Zahlungspflicht bei gewerblicher Nutzung

03.04.2002 (GE 7/02, Seite 435) Wohnt der Eigentümer in seinem unter Zwangsverwaltung gestellten Haus, muß er dafür aus sozialen Gründen dem Zwangsverwalter keine Miete zahlen. Nutzt er Geschäftsräume, ist das anders. Auch Umgehungsversuche sind meist zwecklos.

Der Fall: Der Eigentümer hatte wenige Monate vor Anordnung der Zwangsverwaltung mit sich selbst einen Mietvertrag abgeschlossen, wonach er mehrere Räu-me des auch von ihm selbst bewohnten Hauses als Architekturbüro nutzen durfte. Die Miete sollte mit Forderungen aus Architektenhonorar verrechnet werden. Der Zwangsverwalter machte für die Geschäftsräume eine Nutzungsentschädigung geltend und hielt die vom Eigentümer erklärte Aufrechnung entsprechend dem Mietvertrag für unwirksam.

Das Urteil: Mit Urteil vom 11. Mai 2001 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage statt. Nach § 149 ZVG ist nur die Nutzung als Wohnraum entgeltfrei für den Zwangsverwaltungsschuldner, nicht jedoch die Nutzung als Geschäftsraum. Hier mußte sich der Eigentümer an seinem eigenen Mietvertrag mit sich selbst festhalten lassen (zur Höhe der Nutzungsentschädigung). Der Mietvertrag selbst war allerdings als Scheingeschäft nichtig, so daß der Schuldner sich auch nicht auf die Privilegierung des § 1124 Abs. 2 BGB berufen konnte. Danach kann der Mieter wegen eines Baukostenzuschusses auch gegenüber dem Zwangsverwalter aufrechnen. Das galt allerdings nicht im entschiedenen Fall, da eben kein wirksamer Mietvertrag abgeschlossen worden war.
LG Berlin, Urteil vom 11. Mai 2001 - 29.O.460/99 - Wortlaut Seite 468


GE 7/02, Seite 438

Mietpreisüberhöhung
Einseitige Änderung des Vertragszwecks durch Mieter

Eine Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz kommt nur bei Wohnraummietverhältnissen in Betracht; wenn der Mieter in den Räumen seiner Erwerbstätigkeit nachgeht, ist das nicht der Fall. Voraussetzung ist aber, daß der Vermieter das zumindest stillschweigend gebilligt hat. Dann bietet es sich an, Rückforderungsansprüchen des Mieters mit dem Einwand eines Gewerbezuschlags zu begegnen.

Der Fall: Die Mieterin hatte in ihrer Wohnung zunächst als angestellte Innenarchitektin nebenberuflich gearbeitet; später machte sie sich selbständig. Der Vermieter wußte davon nichts. Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagte die Mieterin auf Rückzahlung der überhöhten Miete - mit nur geringem Erfolg.

Das Urteil: Mit Urteil vom 12. November 2001 stellte das Landgericht Berlin fest, daß die vertragliche Vereinbarung eines Wohnraummietverhältnisses durch die berufliche Tätigkeit der Mieterin nicht verändert wurde, da der Vermieter einer solchen Änderung des Vertragszweckes nicht zugestimmt hatte. Die Vorschrift des § 5 WiStG war somit grundsätzlich anwendbar; da es sich aber um eine vertragswidrige Nutzung handelte, war das Rückzahlungsverlangen der Mieterin treuwidrig. Schon nach ihrem eigenen Vorbringen hätte der angemessene Gewerbezuschlag einen Rückzahlungsanspruch ausgeschlossen. Das galt allerdings nicht für die Zeit vorher, in der die Mieterin noch keine selbständige Tätigkeit in den Räumen ausgeübt hatte. Hier sah das Landgericht die Tätigkeit als noch durch den Vertragszweck gedeckt an. Somit ergab sich also ein Rückzahlungsanspruch entsprechend dem Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Miete. Das Gericht folgt ausdrücklich nicht dem negativen Rechtsentscheid des OLG Braunschweig, wonach der Mieter seine Bemühungen zur Wohnungssuche darlegen muß, damit eine Mangellage angenommen werden kann. Ferner folgt die 61. Kammer nicht der Entscheidung des LG Frankfurt/M., wonach ein Rückzahlungsanspruch des Mieters dann verwirkt ist, wenn der Vermieter die vollen Mieteinnahmen versteuert.
LG Berlin, Urteil vom 12. November 2001 - 61 S 557/99 - Wortlaut Seite 465