Keine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

19.03.2002 (GE 6/02, Seite 366) Wer eine Bruttomiete vereinbart, mußte nach altem Recht (nach neuem Recht um so mehr) als Vermieter Einschränkungen hinnehmen, beispielsweise war (und ist) eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Die Erhöhung von Betriebskosten ist nach dem Wortlaut des Gesetzes auch bei bisherigen Brutto-Staffelmietvereinbarungen möglich, aber unter erschwerten Bedingungen. Das LG Berlin wendet dabei das Kammergerichtsmodell der durch Mieterhöhungen überholten Betriebskostenerhöhung an: Nur nach der Staffelerhöhung eingetretene Betriebskostensteigerungen sind umlegbar.

Der Fall: Die Parteien hatten eine Bruttomiete als Staffelmiete vereinbart. Während der Staffelmietdauer machte der Vermieter eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten geltend und konnte sich dazu auf § 10 MHG berufen, der solche Mieterhöhungen gerade nicht ausschließt.

Das Urteil: Mit Urteil vom 1. November 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage ab. Wenn eine Bruttomiete erhöht werde, werde auch der Betriebskostenanteil damit erhöht. Das sei bei einer Staffelmietvereinbarung nicht anders. Für eine zusätzliche Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten sei dann kein Raum. Das komme nur dann in Betracht, wenn sich nach der letzten Staffel die Betriebskosten erhöht hätten; beim Eintritt der nächsten Staffelstufe entfalle diese Mieterhöhung aber wieder.

Anmerkung: Das Urteil hat auch nach der Mietrechtsreform für solche Bruttomietvereinbarungen Bedeutung, die eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ausdrücklich vorsehen (Art. 229 § 3 Nr. 4 EGBGB). Dies allerdings nur für Altverträge, die also vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Die Rechtsauffassung der 61. Kammer dazu ist durchaus zweifelhaft, was sich schon aus den Konsequenzen ergibt. Danach soll eine Mieterhöhung nur wegen gestiegener Betriebskosten nach Eintritt der letzten Staffel möglich sein; beim Eintritt der nächsten Staffel soll die Mieterhöhung dann wieder (ganz oder teilweise?) entfallen. Eine solche Vertragsauslegung liegt fern, denn es ist im Zweifel anzunehmen, daß Parteien etwas Vernünftiges gewollt und vereinbart haben (BGH NJW 1994, 1538). Dann liegt es aber eher näher, bei einer Staffelmietvereinbarung den in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskostenanteil entsprechend mitzuerhöhen (vgl. das von der Kammer zitierte Berechnungsbeispiel bei Beuermann, Miete und Mieterhöhung Rn. 72 zu § 4 MHG), um darüber hinausgehende Betriebskostensteigerungen für eine Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach Auffassung des Landgerichts wäre dagegen bei Widerspruch zu Wortlaut und Sinn des Gesetzes eine Betriebskostenerhöhung faktisch ausgeschlossen.
LG Berlin, Urteil vom 1. November 2001 - 61 S 49/01 - Wortlaut Seite 399

Autor: Rudolf Beuermann