Keine Auskunft über Kostenteile

14.03.2002 (GE 5/02, Seite 296) Der Käufer eines Miteigentumsanteils an einem zu sanierenden Altbau hat keinen Anspruch gegen den Bauträger auf Auskunft über den Kaufpreis des unsanierten Hauses und über die Höhe der vom Bauträger tatsächlich aufgewandten Baukosten für die Sanierung des Gebäudes.

Der Fall: Die Klägerin hatte im Jahre 1997 mit einem Bauträgerunternehmen einen „Werklieferungsvertrag über WEG-Eigentum“ geschlossen, in dem sich der Bauträger verpflichtet hatte, einen Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung zu schaffen und den Kaufgegenstand instand zu setzen und zu modernisieren. Der Kaufpreis wurde mit 235.000 DM vereinbart. Laut Vertrag sollten von diesem Kaufpreis auf die Altbausubstanz 38.654 DM, auf den Anteil an Grund und Boden 38.654 DM sowie auf Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 3 Nr. 3 FöGG 157.692 DM entfallen. In dem Vertrag hieß es ferner: „Der Verkäufer haftet nicht für bestimmte steuerliche Absichten, die der Käufer mit Abschluß dieses Vertrages verfolgt.“ Die Käuferin gab die in dem Kaufvertrag angegebenen Kaufpreisanteile in ihren Einkommensteuererklärungen für die Jahre 1997 bis 1999 an. Das Finanzamt Kreuzberg akzeptierte diese Werte jedoch nicht, sondern stellte eine Sachwertermittlung an. Das Finanzamt bewertete den Gebäudewert wesentlich höher als in dem Kaufvertrag angegeben, den Bodenwert und den Modernisierungswert jedoch als deutlich geringer. Die Klägerin befürchtete aufgrund dieser Festsetzung eine Reduzierung der von ihr erstrebten Steuervorteile. Sie legte gegen die Steuerbescheide und die diesen zugrunde liegenden Wertfestsetzungen Einspruch ein und begehrt von dem Bauträger Auskunft über die tatsächlich aufgewandten Anschaffungs- und Sanierungskosten.

Das Urteil: Das Amtsgericht hat die auf Auskunft gerichtete Klage abgewiesen. Das AG sah weder eine gesetzliche Grundlage dafür noch eine vertragliche. Kaufvertragliche Nebenpflichten für eine Auskunftserteilung bestünden auch nicht, könnten insbesondere auch nicht auf § 242 BGB (Treu und Glauben) gestützt werden. Es bestehe ein grundsätzliches berechtigtes Interesse des Verkäufers, seine interne Kalkulation gegenüber den Käufern geheim zu halten. Hätten die Vertragsparteien - wie geschehen - vereinbart, daß der Verkäufer nicht für bestimmte steuerliche Absichten, die der Käufer mit Abschluß des Vertrages verfolge, hafte, so habe das Risiko, daß das Finanzamt die in dem Kaufvertrag angegebenen Kaufpreisanteile nicht anerkennt, allein der Käufer zu tragen.

Anmerkung: Die Klägerin hatte in dem Rechtsstreit die Rundverfügung der Oberfinanzdirektion Berlin Nr. 63/2000 ESt-Nr. 398 (vgl. Seite 320) vom 23. Oktober 2000 herangezogen und auf dieses Verfahren zur Aufteilung einheitlicher Anschaffungskosten von Gebäuden und Eigentumswohnungen bei einer Modernisierung im Sinne des § 3 Satz 2 Nr. 3 FördG stützen wollen.
Auskunftspflichten im Zuge des Besteuerungsverfahrens bestehen für den Bauträger jedoch ausschließlich gegenüber den Finanzbehörden, nicht gegenüber den Käufern. Rundverfügungen der Oberfinanzdirektion als verwaltungsinterne Anweisungen entfalten keine bindende Außenwirkung. Das Auskunftsinteresse des einkommensteuerpflichtigen Käufers kann dieser ausschließlich im finanzbehördlichen Verwaltungsverfahren, erforderlichenfalls auf dem Wege der Finanzgerichtsbarkeit durchsetzen. Ob und inwieweit der Käufer auf diesem Umweg über die Finanzbehörden Details der von dem Bauträger den Finanzbehörden im Zuge der gesonderten Feststellung zur Kaufpreisaufteilung bei Modernisierungskosten mitgeteilten Angaben erfahren darf, ist eine Frage des Steuergeheimnisses und von den Finanzbehörden und -gerichten zu entscheiden.
AG Charlottenburg, Urteil vom 11. Januar 2001 - 26 b C 213/00 - Wortlaut Seite 332

Autor: RA Ulrich Böttger