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Betriebskosten-Benchmarking ermöglicht echte Ersparnisse in Berlin
Wohnungswirtschaft sagt Mietnebenkosten den Kampf an
08.02.2002 (GE 03/02, Seite 150) Die Entwicklung der kalten und warmen Betriebskosten steht auf der Tagesordnung. Der Begriff von der „zweiten Miete“ macht die Runde: Explodierende Energiepreise im 1. Halbjahr 2001 und weit überdurchschnittliche Steigerungen der kalten Betriebskosten belasten Mieter und Vermieter. So wuchsen die Kosten für Müllabfuhr in den alten Ländern zwischen 1991 und 1999 um 124 %, für Abwasser um 65 %.
Die Lebenshaltungskosten erhöhten sich im gleichen Zeitraum um 39 %. Die warmen Betriebskosten sind im wesentlichen vom individuellen Verbrauch und den Energiepreisen abhängig, können aber auch durch Investitionsentscheidungen der Vermieter beeinflußt werden.
Die Wohnungswirtschaft will im Interesse ihrer Mieter und Genossenschaftsmitglieder eine Kostensenkungsstrategie entschlossen verfolgen und hat dazu eine wichtige Voraussetzung entwickelt: „Betriebskosten-Benchmarking“.
Vertreter des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, seiner regionalen Mitgliedsverbände, Dienstleistern sowie von Wohnungsunternehmen haben unter Leitung von Prof. Dr. Hansjörg Bach vom Studiengang Immobilienwirtschaft der Fachhochschule Nürtingen die „Geislinger Konvention“ eingeführt, nach der Betriebskosten detailliert ermittelt und verglichen werden können. Ziel sei es, so GdW-Präsident Lutz Freitag, Objekte gleichen Bautyps miteinander zu vergleichen, Gebäude mit überdurchschnittlich hohen Kosten zu erkennen und Einsparpotentiale aufzuzeigen.
Der GdW-Chef wies darauf hin, daß soeben die Kostensenkungskommission des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung ihr Gutachten „Strategien zur Senkung der Wohnnebenkosten“ im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vorgelegt habe. Die Initiative der Wohnungswirtschaft passe also in dieses politische Umfeld.
Lutz Freitag: „Die Wohnungsunternehmen können nur einen Teil der Betriebskosten direkt oder indirekt beeinflussen. Konkret sind 45 % der kalten Betriebskosten vom Vermieter zu beeinflussen. Bezogen auf den Gesamtbetrag aller Betriebskosten sind nur 30 % von den Wohnungsunternehmen zu gestalten. Der größere Teil der kalten und die warmen Betriebskosten sind entweder abhängig vom individuellen Verbrauch oder werden von den Kommunen bzw. von kommunalen Zweckverbänden per Gebührensatzung festgelegt. Gerade diese von der öffentlichen Hand vorgegebenen Preise sind in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gestiegen.“ „Leider kommt es oft genug vor, daß viele Mieter nicht zwischen Grundmiete und Nebenkosten unterscheiden. Sie rechnen subjektiv die Gesamtbelastung ausschließlich dem Vermieter zu“, erklärte Freitag. Die Wohnungswirtschaft habe ein vitales Interesse daran, die Struktur und die Ursachen der einzelnen Kostenarten für die Mieter und Genossenschaftsmitglieder transparent zu machen.
Freitag wandte sich auch an die Adresse der Kommunen: „Wir fordern einheitliche Vorgaben für die Berechnung der öffentlichen Kosten. Das Gutachten des Deutschen Verbandes zeigt sehr deutlich, daß die Verfahren zur Ermittlung der Kosten kommunaler Infrastruktureinrichtungen in den Ländern völlig unterschiedlich sind.
Dies betrifft vor allem den Ansatz der Zinsen und der Abschreibungen auf die Investitionskosten. Nur wenn einheitliche Berechnungsverfahren bestehen, kann es echte Transparenz geben und verhindert werden, daß nicht erforderliche Kosten den Mietern weiterberechnet werden.“
Der GdW lehnte Überlegungen ab, die Betriebskosten in die Grundmiete zu integrieren. Dies ginge zu Lasten der Transparenz auch für die Mieter, erklärte der GdW-Präsident.
Die „Geislinger Konvention“
Mit der „Geislinger Konvention“ haben sich die beteiligten Verbände, Unternehmen und Dienstleister auf eine einheitliche betriebliche Kostenerfassung geeinigt. Die am Betriebskostenkatalog der II. Berechnungsverordnung orientierte Untergliederung der einzelnen Kostenarten stelle sicher, daß sich alle Wohnungsunternehmen, die ihre Betriebskosten buchhalterisch auf diese Weise erfassen, am Betriebskosten-Benchmarking beteiligen können. Ziel sei es, so Bach, den wohnungswirtschaftlichen Kontenrahmen generell durch die Geislinger Konvention zu ergänzen.
