Die einkommensteuerliche Behandlung von Ferienwohnungen

03.04.2002 (GE 7/02, Seite 454) Die einkommensteuerliche Behandlung von Ferienwohnungen hat immer wieder zu Streit zwischen den Vermietern der Ferienwohnungen und den Finanzverwaltungen geführt. Wesentlich ist hierbei, ob längerfristige Werbungskostenüberschüsse (Verluste) dazu führen, daß nach wie vor eine steuerlich beachtliche Vermietung vorliegt oder Liebhaberei mit der Konsequenz, daß der Werbungskostenüberschuß nicht mit positiven Einkünften verrechnet werden kann. Eine wesentliche Frage ist hierbei, ob die Leerstandszeiten zu berücksichtigen sind. Im November 2001 hatte der IX. Senat des BFH einen Komplex von insgesamt 15 Verfahren zu Fragen der einkommensteuerrechtlichen Behandlung von Ferienwohnungen zu entscheiden. Mit seiner Leitentscheidung vom 6. November 2001 (Az. IX R 97/00) hat er - teilweise neue - Grundsätze entwickelt.

I. Der Fall des BFH
Die Kläger waren Eigentümer einer im Jahre 1990 erworbenen und im Jahr 1999 wieder verkauften Ferienwohnung, die sie durch eine Verwalterin an wechselnde Feriengäste vermieten ließen. In der hierzu geschlossenen Verwaltungsvereinbarung hatten die Kläger sich vier Wochen jährlich zur Selbstnutzung und Renovierung vorbehalten; die übrige Zeit stand die Wohnung ausschließlich zur Vermietung zur Verfügung. Die Ferienwohnung war in den Streitjahren (1990 und 1991) an 174 Tagen (1990) und an 185 Tagen (1991) vermietet.
In ihren Einkommensteuererklärungen der Streitjahre machten die Kläger aus der Vermietung der Ferienwohnung - durch Gegenüberstellung der Einnahmen und der (gesamten) Aufwendungen ermittelte - Werbungskostenüberschüsse von 10.496 DM (1990) und 8.252 DM (1991) geltend; in den Folgejahren erklärten die Kläger Werbungskostenüberschüsse von 7.471 DM (1992), 10.108 DM (1993), 14.057 DM (1994) und 7.709 DM (1995).

Das Finanzamt ließ in den Streitjahren die der Vermietung nicht direkt zuordenbaren Werbungskosten nur mit einem nach den Vermietungstagen berechneten Anteil zum Abzug zu und ermittelte so positive Einkünfte von 98 DM (1990) und 1.736 DM (1991).
Das Finanzgericht bewertete die Vermietungstätigkeit insgesamt als sog. Liebhaberei.

II. Die Entscheidung des BFH
Der Bundesfinanzhof trifft in seiner Entscheidung eine Differenzierung danach, ob eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten wird, oder ob die Ferienwohnung teilweise selbstgenutzt und teilweise an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Als Selbstnutzung rechnet dabei der Bundesfinanzhof (nur) die Nutzung der betreffenden Wohnung durch den Steuerpflichtigen und seine Familie zu Erholungszwecken oder auch eine unentgeltliche Überlassung an Dritte zur entsprechenden Nutzung. Keine Selbstnutzung stellen hingegen durch die Vermietung veranlaßte kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung anläßlich eines Mieterwechsels (z. B. zur Endreinigung, Schlüsselübergabe etc.) oder zur Erhaltung der Mietsache (z. B. zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter verursacht hat) dar.

1. Ausschließliche Fremdvermietung
Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten, so ist nach den Grundsätzen des BFH-Urteils vom 30.September 1997 (Az. IX R 80/94) ohne weitere Prüfung von der Überschußerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen. Dabei ist es unerheblich, ob dieser die Ferienwohnung in Eigenregie vermietet oder mit der Vermietung einen Dritten beauftragt.
Der BFH begründet dies damit, daß nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen sei, daß die Steuerpflichtigen beabsichtigen, letztlich einen Einnahmeüberschuß zu erwirtschaften, selbst wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergäben (BFH, Urteil vom 30. September 1997, Az. IX R 80/94).

