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Mietspiegel
Berücksichtigung einer Stichtagsdifferenz ist nicht zwingend
08.02.2002 (GE 03/02, Seite 164) Die Berücksichtigung einer sog. Stichtagsdifferenz bei Mieterhöhungsverlangen im zeitlichen Grenzbereich zwischen zwei Mietspiegeln ist nicht zwingend; es ist der Mietspiegel anwendbar, der sich auf den Zeitraum des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bezieht.
Der Fall: Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens war im „Grenzbereich“ zweier Mietspiegel erfolgt. Ferner lag auch die Wohnungsgröße im Grenzbereich zweier Mietspiegelfelder.
Das Urteil: Die ZK 62 des Landgerichts lehnte eine Interpolation aus den Werten der Mietspiegel 1998 und 2000 ab. Innerhalb des einzelnen Mietspiegelfeldes ordnete sie die Wohnung penibel ein, obwohl die Größe an ein anderes Mietspiegelfeld heranreichte. Zum Beweis eines renovierungsbedürftigen Treppenhauses reichten vorgelegte Fotos nicht, denn der Vermieter hatte bestritten, daß damit der Zustand richtig wiedergegeben werde. Zu dem Merkmal der besonders ruhigen Straße reichte der Kammer das Vorliegen einer Einbahnstraße mit Tempo-30-Begrenzung nicht aus. Entscheidend für die Lärmbelastung sei die Verkehrsentwicklung, die im innerstädtischen Bereich nur ausnahmsweise als gering einzustufen sei, was dezidiert vorgetragen werden müsse.
Kommentar: Wenn für das Mieterhöhungsverlangen der Mietspiegel herangezogen wird, muß das genau geschehen. Das muß der Vermieter in seinem Verlangen tun, so machen es auch die Gerichte. Welcher Mietspiegel maßgeblich ist, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens (selbst wenn zu diesem Zeitpunkt der entsprechende Mietspiegel noch gar nicht veröffentlicht war, lediglich die entsprechenden Daten erhoben waren).
In derartigen Fällen kann es zu unterschiedlichen Miethöhen kommen, je nachdem, ob der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen sogleich zustimmt oder es auf den Rechtsstreit ankommen läßt (in dem dann die neuen Mietspiegeldaten bezogen auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens vorliegen).
Im Verhältnis der Mietspiegel 1998 zu 2000 hat das schon teilweise Konsequenzen gehabt, da die Mieten nicht in allen Mietspiegelfeldern gestiegen, sondern teilweise (wie auch im vorliegenden Fall in dem Feld D2) gesunken sind.
Eine Interpolation aus den Werten von zwei Mietspiegeln wird aber von der Rechtsprechung ganz überwiegend, fast ausnahmslos, abgelehnt. Das gilt auch für die Wohnungsgröße, selbst wenn diese bis auf einen Quadratmeter an das nächste Mietspiegelfeld heranreicht.
Zu Beweisproblemen kommt es im Prozeß immer wieder bei der Vorlage von Fotos. Diese mögen sehr schön anzusehen sein, sind jedoch kein Beweismittel. Sie sind nur relevant, wenn die Gegenseite sie nicht bestreitet. Derjenige, der sich auf einen bestimmten Zustand der Mietsache beruft, muß dann schon genau vortragen und anderen Beweis, z. B. Zeugenbeweis, anbieten. Wichtig ist aber dabei, daß zuvor der Zustand im einzelnen beschrieben worden ist. Denn die Ermittlung des Sachverhaltes durch den Zeugen findet nicht statt, sondern nur die (Nicht-) Bestätigung eines Zustandes.
LG Berlin, Urteil vom 27. September 2001 - 62 S 1/01 - Wortlaut Seite 192
Das Urteil: Die ZK 62 des Landgerichts lehnte eine Interpolation aus den Werten der Mietspiegel 1998 und 2000 ab. Innerhalb des einzelnen Mietspiegelfeldes ordnete sie die Wohnung penibel ein, obwohl die Größe an ein anderes Mietspiegelfeld heranreichte. Zum Beweis eines renovierungsbedürftigen Treppenhauses reichten vorgelegte Fotos nicht, denn der Vermieter hatte bestritten, daß damit der Zustand richtig wiedergegeben werde. Zu dem Merkmal der besonders ruhigen Straße reichte der Kammer das Vorliegen einer Einbahnstraße mit Tempo-30-Begrenzung nicht aus. Entscheidend für die Lärmbelastung sei die Verkehrsentwicklung, die im innerstädtischen Bereich nur ausnahmsweise als gering einzustufen sei, was dezidiert vorgetragen werden müsse.
Kommentar: Wenn für das Mieterhöhungsverlangen der Mietspiegel herangezogen wird, muß das genau geschehen. Das muß der Vermieter in seinem Verlangen tun, so machen es auch die Gerichte. Welcher Mietspiegel maßgeblich ist, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens (selbst wenn zu diesem Zeitpunkt der entsprechende Mietspiegel noch gar nicht veröffentlicht war, lediglich die entsprechenden Daten erhoben waren).
In derartigen Fällen kann es zu unterschiedlichen Miethöhen kommen, je nachdem, ob der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen sogleich zustimmt oder es auf den Rechtsstreit ankommen läßt (in dem dann die neuen Mietspiegeldaten bezogen auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens vorliegen).
Im Verhältnis der Mietspiegel 1998 zu 2000 hat das schon teilweise Konsequenzen gehabt, da die Mieten nicht in allen Mietspiegelfeldern gestiegen, sondern teilweise (wie auch im vorliegenden Fall in dem Feld D2) gesunken sind.
Eine Interpolation aus den Werten von zwei Mietspiegeln wird aber von der Rechtsprechung ganz überwiegend, fast ausnahmslos, abgelehnt. Das gilt auch für die Wohnungsgröße, selbst wenn diese bis auf einen Quadratmeter an das nächste Mietspiegelfeld heranreicht.
Zu Beweisproblemen kommt es im Prozeß immer wieder bei der Vorlage von Fotos. Diese mögen sehr schön anzusehen sein, sind jedoch kein Beweismittel. Sie sind nur relevant, wenn die Gegenseite sie nicht bestreitet. Derjenige, der sich auf einen bestimmten Zustand der Mietsache beruft, muß dann schon genau vortragen und anderen Beweis, z. B. Zeugenbeweis, anbieten. Wichtig ist aber dabei, daß zuvor der Zustand im einzelnen beschrieben worden ist. Denn die Ermittlung des Sachverhaltes durch den Zeugen findet nicht statt, sondern nur die (Nicht-) Bestätigung eines Zustandes.
LG Berlin, Urteil vom 27. September 2001 - 62 S 1/01 - Wortlaut Seite 192
Autor: Klaus Schach
