Rückgang der Fälle - stabile Preise

14.03.2002 (GE 5/02, Seite 286) Die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen geht weiter zurück - das Preisniveau bleibt aber relativ stabil. Dies ist dem Umwandlungs-Bericht 2000 des Berliner Senats an das Abgeordnetenhaus zu entnehmen, der jetzt vorgelegt wurde.

Elf derartige Berichte gibt es inzwischen schon, und sie haben sich als gutes Instrument zur Beobachtung der Eigentumsentwicklung, der Mieter- und Eigentumsstruktur und zur Transparenz dieses Immobilienmarktsegments entwickelt. Und sogar Senator Strieder, der den Bericht vorgelegt hat, gewinnt - anders als seine sozialdemokratischen Vorgänger - der Bildung von Eigentum viele positive Seiten ab: „Mit einer Erhöhung des Anteils von selbstgenutztem Wohneigentum und durch die Gründung von Wohngenossenschaften können in den jeweiligen Nachbarschaften die Stadtquartiere sozial stabilisiert werden. Das Eigentum bzw. das Miteigentum an einer Wohnanlage führt zu einer größeren Identifikation und geht oft mit einem höheren Engagement für den eigenen Kiez einher. In den letzten zehn Jahren konnte in Berlin der Bestand des Wohnungseigentums von etwa 137.000 auf fast 429.000 Eigentumswohnungen erhöht werden. Dennoch liegt Berlin in der Eigentümerquote deutlich hinter anderen deutschen Großstädten wie München oder Hamburg zurück. Hier liegen noch Potentiale, die durch ein verbessertes Verkaufs- und Angebotsmanagement ausgebaut werden müssen.“ So Originalton Strieder bei der Vorlage des Umwandlungsberichtes.

Ein wesentlicher Hebel zur Erhöhung der Anzahl der privatisierten Wohnungen sei das Altschuldenhilfe-Gesetz, das Wohnungsunternehmen, die Altschuldenhilfe in Anspruch genommen haben, verpflichte, 15 % ihres Wohnungsbestandes zu veräußern. Die Wohnungsunternehmen hätten zwar einen entsprechenden Anteil auf den Markt gebracht, doch leider habe das Interesse am Erwerb durch private Einzeleigentümer oft nicht den kalkulierten Erwartungen entsprochen.

Im Jahr 2000 wurden für mehr als 16.300 (Ostteil 8.300) Wohnungen in über 770 (390) Wohnanlagen die Wohnungsumwandlungen eingeleitet; die Tendenz ist rückläufig und geht auf das Niveau von 1994.
Insgesamt wurden bisher Abgeschlossenheitsbescheinigungen für 313.940 Mietwohnungen in 14.841 Berliner Wohnanlagen bis Ende 2000 erteilt. Davon befanden sich 84.496 Wohnungen in 3.598 Wohnanlagen im Ostteil der Stadt. Die Umwandlungsquote betrug für den Westteil 20 %, für den Ostteil 12 %.

Die Grundbuchumschreibungen waren für 185.443 Wohnungen (35.297 in östlichen Bezirken) bereits rechtlich vollzogen. Danach lagen die Umwandlungsquoten für den Westteil bei 13,1 % und für den Ostteil bei 5,0 %. Die Anzahl der registrierten Urkunden zur erstmaligen oder wiederholten Übereignung umgewandelter ehemaliger Mietwohnungen lag im Jahr 2000 bei 8.610 (1999: 9.975). 69 % (1999: 70 %) der Wohnungen wurden bezugsfrei, 23 % (23 %) vermietet und der restliche Anteil von Mietern selbst erworben.

Bei der Preisentwicklung ist die Tendenz ebenfalls eher rückläufig. 2000 zeigten sich für beide Stadtteile die Preise stabil bis leicht fallend. Die Preissituation ist u. a. von der Wohnlage des Grundstücks im Stadtgebiet abhängig. In den oberen Preisklassen und bei bezugsfreien Objekten in attraktiven Wohnlagen im Westteil Berlins gaben die Preise vereinzelt sogar um bis zu 10 % nach. Für 2000 wurde folgendes Preisniveau ermittelt:
Die Kaufpreise für umgewandelte Wohnungen lagen je nach Alter der Gebäude, nach Art und Lage der Grundstücke und Wohnungen im Jahr 2000 (1999) etwa zwischen 614 E (562 E) und 3.068 E (3.170 E) je m2 Wohnfläche.
Die Durchschnittspreise je m2 Wohnfläche betrugen 2000 (1999) in Objekten mittlerer Wohnlage für bezugsfreie Altbauwohnungen 1.432 E (1.585 E), für Sozialwohnungen (nur Westteil) 1.329 E (1.432 E), für freifinanzierte bzw. steuerbegünstigte Wohnungen (nur im Westteil) 1.483 E (1.636 E) und für Betonplattenbauten des komplexen Wohnungsbaus (nur im Ostteil) 1.023 E (1.023 E).