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Allergröbste Ungerechtigkeiten beseitigt
Eigentümer von Datschengrundstücken endlich bessergestellt
19.03.2002 (GE 6/02, Seite 356) Haus & Grund Deutschland hat die vom Deutschen Bundestag beschlossene und am 22. März im Bundesrat anstehende Novelle zum Schuldrechtsanpassungsgesetz als „in der Tendenz richtig“ bezeichnet. Die Neuregelung bringt eine Reihe von Verbesserungen für die Eigentümer von fremdgenutzten Erholungsgrundstücken („Datschengrundstücke“) in Ostdeutschland.
Die Verbesserungen, gegen die von den Nutzerverbänden schweres Geschütz aufgefahren wird, waren vom Bundesverfassungsgericht erzwungen worden. Das höchste deutsche Gericht hatte in einem Teil der nutzerfreundlichen ursprünglichen Regelungen eine Verletzung des Grundrechts auf Eigentum gesehen und diese Regelungen teilweise für verfassungswidrig erklärt (Beschluß vom 14. Juli 1999 - 1 BvR 995/95 - vgl. GE 1999 [23], 1573).
Mit der Novellierung werde das Gebot des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt, die Interessen von Nutzer und Grundeigentümer im Bereich der öffentlichen Lasten angemessen und fair auszugleichen, sagte der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Friedrich-Adolf Jahn. Haus & Grund habe sich seit mehr als zehn Jahren dafür eingesetzt, daß wenigstens die allergröbsten Ungerechtigkeiten beseitigt würden. Dies geschehe jetzt.
Die Gesetzestendenz sei richtig, wenn auch für den Eigentümer nicht optimal. Jahn nannte es bedauerlich, daß der Gesetzgeber erst durch das Bundesverfassungsgericht von einer einseitigen Bevorzugung der Datschenbesitzer zu Lasten des Bodeneigentümers abgebracht werden konnte.
Die Gesetzesnovelle - sie muß noch durch den Bundesrat, dessen dafür vorgesehene Sitzung am 22. März nach Redaktionsschluß fiel - sieht folgende Änderungen gegenüber der bisherigen Rechtslage vor:
Regelmäßig wiederkehrende öffentliche Lasten muß (rückwirkend) ab dem 30. Juni 2001 der Nutzer tragen. Zu diesen Lasten zählen die Grundsteuer sowie grundstücksbezogene Benutzungsgebühren wie Abfall-, Abwasser-, Wasser- und Straßenreinigungsgebühren. Wenn der Grundstückseigentümer Schuldner dieser Gebühren ist, kann er sie auf den Nutzer abwälzen. Allerdings nur anteilig, wenn der Nutzer nicht das gesamte Grundstück nutzt. Die Umlage muß mindestens in Textform und spätestens binnen Jahresfrist nach Ende des Pachtjahres geltend gemacht werden.
Die Nutzer werden auch an den Erschließungskosten beteiligt, und zwar auch rückwirkend. Zahlte der Eigentümer - irgendwann - seit dem 3. Oktober 1990 Erschließungskosten (dazu zählen Kosten für Wasser-, Abwasser-, Straßenanschluß - generell alle Anschluß- und Straßenbaubeiträge nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder, Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz, aber auch für Ausgleichsbeträge in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten), darf er 50 % der Kosten - verteilt über zehn Jahre, jährlich also 5 % der Kosten - an den Nutzer weitergeben. Die Teilbeträge werden jeweils am Ende des Pachtjahres fällig. Diese Zahlungspflicht endet allerdings mit dem Pachtverhältnis. Nach Beendigung des Vertrages sollen nach Ansicht des Gesetzgebers keine weiteren Teilbeträge aus dem Erschließungsaufwand fällig werden, weil nach Ende der Vertragslaufzeit für den Nutzer kein Vorteil mehr vorhanden sei, heißt es in der Gesetzesbegründung. Verschwiegen wird dabei allerdings, daß der Benutzer diesen Vorteil längst genossen hatte.
Der Grundstückseigentümer hat künftig ein Teilkündigungsrecht, wenn das Grundstück über 1.000 Quadratmeter groß ist. Die Kündigung bezüglich einer Teilfläche muß sicherstellen, daß dem Nutzer mindestens eine Gesamtfläche von 400 Quadratmetern (inklusive Bauten) verbleibt und er die bisherige Nutzung ohne unzumutbare Einbußen fortsetzen kann. Der Nutzer muß dann nur die anteilige Pacht für die Grundstücksfläche bezahlen, und er hat Ersatzansprüche, wenn durch die Teilung Zäune, Leitungen oder etwa ein Geräteschuppen verlegt werden müssen. Der Nutzer seinerseits hat Maßnahmen zu dulden, die zur Gewährleistung der zulässigen Nutzung der gekündigten Teilflächen erforderlich sind. Das betrifft etwa auch die Mitbenutzung von Versorgungsleitungen und Wegen.