2. Teilweise Selbstnutzung
a) Wird eine Ferienwohnung teils selbst genutzt und teils an wechselnde Feriengäste vermietet, ist die Überschußerzielungsabsicht des Steuerpflichtigen zu bejahen, wenn sich anhand der für einen Prognosezeitraum von 30 Jahren geschätzten Einnahmen und Ausgaben ein Totalüberschuß ergibt. Hat der Steuerpflichtige bereits beim Erwerb einer Ferienwohnung deren später vorgenommenen Verkauf ernsthaft in Betracht gezogen, ist der Prognose der kürzere Zeitraum der tatsächlichen Vermögensnutzung zugrunde zu legen.
b) Wird eine Ferienwohnung teils selbst genutzt und teils an wechselnde Feriengäste vermietet, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen (Änderung der Rechtsprechung).
c) Läßt sich der Umfang der - neben einer tatsächlichen Vermietung gegebenen - Selbstnutzung nicht feststellen, sind die auf die Leerstandszeiten entfallenden Aufwendungen zu je 50 % der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen.

Der BFH begründet seine Entscheidung damit, daß in diesem Fall die Grundsätze aus dem Urteil vom 30. September 1997 (s. o.) nicht anwendbar seien, unabhängig davon, ob die Ferienwohnung in der zur Selbstnutzung vorbehaltenen Zeit tatsächlich zur privaten Erholung genutzt wurde oder leer stand.
Sei in späteren Veranlagungszeiträumen eine Selbstnutzung gegeben oder wird eine solche vorgehalten, entfällt ab diesem Zeitpunkt die Möglichkeit, im Sinne des Urteils vom 30. September 1997 ohne Prüfung von der Überschußerzielungsabsicht auszugehen.

Findet jedoch während der Zeit von Schönheitsreparaturen eine Selbstnutzung statt, dienen die Schönheitsreparaturen im Ergebnis sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung; in einem solchen Fall sind die auf diese Zeiten entfallenden Aufwendungen - wie bei den Leerstandszeiten - im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen.
Hinsichtlich der Prüfung der Frage, ob eine Selbstnutzung vorliegt oder die Ferienwohnung ohne jegliche Selbstnutzung dauernd zur Vermietung angeboten und bereitgehalten werde, tragen die Steuerpflichtigen insoweit die Feststellungslast. Damit sind sie also verpflichtet, dem Finanzamt die entsprechenden Voraussetzungen für eine (dauerhafte) Vermietung glaubhaft zu machen. Gelingt ihnen dies nicht, geht das zu Lasten des Vermieters.

