Übertriebener Formalismus (es fehlte Wärmebedarfsberechnung) verfassungswidrig

11.10.2000 (GE 2/2000, 97) Übertriebener Formalismus bei der gesetzlich vorgeschriebenen Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen dürfen die Gerichte vom Vermieter nicht verlangen. Eine Wärmebedarfsberechnung muß aber bei geplanten Energiesparmaßnahmen vorgelegt werden.

Ein Vermieter hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt; streitig waren zum Schluß nur noch die Kosten für die Anbringung eines Vollwärmeschutzes. Das Amtsgericht hatte in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung die Mieterhöhung insoweit auf 200 % der Heizkostenersparnis beschränkt. In der Berufungsverhandlung vor der 64. Kammer des Landgerichts Berlin ging es u. a. darum, ob die Rechtsprechung der Kammer, der Modernisierungszuschlag sei auf das Dreifache (300 %) beschränkt, aufgegeben werden solle (vgl. Maciejewski, MM 1994, 397). Im Anschluß an die Verhandlung wurde ein Urteil verkündet, wonach der Modernisierungszuschlag auf 155,10 DM festgesetzt wurde; eine Woche später berichtigte dies die Kammer auf 89,23 DM. In den Entscheidungsgründen heißt es, es könne dahinstehen, ob der Zuschlag auf das Doppelte oder auf das Dreifache der Einsparung von Heizkosten begrenzt sei, da überhaupt kein Modernisierungszuschlag geschuldet werde. Die Wärmebedarfsberechnung sei erst im Prozeß vorgelegt worden, so daß die Mieterhöhung nicht ausreichend erläutert und damit unwirksam sei. Die Verfassungsbeschwerde des Vermieters war erfolgreich.
Wie der Verfassungsgerichtshof von Berlin in seinem Beschluß vom 20. Dezember 1999 ausführt, war das Landgericht bei einer derart strengen Anforderung an die Erläuterungspflicht des Vermieters zur Vorlage an das Kammergericht verpflichtet, da die Auffassung der Kammer weder in Rechtsprechung noch im Schrifttum vertreten werde. Die 64. Kammer hatte schon vorher mit Urteil vom 5. März 1999 in einem ähnlichen Fall die Klage abgewiesen, was zu kritischen Anmerkungen veranlaßte (GE 1999, 546), da hier Fragen der Begründetheit der Mieterhöhung (Nachweis der Energieeinsparung) schon im Vorfeld der Zulässigkeit (Wirksamkeit der Mieterhöhung) erörtert werden. Der Verfassungsgerichtshof meint dazu, die Nichtvorlage zur Klärung durch Rechtsentscheid sei objektiv unter keinem Gesichtspunkt vertretbar. Inzwischen hat das Kammergericht die Frage bindend für alle Zivilgerichte durch Rechtsentscheid entschieden: eine Mieterhöhung erfordert, so die Berliner Oberrichter, die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung (Rechtsentscheid vom 17.8.2000, Wortlaut in GE 17/2000 Seite 1179).
VerfGH Berlin, Beschluß vom 20. Dezember 1999 - VerfGH 38/99 -
Den Wortlaut des gesamten Urteils finden Sie abgedruckt in GE 2/2000, 120.