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Mietbürgschaft
Kündigungsmöglichkeiten
21.02.2002 (GE 4/02, Seite 234) Wer eine Mietbürgschaft übernommen hat, kann zwar alles einwenden, was der Mieter auch einwenden könnte, aber er kann nicht einfach an Stelle des Mieters kündigen.
Der Fall: Wegen eines Mietrückstandes nahm der Vermieter den Bürgen in Anspruch, weil der Mieter nichts hatte. Der Bürge kündigte die Bürgschaft und berief sich dabei auf ein Kündigungsrecht des Mieters, nachdem es in den gemieteten Gewerberäumen zu einem Brandschaden gekommen war. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen.
Das Urteil: Die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin änderte die amtsgerichtliche Entscheidung ab und verurteilte den Bürgen zur Zahlung. Dieser könne zwar Einwendungen des Mieters dem Vermieter entgegensetzen, aber nicht an dessen Stelle das Mietverhältnis kündigen. Der Mieter habe jedoch nicht gekündigt und habe auch gar keine Kündigungsmöglichkeit, denn die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (bisher § 542 BGB a. F., jetzt § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) lägen nicht vor. Somit entfalle auch ein mögliches Leistungsverweigerungsrecht des Bürgen im Hinblick auf ein mögliches Kündigungsrecht des Hauptschuldners, des Mieters.
Kommentar: Eine Mietbürgschaft ist zwar nicht unkündbar, sie kann vom Bürgen jedoch nur zu dem Zeitpunkt gekündigt werden, zu dem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen könnte (vgl. auch LG Berlin GE 2001, 135; OLG Düsseldorf NJW 1999, 3128 = ZMR 2000, 89). Insofern ist also die Position des Vermieters vor allem im Rahmen der Wohnraummiete (bei der Entscheidung des Landgerichts Berlin handelte es sich um Gewerberaummiete, so auch im Fall des OLG Düsseldorf) rechtlich gesichert. Aber: Die Bürgschaft lebt natürlich in Abhängigkeit zum Bestand des Hauptschuldverhältnisses, des Mietverhältnisses. Hat der Mieter ein Gestaltungsrecht, kann er z. B. das Mietverhältnis kündigen, dann hat unter Umständen der Bürge ein Leistungsverweigerungsrecht, solange der Mieter das Gestaltungsrecht noch nicht verloren hat (vgl. Palandt/Sprau, § 770 BGB Rdnr. 4). In dem der ZK 63 zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter nicht gekündigt und hatte auch inzwischen jedenfalls das Kündigungsrecht aus § 542 BGB verloren, weil die Räume nach dem Brandschaden wieder in Ordnung gebracht worden waren.
LG Berlin, Urteil vom 3. August 2001 - 63 S 516/00 - Wortlaut Seite 263
Das Urteil: Die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin änderte die amtsgerichtliche Entscheidung ab und verurteilte den Bürgen zur Zahlung. Dieser könne zwar Einwendungen des Mieters dem Vermieter entgegensetzen, aber nicht an dessen Stelle das Mietverhältnis kündigen. Der Mieter habe jedoch nicht gekündigt und habe auch gar keine Kündigungsmöglichkeit, denn die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (bisher § 542 BGB a. F., jetzt § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) lägen nicht vor. Somit entfalle auch ein mögliches Leistungsverweigerungsrecht des Bürgen im Hinblick auf ein mögliches Kündigungsrecht des Hauptschuldners, des Mieters.
Kommentar: Eine Mietbürgschaft ist zwar nicht unkündbar, sie kann vom Bürgen jedoch nur zu dem Zeitpunkt gekündigt werden, zu dem der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen könnte (vgl. auch LG Berlin GE 2001, 135; OLG Düsseldorf NJW 1999, 3128 = ZMR 2000, 89). Insofern ist also die Position des Vermieters vor allem im Rahmen der Wohnraummiete (bei der Entscheidung des Landgerichts Berlin handelte es sich um Gewerberaummiete, so auch im Fall des OLG Düsseldorf) rechtlich gesichert. Aber: Die Bürgschaft lebt natürlich in Abhängigkeit zum Bestand des Hauptschuldverhältnisses, des Mietverhältnisses. Hat der Mieter ein Gestaltungsrecht, kann er z. B. das Mietverhältnis kündigen, dann hat unter Umständen der Bürge ein Leistungsverweigerungsrecht, solange der Mieter das Gestaltungsrecht noch nicht verloren hat (vgl. Palandt/Sprau, § 770 BGB Rdnr. 4). In dem der ZK 63 zugrunde liegenden Fall hatte der Mieter nicht gekündigt und hatte auch inzwischen jedenfalls das Kündigungsrecht aus § 542 BGB verloren, weil die Räume nach dem Brandschaden wieder in Ordnung gebracht worden waren.
LG Berlin, Urteil vom 3. August 2001 - 63 S 516/00 - Wortlaut Seite 263
Autor: Klaus Schach