3. Totalüberschuß und Prognose
bei teilweiser Selbstnutzung
a) Werden Ferienwohnungen teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, sei diese Art der Nutzung der Immobilie schon für sich allein Beweisanzeichen dafür, daß die Werbungskosten (auch private), nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Gründe hätten. Deshalb sei in derartigen Fällen zu prüfen, ob die Ferienwohnung gleichwohl mit Überschußerzielungsabsicht vermietet würde.
b) Diese Absicht (einen Totalüberschuß zu erzielen) könne nur anhand äußerer Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven Umständen müsse dann auch das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden. Entscheidend sei, ob die Vermietungstätigkeit bei objektiver Betrachtung einen Totalüberschuß erwarten lasse. Sei dies zu verneinen, könnten die Steuerpflichtigen gleichwohl nachweisen, daß sie zum maßgeblichen Zeitpunkt (Beginn der Vermietung) die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet hätten, zunächst angefallene Werbungskostenüberschüsse würden im Laufe der Tätigkeit durch die Einnahmenüberschüsse ausgeglichen und insgesamt werde ein positives Gesamtergebnis erzielt. Die Steuerpflichtigen trügen für das Vorhandensein der Überschußerzielungsabsicht die Feststellungslast; hierzu müßten sie die objektiven Umstände für ihre Erwartung vortragen, einen Gesamtüberschuß zu erzielen. Schon das Streben nach einem nur „bescheidenen“ Überschuß reiche aus.
c) Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuß erwarten lasse, hänge von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerlichen Erträge und anfallenden Werbungskosten ab. Zukünftig eintretende Faktoren seien in die Beurteilung nur einzubeziehen, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar gewesen seien. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraumes könnten wichtige Anhaltspunkte liefern. Dies gelte um so mehr, wenn die zukünftige Bemessung eines Faktors unsicher sei.
Mit diesen Ausführungen hat der Bundesfinanzhof die Maßstäbe für eine sog. Prognoserechnung festgelegt. Diese ist allerdings (nur) bei der Einkünfteerzielungsabsicht einer (auch) selbstgenutzten Ferienwohnung zu erstellen.