„Mit Hilfe der wohnungswirtschaftlichen Datenverarbeitung können dann sehr einfach gebäude-, ausstattungs- und regionalspezifisch aussagefähige Kennziffern erstellt werden. Mit den führenden wohnungswirtschaftlichen Herstellern wohnungswirtschaftlicher Software ist die Geislinger Konvention bereits abgestimmt worden, so daß sie zum Kernbestandteil des Betriebskosten-Managements werden kann“, erklärte Bach.
Als nächste Schritte sollen einheitlich strukturierte Datenbanken aufgebaut werden, die sowohl von den Wohnungsunternehmen als auch von den Verbänden im Engagement gegen steigende Betriebskosten genutzt werden können.
In Berlin und Brandenburg bereits erfolgreich
Viele der fast 400 Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), die zusammen 1,24 Mio. Mio. Wohnungen bewirtschaften, beteiligen sich seit 1992 an Betriebskosten-Vergleichen. Sie konnten seit 1995/96 die Betriebskosten im Unternehmensdurchschnitt zwischen 0,25 und 0,38 Euro/m2 Wohnfläche im Monat senken.
„Diese Reduktion war trotz der in den vergangenen Jahren erheblich gestiegenen Gebühren und Abgaben durch die Umsetzung von Einsparmaßnahmen (und aufgrund eines geänderten Verbrauchsverhaltens der Mieter) möglich“, berichtete BBU-Referent Siegfried Rehberg. Die Betriebskosten hatten 1995 im Land Brandenburg, 1996 in den östlichen Bezirken Berlins und 1997 im Westteil Berlins ihren Höchststand. Seitdem seien die Mieter der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin um durchschnittlich 150 bis 250 Euro/Jahr und im Land Brandenburg sogar um mehr als 250 Euro/Jahr entlastet worden, berichtete Rehberg.
Bedeutung für zukünftige Investitionsentscheidungen
Carl-Peter Blöcker von der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg, wies zum Schluß auf die Bedeutung einer transparenten Analyse der Betriebskosten für zukünftige Investitionsentscheidungen hin.
„Sämtliche Bewirtschaftungskosten, insbesondere die Betriebskosten, werden für die nächsten 80 Jahre bis 100 Jahre in ihrer Höhe zu wesentlichen Teilen bereits zum Zeitpunkt der Planung und Baudurchführung und damit zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung festgelegt.”
Die Wohnungsunternehmen hätten hier ein großes Interesse, künftige Betriebskosteneinsparpotentiale bereits bei ihren Investitionsentscheidungen zu realisieren, so Blöcker.
Die Wohnungswirtschaft will im Interesse ihrer Mieter und Genossenschaftsmitglieder eine Kostensenkungsstrategie entschlossen verfolgen und hat dazu eine wichtige Voraussetzung entwickelt: „Betriebskosten-Benchmarking“.
Vertreter des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, seiner regionalen Mitgliedsverbände, Dienstleistern sowie von Wohnungsunternehmen haben unter Leitung von Prof. Dr. Hansjörg Bach vom Studiengang Immobilienwirtschaft der Fachhochschule Nürtingen die „Geislinger Konvention“ eingeführt, nach der Betriebskosten detailliert ermittelt und verglichen werden können. Ziel sei es, so GdW-Präsident Lutz Freitag, Objekte gleichen Bautyps miteinander zu vergleichen, Gebäude mit überdurchschnittlich hohen Kosten zu erkennen und Einsparpotentiale aufzuzeigen.
Der GdW-Chef wies darauf hin, daß soeben die Kostensenkungskommission des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung ihr Gutachten „Strategien zur Senkung der Wohnnebenkosten“ im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vorgelegt habe. Die Initiative der Wohnungswirtschaft passe also in dieses politische Umfeld.
Lutz Freitag: „Die Wohnungsunternehmen können nur einen Teil der Betriebskosten direkt oder indirekt beeinflussen. Konkret sind 45 % der kalten Betriebskosten vom Vermieter zu beeinflussen. Bezogen auf den Gesamtbetrag aller Betriebskosten sind nur 30 % von den Wohnungsunternehmen zu gestalten. Der größere Teil der kalten und die warmen Betriebskosten sind entweder abhängig vom individuellen Verbrauch oder werden von den Kommunen bzw. von kommunalen Zweckverbänden per Gebührensatzung festgelegt. Gerade diese von der öffentlichen Hand vorgegebenen Preise sind in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich gestiegen.“ „Leider kommt es oft genug vor, daß viele Mieter nicht zwischen Grundmiete und Nebenkosten unterscheiden. Sie rechnen subjektiv die Gesamtbelastung ausschließlich dem Vermieter zu“, erklärte Freitag. Die Wohnungswirtschaft habe ein vitales Interesse daran, die Struktur und die Ursachen der einzelnen Kostenarten für die Mieter und Genossenschaftsmitglieder transparent zu machen.
