Unwirksame Freizeichnungsklausel in Gewerbemietvertrag

19.03.2002 (GE 6/02, Seite 370) Die Gewährleistungsansprüche des Mieters können bei Geschäftsraummietverträgen weitgehend ausgeschlossen werden. Für sogenannte Kardinalpflichten des Vermieters gilt das aber nicht.

Der Fall: Im Mietvertrag hieß es, daß der Mieter behördliche Auflagen auf eigene Kosten zu erfüllen habe. Der Mieter konnte seine Arztpraxis zunächst nicht fristgerecht eröffnen, da eine Behindertentoilette nicht eingebaut war und die Behörde erst nach einigen Monaten die Befreiung von der Auflage zum Einbau der Toilette erteilte. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Mietrückstände war erfolglos.

Das Urteil: Mit Urteil vom 28. August 2001 meinte das Landgericht Berlin, der Mieter habe zu Recht die Miete auf Null gemindert, da der Vermieter sich nicht auf die Freizeichnungsklausel berufen könne. Die Verpflichtung gegenüber der Behörde, eine Behindertentoilette einzubauen, sei kein Umstand, der in der Person des Mieters liege (dann wäre eine Freizeichnung möglich), sondern in der Mietsache selbst. Dafür habe aber der Vermieter immer einzustehen, da es sich um eine Kardinalpflicht handele.
LG Berlin, Urteil vom 28. August 2001 - 64 S 107/01 - Wortlaut Seite 397