4. Prognoserechnung und -zeitraum
a) Bei der Ermittlung des „Totalüberschusses“ aus Vermietung und Verpachtung ist von den Ergebnissen auszugehen, die sich nach einkommensteuerrechtlichen Vorschriften voraussichtlich ergeben werden. In der Prognose sind deshalb als Werbungskosten nur die Aufwendungen einzubeziehen, die (ausschließlich oder anteilig) auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Feriengäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist (der Vermietung zuzurechnende Leerstandszeiten), dagegen nicht auf die Zeit der nichtsteuerbaren Selbstnutzung entfallenden Aufwendungen.
Zu berücksichtigen sind danach zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten, z. B. Reinigungskosten, Entgelte für die Aufnahme in das Gastgeberverzeichnis, Anschaffungs- und Reparaturkosten für Wirtschaftsgüter, die ausschließlich der Vermietung dienen. Hierzu zählen m. E. auch Fahrtkosten bei einem Mieterwechsel bzw. zur Abnahme der Wohnung.
Bei den übrigen Aufwendungen, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlaßt sind (z. B. Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-AfA und Versicherungsbeiträge), ist eine Aufteilung auf die Zeit der Vermietung und auf die Zeit der Selbstnutzung geboten; dabei kommt als Aufteilungsmaßstab nur das Verhältnis der beiden Zeiträume zueinander in Betracht. Hierbei gelten dann die nachfolgenden Grundsätze:
l Haben die Steuerpflichtigen die Selbstnutzung zeitlich beschränkt, ist (nur) die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung und im übrigen die Leerstandszeit der Vermietung zuzurechnen. Dies ist insbesondere dann möglich, wenn die Vermietung der Ferienwohnung durch einen Dritten erfolgt.
l Ist eine Selbstnutzung jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung aufzuteilen. Hier waren zwar nach der bisherigen Rechtsprechung des BFH die Leerstandszeiten allein der Selbstnutzung zuzurechnen, wenn nach der bindenden Feststellung des Finanzgerichtes davon auszugehen war, daß die Ferienwohnung den Steuerpflichtigen (auch) zur Selbstnutzung zur Verfügung stand. Die Steuerpflichtigen konnten nur entweder die Selbstnutzung durch Einschalten eines Dritten ausschließen oder die Zurechnung der Leerstandszeit in Kauf nehmen. An dieser Beurteilung hält der Bundesfinanzhof nicht mehr fest. Er läßt sich dabei von folgenden Überlegungen leiten: Durch das - saisonabhängige - Vermieten einer Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste ergibt sich im Regelfall, daß die Ferienwohnung gewisse Zeiten innerhalb des Jahres leersteht; dennoch sind in dieser kürzeren Vermietungszeit - bei passabler Auslastung der Ferienwohnung - im allgemeinen höhere Einnahmen zu erzielen als bei einer ganzjährigen Dauervermietung. Die Leerstandszeiten einer Ferienwohnung sind damit - für sich betrachtet - nicht notwendigerweise Folge einer beabsichtigten Selbstnutzung, sondern können auch durch eine beabsichtigte Vermietung verursacht sein. Dies rechtfertige es, sie nicht von vornherein allein der Selbstnutzung zuzurechnen, sondern entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen. Diese Variante kommt sowohl beim Vermieten in Eigenregie als auch beim Übertragen der Vermietung auf einen Dritten in Betracht.
l Ob und in welchem Umfang Steuerpflichtige die Ferienwohnung tatsächlich selbstgenutzt oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten haben, ist durch das Finanzamt bzw. das Finanzgericht festzustellen. Die Steuerpflichtigen tragen aber auch insoweit die Feststellungslast.
l Ist nach der aus den Gesamtumständen des Verfahrens gewonnenen Überzeugung des Finanzgerichts - neben einer festgestellten Zeit tatsächlicher Fremdvermietung - eine Selbstnutzung gegeben, läßt sich aber deren Umfang nicht aufklären, so sei im Wege einer typisierten Schätzung davon auszugehen, daß die Leerstandszeiten der Ferienwohnung (eigentlich der vom Umfang her nicht feststellbaren Zeit der Selbstnutzung) zu gleichen Teilen durch das Vorhalten zur Selbstnutzung und das Bereithalten zur Vermietung entstanden und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 v. H. der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind.
