. Februar 2002 folgte das Landgericht Berlin der Argumentation der Mieterin und meinte, es könne offenbleiben, ob eine Nachtstromspeicherheizung überhaupt als Sammelheizung nach dem Berliner Mietspiegel anzusehen sei. Jedenfalls sei nach einem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts eine vom Mieter selbst finanzierte Einrichtung bei einer Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Anders sei es nur bei einer vertraglichen Regelung, wonach dem Vermieter der wirtschaftliche Nutzen zustehen solle. Das sei hier nicht der Fall, denn die Vereinbarung über die Instandsetzungsverpflichtung nach sieben Jahren und die anderen Zusatzvereinbarungen stellten keine ausdrückliche Regelung über die Berücksichtigung der Heizung als werterhöhendes Merkmal dar. Die Wohnung gelte daher bei Mieterhöhungen nach wie vor als ofenbeheizt.

Anmerkung: Das Landgericht Berlin stützt sich auf den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24. Juni 1981 (RiM I, 292), wonach grundsätzlich die vom Mieter selbst eingebauten wohnwerterhöhenden Merkmale nicht zu berücksichtigen sind. Etwas anderes könne nach dem Rechtsentscheid nur dann gelten, wenn der Vermieter die Kosten erstattet hatte oder wenn in sonstiger Weise vertraglich geregelt wird, daß dem Vermieter der wirtschaftliche Nutzen der Einrichtungen zustehen soll. Weitere Ausführungen macht das BayObLG dazu nicht; das Landgericht hat einige Mühe, hier eine solche vertragliche Regelung zu verneinen. Die Ausführungen des Rechtsentscheids sind denn auch sehr zweifelhaft, da man hieraus ableiten könnte, jede Vereinbarung begründe ein Mieterhöhungsrecht, wonach dem Vermieter der wirtschaftliche Nutzen der Einrichtungen zustehen solle - dies auch dann, wenn der Mieter dafür keine Vergütung erhält. Das würde jedoch gegen § 557 BGB (n. F.) verstoßen, wonach eine vertragliche Erweiterung des gesetzlichen Mieterhöhungsrechts zugunsten des Vermieters unwirksam ist. Auf eine solche Erweiterung des Erhöhungsrechts würde es jedoch hinauslaufen, wenn sich der Vermieter versprechen läßt, in einem künftigen Mieterhöhungsverfahren das wohnwerterhöhende Merkmal berücksichtigen zu können. Die Vereinbarung muß daher immer eine wirtschaftlich angemessene Gegenleistung für den Mieter enthalten, damit die Einrichtung auch zugunsten des Vermieters bei einer Mieterhöhung berücksichtigt werden kann (vgl. die Beispiele bei Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., Rdn. 68 zu § 2 MHG). Die bloße Übernahme der Instandsetzungspflicht reicht dafür ebensowenig wie ein zeitlich begrenzter Mieterhöhungsausschluß (LG Köln WuM 1985, 334).
LG Berlin, Urteil vom 22. Februar 2002 - 63 S 257/01 - Wortlaut Seite 594

Autor: Rudolf Beuermann