Bei Grundstücken über 1.000 Quadratmeter kann auch der Nutzer seinerseits eine Teilkündigung aussprechen. Dazu muß er zunächst den Eigentümer auffordern, binnen einer Frist von sechs Monaten selbst eine Teilkündigung auszusprechen. Kommt der Eigentümer der Aufforderung nicht nach, darf der Nutzer seinerseits binnen einer Frist von drei Monaten eine Teilkündigung aussprechen, wobei die gekündigte (und dem Eigentümer verbleibende) Grundstücksfläche mindestens 400 Quadratmeter groß und angemessen nutzbar sein muß. Die Teilkündigung durch die Nutzer ist allerdings daran gebunden, daß eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses über die gesamte Fläche ohne Teilkündigung für ihn eine unzumutbare Härte wäre. Als unzumutbare Härte zählen beispielsweise Alter oder Krankheit, nicht aber der Wunsch, weniger Pacht zahlen zu müssen.
Mit dem Kompromiß bei der Verteilung der öffentlichen Lasten könnten die Nutzer, so Haus & Grund Deutschland, gut leben. Denn sie trügen rückwirkend seit 1990 nur maximal 50 % der einmaligen öffentlichen Lasten wie Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge. Der Bodeneigentümer müsse wieder einmal Vorkasse leisten.
Übrigens: Die Diskussion um die Gesetzesänderungen hat gezeigt, daß die Berliner CDU offenbar immer noch nicht begriffen hat, warum sie die Wahlen verloren hat. Die Berliner Christdemokraten wollten sogar die rot-rote Koalition links überholen und forderten in einem Antrag den Senat auf, der geplanten Änderung im Bundesrat nicht zuzustimmen, weil - man höre und staune - „die vom Bundesverfassungsgericht eingeforderte angemessene Beteiligung des Nutzers eines Kleingartens oder Freizeitgrundstücks (‚Datsche‘) an den öffentlichen Lasten des Grundstücks - insbesondere an den Erschließungsbeiträgen - im Kern zu erheblichen Ungerechtigkeiten führt“. Bei der Abwägung zwischen Nutzer- und Eigentümerinteressen müsse berücksichtigt werden, daß die Regelung für die Mehrzahl der betroffenen Nutzer zu erheblichen und nicht zu bewältigenden finanziellen Belastungen führen dürfte. Kein einziges Wort von den Interessen der Eigentümer. Um deren Interessen geht es der Berliner CDU überhaupt nicht mehr. Die vom Bundesverfassungsgericht festgestellte Verletzung der Grundrechte der Eigentümer ist der Berliner CDU ganz offensichtlich völlig egal, sonst würde sie nicht derartige Anträge im Abgeordnetenhaus einbringen.
Wir werden nach Veröffentlichung des Gesetzes darüber ausführlich berichten. Außerdem wird es einen kleinen Ergänzungsband zu dem im GRUNDEIGENTUM-VERLAG erschienenen Buch Schnabel, Datschen- und Grundstücksrecht 2000 geben; ebenso die notwendigen Formulare, damit die Grundstückseigentümer ihre Rechte gegenüber den Nutzern durchsetzen können.
Mit der Novellierung werde das Gebot des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt, die Interessen von Nutzer und Grundeigentümer im Bereich der öffentlichen Lasten angemessen und fair auszugleichen, sagte der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Dr. Friedrich-Adolf Jahn. Haus & Grund habe sich seit mehr als zehn Jahren dafür eingesetzt, daß wenigstens die allergröbsten Ungerechtigkeiten beseitigt würden. Dies geschehe jetzt.
Die Gesetzestendenz sei richtig, wenn auch für den Eigentümer nicht optimal. Jahn nannte es bedauerlich, daß der Gesetzgeber erst durch das Bundesverfassungsgericht von einer einseitigen Bevorzugung der Datschenbesitzer zu Lasten des Bodeneigentümers abgebracht werden konnte.
Die Gesetzesnovelle - sie muß noch durch den Bundesrat, dessen dafür vorgesehene Sitzung am 22. März nach Redaktionsschluß fiel - sieht folgende Änderungen gegenüber der bisherigen Rechtslage vor:
Regelmäßig wiederkehrende öffentliche Lasten muß (rückwirkend) ab dem 30. Juni 2001 der Nutzer tragen. Zu diesen Lasten zählen die Grundsteuer sowie grundstücksbezogene Benutzungsgebühren wie Abfall-, Abwasser-, Wasser- und Straßenreinigungsgebühren. Wenn der Grundstückseigentümer Schuldner dieser Gebühren ist, kann er sie auf den Nutzer abwälzen. Allerdings nur anteilig, wenn der Nutzer nicht das gesamte Grundstück nutzt. Die Umlage muß mindestens in Textform und spätestens binnen Jahresfrist nach Ende des Pachtjahres geltend gemacht werden.