b) Ist eine Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht im Wege der Prognose erforderlich, weil die Steuerpflichtigen ihre Ferienwohnung teilweise selbstgenutzt haben, so war nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats für die Prognose nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch den Nutzenden abzustellen. Daran hält der Bundesfinanzhof insoweit nicht mehr fest, als er in die Beurteilung auch die mögliche Nutzung durch unentgeltliche Rechtsnachfolger der Steuerpflichtigen mit einbezieht. Der Prognosezeitraum sei - wenn sich nicht aus objektiven Umständen eine Befristung der Nutzung und damit ein kürzerer Zeitraum ergäbe - typisierend mit 30 Jahren zugrunde zu legen. Da für die Dauer des Prognosezeitraumes die Art und Weise der Nutzung durch die Steuerpflichtigen (und ggf. der Rechtsnachfolger) maßgebend ist, scheidet eine Prognose aus, die auf die voraussichtliche tatsächliche (100 Jahre) oder auf die bei der Absetzung für Abnutzung (§ 7 Abs. 4 EStG) typisierend mit 50 Jahren angenommene Nutzungsdauer eines Gebäudes abstellt. Eine Prognose über diese Zeiträume beinhalte zudem zu viele spekulative Komponenten. Andererseits würden Immobilienkäufe im Regelfall mit Kredit finanziert. Dies rechtfertige es, als überschaubaren (Prognose-Zeitraum) nicht einen kürzeren Zeitraum (z. B. 20 Jahre) zugrunde zu legen, sondern zugunsten der Steuerpflichtigen eine Zeitspanne von 30 Jahren anzunehmen; denn innerhalb einer Laufzeit von 25 bis 30 Jahren würden bei einer Finanzierung zu Standardkonditionen die Kredite getilgt. Über einen solchen Zeitraum würden Steuerpflichtige im Regelfall ihre Investitionen in eine auch selbstgenutzte Ferienimmobilie planen.
c) Die im Prognosezeitraum voraussichtlich zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben seien zu schätzen. Soweit die Steuerpflichtigen für diese Schätzung keine ausreichend objektiven Umstände über eine bereits im Veranlagungszeitraum ersichtliche oder zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen und Werbungskosten vortrügen, seien die zukünftig zu erwartenden Einnahmen und Werbungskosten anhand des Durchschnitts der in der Vergangenheit in einem bestimmten Zeitraum (in der Regel in den fünf letzten Veranlagungszeiträumen) angefallenen Einnahmen und Werbungskosten zu schätzen. Inflationsbedingte Erhöhungen der Einnahmen und Werbungskosten seien dabei nicht zu berücksichtigen.
d) Für den Ansatz der Aufwendungen zur Instandhaltung der Ferienwohnung bildeten die Wertansätze (Höchstbeträge) in § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in der bei Beginn der Investitionen in die Ferienimmobilie geltenden Fassung eine geeignete Schätzungsgrundlage. Die AfA auf in der Ferienwohnung enthaltene Einrichtungsgegenstände seien im Regelfall nach den Sätzen der auch für Ferienwohnungen geltenden amtlichen AfA-Tabelle Gastgewerbe zu bemessen.
e) Da der voraussichtliche „Totalüberschuß“ aus Vermietung und Verpachtung nach einkommensteuerrechtlichen Vorschriften zu ermitteln sei, sei die Gebäudeabnutzung in der Prognose mit der gemäß § 7 Abs. 4 EStG in Betracht kommenden „Normal-AfA“ zu berücksichtigen. Dagegen seien negative Einkünfte aufgrund von steuerlichen Subventions- und Lenkungsnormen außer Ansatz zu lassen. Dies stelle sicher, daß diese Normen sich - entsprechend dem Willen des Gesetzgebers – zwar in der Ergebnisrechnung des laufenden Veranlagungszeitraumes niederschlagen sollen und zu Verlusten führen dürfen, aber sich bei der Prognose nicht zu Lasten des Steuerpflichtigen auswirkten. Anderenfalls würde der mit Subventions- und Lenkungsnormen verfolgte Zweck unterlaufen, wenn ein durch sie entstehender Werbungskostenüberschuß unter dem Gesichtspunkt der Liebhaberei unberücksichtigt bleiben müßte.
f) Der BFH betont abschließend, daß eine Prognose mit einer Schätzung der Einnahmen und Ausgaben über einen Zeitraum von 30 Jahren naturgemäß viele Unsicherheitsfaktoren enthält. Diesem Umstand solle dadurch Rechnung getragen werden, daß bei der Gesamtsumme der geschätzten Einnahmen ein Sicherheitszuschlag von 10 % und bei der Gesamtsumme der gesetzten Ausgaben ein Sicherheitsabschlag von 10 % vorgenommen wird.
g) Legten die Steuerpflichtigen dar, daß sie auf die in der Vergangenheit entstandenen Werbungskostenüberschüsse reagiert und die Art und Weise der Vermietung geändert hätten, sei der Schätzung der Durchschnitt der Einnahmen und Ausgaben der zukünftigen (z. B. fünf) Veranlagungszeiträume zugrunde zu legen, in denen sich die im (jeweiligen) Streitjahr objektiv erkennbar angelegten Maßnahmen erstmals ausgewirkt hätten. Die sich so ergebenden Einnahmen und Ausgaben seien auf den Rest des Prognosezeitraumes hochzurechnen. Dieser begönne mit dem Erwerb oder der Herstellung der Ferienwohnung.