Freitag wandte sich auch an die Adresse der Kommunen: „Wir fordern einheitliche Vorgaben für die Berechnung der öffentlichen Kosten. Das Gutachten des Deutschen Verbandes zeigt sehr deutlich, daß die Verfahren zur Ermittlung der Kosten kommunaler Infrastruktureinrichtungen in den Ländern völlig unterschiedlich sind.
Dies betrifft vor allem den Ansatz der Zinsen und der Abschreibungen auf die Investitionskosten. Nur wenn einheitliche Berechnungsverfahren bestehen, kann es echte Transparenz geben und verhindert werden, daß nicht erforderliche Kosten den Mietern weiterberechnet werden.“
Der GdW lehnte Überlegungen ab, die Betriebskosten in die Grundmiete zu integrieren. Dies ginge zu Lasten der Transparenz auch für die Mieter, erklärte der GdW-Präsident.
Die „Geislinger Konvention“
Mit der „Geislinger Konvention“ haben sich die beteiligten Verbände, Unternehmen und Dienstleister auf eine einheitliche betriebliche Kostenerfassung geeinigt. Die am Betriebskostenkatalog der II. Berechnungsverordnung orientierte Untergliederung der einzelnen Kostenarten stelle sicher, daß sich alle Wohnungsunternehmen, die ihre Betriebskosten buchhalterisch auf diese Weise erfassen, am Betriebskosten-Benchmarking beteiligen können. Ziel sei es, so Bach, den wohnungswirtschaftlichen Kontenrahmen generell durch die Geislinger Konvention zu ergänzen.
„Mit Hilfe der wohnungswirtschaftlichen Datenverarbeitung können dann sehr einfach gebäude-, ausstattungs- und regionalspezifisch aussagefähige Kennziffern erstellt werden. Mit den führenden wohnungswirtschaftlichen Herstellern wohnungswirtschaftlicher Software ist die Geislinger Konvention bereits abgestimmt worden, so daß sie zum Kernbestandteil des Betriebskosten-Managements werden kann“, erklärte Bach.
Als nächste Schritte sollen einheitlich strukturierte Datenbanken aufgebaut werden, die sowohl von den Wohnungsunternehmen als auch von den Verbänden im Engagement gegen steigende Betriebskosten genutzt werden können.
In Berlin und Brandenburg bereits erfolgreich
Viele der fast 400 Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), die zusammen 1,24 Mio. Mio. Wohnungen bewirtschaften, beteiligen sich seit 1992 an Betriebskosten-Vergleichen. Sie konnten seit 1995/96 die Betriebskosten im Unternehmensdurchschnitt zwischen 0,25 und 0,38 Euro/m2 Wohnfläche im Monat senken.
„Diese Reduktion war trotz der in den vergangenen Jahren erheblich gestiegenen Gebühren und Abgaben durch die Umsetzung von Einsparmaßnahmen (und aufgrund eines geänderten Verbrauchsverhaltens der Mieter) möglich“, berichtete BBU-Referent Siegfried Rehberg. Die Betriebskosten hatten 1995 im Land Brandenburg, 1996 in den östlichen Bezirken Berlins und 1997 im Westteil Berlins ihren Höchststand. Seitdem seien die Mieter der BBU-Mitgliedsunternehmen in Berlin um durchschnittlich 150 bis 250 Euro/Jahr und im Land Brandenburg sogar um mehr als 250 Euro/Jahr entlastet worden, berichtete Rehberg.
Bedeutung für zukünftige Investitionsentscheidungen
Carl-Peter Blöcker von der GWG Gesellschaft für Wohnen und Bauen mbH, Hamburg, wies zum Schluß auf die Bedeutung einer transparenten Analyse der Betriebskosten für zukünftige Investitionsentscheidungen hin.
„Sämtliche Bewirtschaftungskosten, insbesondere die Betriebskosten, werden für die nächsten 80 Jahre bis 100 Jahre in ihrer Höhe zu wesentlichen Teilen bereits zum Zeitpunkt der Planung und Baudurchführung und damit zum Zeitpunkt der Investitionsentscheidung festgelegt.”
Die Wohnungsunternehmen hätten hier ein großes Interesse, künftige Betriebskosteneinsparpotentiale bereits bei ihren Investitionsentscheidungen zu realisieren, so Blöcker.