Die Nutzer werden auch an den Erschließungskosten beteiligt, und zwar auch rückwirkend. Zahlte der Eigentümer - irgendwann - seit dem 3. Oktober 1990 Erschließungskosten (dazu zählen Kosten für Wasser-, Abwasser-, Straßenanschluß - generell alle Anschluß- und Straßenbaubeiträge nach den Kommunalabgabengesetzen der Länder, Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz, aber auch für Ausgleichsbeträge in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten), darf er 50 % der Kosten - verteilt über zehn Jahre, jährlich also 5 % der Kosten - an den Nutzer weitergeben. Die Teilbeträge werden jeweils am Ende des Pachtjahres fällig. Diese Zahlungspflicht endet allerdings mit dem Pachtverhältnis. Nach Beendigung des Vertrages sollen nach Ansicht des Gesetzgebers keine weiteren Teilbeträge aus dem Erschließungsaufwand fällig werden, weil nach Ende der Vertragslaufzeit für den Nutzer kein Vorteil mehr vorhanden sei, heißt es in der Gesetzesbegründung. Verschwiegen wird dabei allerdings, daß der Benutzer diesen Vorteil längst genossen hatte.
Der Grundstückseigentümer hat künftig ein Teilkündigungsrecht, wenn das Grundstück über 1.000 Quadratmeter groß ist. Die Kündigung bezüglich einer Teilfläche muß sicherstellen, daß dem Nutzer mindestens eine Gesamtfläche von 400 Quadratmetern (inklusive Bauten) verbleibt und er die bisherige Nutzung ohne unzumutbare Einbußen fortsetzen kann. Der Nutzer muß dann nur die anteilige Pacht für die Grundstücksfläche bezahlen, und er hat Ersatzansprüche, wenn durch die Teilung Zäune, Leitungen oder etwa ein Geräteschuppen verlegt werden müssen. Der Nutzer seinerseits hat Maßnahmen zu dulden, die zur Gewährleistung der zulässigen Nutzung der gekündigten Teilflächen erforderlich sind. Das betrifft etwa auch die Mitbenutzung von Versorgungsleitungen und Wegen.
Bei Grundstücken über 1.000 Quadratmeter kann auch der Nutzer seinerseits eine Teilkündigung aussprechen. Dazu muß er zunächst den Eigentümer auffordern, binnen einer Frist von sechs Monaten selbst eine Teilkündigung auszusprechen. Kommt der Eigentümer der Aufforderung nicht nach, darf der Nutzer seinerseits binnen einer Frist von drei Monaten eine Teilkündigung aussprechen, wobei die gekündigte (und dem Eigentümer verbleibende) Grundstücksfläche mindestens 400 Quadratmeter groß und angemessen nutzbar sein muß. Die Teilkündigung durch die Nutzer ist allerdings daran gebunden, daß eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses über die gesamte Fläche ohne Teilkündigung für ihn eine unzumutbare Härte wäre. Als unzumutbare Härte zählen beispielsweise Alter oder Krankheit, nicht aber der Wunsch, weniger Pacht zahlen zu müssen.
Mit dem Kompromiß bei der Verteilung der öffentlichen Lasten könnten die Nutzer, so Haus & Grund Deutschland, gut leben. Denn sie trügen rückwirkend seit 1990 nur maximal 50 % der einmaligen öffentlichen Lasten wie Erschließungs- oder Straßenausbaubeiträge. Der Bodeneigentümer müsse wieder einmal Vorkasse leisten.
Übrigens: Die Diskussion um die Gesetzesänderungen hat gezeigt, daß die Berliner CDU offenbar immer noch nicht begriffen hat, warum sie die Wahlen verloren hat. Die Berliner Christdemokraten wollten sogar die rot-rote Koalition links überholen und forderten in einem Antrag den Senat auf, der geplanten Änderung im Bundesrat nicht zuzustimmen, weil - man höre und staune - „die vom Bundesverfassungsgericht eingeforderte angemessene Beteiligung des Nutzers eines Kleingartens oder Freizeitgrundstücks (‚Datsche‘) an den öffentlichen Lasten des Grundstücks - insbesondere an den Erschließungsbeiträgen - im Kern zu erheblichen Ungerechtigkeiten führt“. Bei der Abwägung zwischen Nutzer- und Eigentümerinteressen müsse berücksichtigt werden, daß die Regelung für die Mehrzahl der betroffenen Nutzer zu erheblichen und nicht zu bewältigenden finanziellen Belastungen führen dürfte. Kein einziges Wort von den Interessen der Eigentümer. Um deren Interessen geht es der Berliner CDU überhaupt nicht mehr. Die vom Bundesverfassungsgericht festgestellte Verletzung der Grundrechte der Eigentümer ist der Berliner CDU ganz offensichtlich völlig egal, sonst würde sie nicht derartige Anträge im Abgeordnetenhaus einbringen.
Wir werden nach Veröffentlichung des Gesetzes darüber ausführlich berichten. Außerdem wird es einen kleinen Ergänzungsband zu dem im GRUNDEIGENTUM-VERLAG erschienenen Buch Schnabel, Datschen- und Grundstücksrecht 2000 geben; ebenso die notwendigen Formulare, damit die Grundstückseigentümer ihre Rechte gegenüber den Nutzern durchsetzen können.