5. Verfahrensrechtliche Regelungen
Die Feststellung, ob im Einzelfall eine Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt, habe das Finanzgericht nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung als Tatfrage zu entscheiden. Das gleiche gelte für die in diesem Zusammenhang zu treffende Prognose, die eine Schätzung durch das Finanzgericht gemäß § 162 der Abgabenordnung in Verbindung mit § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO bilde. Sie beruhe im wesentlichen auf Schlußfolgerungen tatsächlicher Art, die zu den tatsächlichen Feststellungen i. S. von § 118 Abs. 2 FGO gehörten.

IV. Steuertip
Soweit Sie noch nicht bestandskräftige Einkommensteuerveranlagungen haben, in denen die Verluste aus der Vermietung einer Ferienwohnung mit dem Finanzamt streitig sind, sollten Sie die Berechnungen des Finanzamtes anhand der dargestellten Grundsätze überprüfen. Da die Änderung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes teilweise zu Ihren Gunsten erfolgt ist, sollten Sie das Finanzamt ggf. unter Bezugnahme auf die neue Entscheidung um eine Neubescheidung bitten.

Im Falle einer ausschließlich fremd vermieteten Wohnung muß das Finanzamt grundsätzlich vom Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgehen und Ihre Werbungskostenüberschüsse anerkennen. Bei der (auch) selbstgenutzten Ferienwohnung hingegen wird regelmäßig eine Prognoserechnung nach den eben dargestellten Modalitäten notwendig sein, um zu klären, ob etwaige Werbungskostenüberschüsse der Besteuerung zugrunde zu legen sind. Im Rahmen der Prognoserechnung wird sich die Rechtsprechungsänderung, wonach die Aufwendungen für Leerstandszeiten nicht mehr allein der Selbstnutzung zuzurechnen, sondern entsprechend dem zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Selbstnutzung zur tatsächlichen Vermietung aufzuteilen sind, für Sie als Steuerpflichtigen teilweise deshalb nachteilig auswirken, weil sich die Werbungskostenüberschüsse entsprechend erhöhen und damit die Aussichten auf einen Totalüberschuß geschmälert werden. Soweit Sie auf den Prognosezeitraum dennoch mit einem „Totalüberschuß“ rechnen können, wirkt sich diese Änderung der Rechtsprechung für Sie (z. B. in der Anlaufphase) positiv aus. Andererseits wird zu Ihren Gunsten ein Sicherheitszuschlag bei den geschätzten Einnahmen und ein Sicherheitsabschlag bei den geschätzten Ausgaben vorgesehen. Auch dies ist geeignet, Ihre Aussichten auf einen Totalüberschuß zu erhöhen. Soweit die neue Rechtsprechung bei Ihnen zu einem sog. „verbösernden“ Resultat führen sollte, das Finanzamt mithin im Rahmen des Einspruchsverfahrens den Einkommensteuerbescheid noch verschlechtern könnte, wäre eine Rücknahme des Einspruchs zu prüfen. Dann bliebe es bei der bisherigen Entscheidung Ihres Finanzamtes auch dann, wenn die Anwendung der Grundsätze der neuen Entscheidung des Bundesfinanzhofes bei Ihnen zu einem schlechteren Ergebnis führen würde.

Läßt sich nach der Prognoserechnung kein sog. Totalüberschuß absehen, so steht Ihnen nach der neuen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes der Nachweis offen, daß Sie im maßgeblichen Zeitpunkt die objektiven Gegebenheiten verkannt und erwartet haben, zunächst angefallene Werbungskostenüberschüße im Laufe der Tätigkeit durch Einnahmenüberschüsse auszugleichen und insgesamt ein positives Gesamtergebnis zu erzielen. Hierzu müssen Sie allerdings objektive Umstände vortragen, aufgrund derer Sie im Beurteilungszeitraum erwarten konnten, einen Gesamtüberschuß zu erzielen. Der Mühe wert dürfte dies insbesondere in solchen Regionen sein, in denen die Vermietungseinnahmen aus Ferienwohnungen aufgrund einer geänderten Nachfrage der Urlauber (während des jeweiligen Beurteilungszeitraumes) eingetreten sind. Wichtig ist dann noch, daß Sie darlegen können, daß Sie auf in der Vergangenheit entstandene Werbungskostenüberschüsse reagierten und die Art und Weise der Vermietung geändert haben. Dann muß der Schätzung der Durchschnitt der Einnahmen und Ausgaben ein anderer Zeitraum zugrunde gelegt werden, nämlich die künftigen Jahre.

Autor: Ass. iur. Bettina Wirth, Berlin